阳光股份：上海长宁地产市场价值资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产市场价值项目资产评估报告中林评字202438号（共一册，第一册）北京中林资产评估有限公司jBeijingzhonglinassetsappraisalco.,ltd.二。二四年三月十八日声明1评估报告摘要1费产评估报告4一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值类型及其定义6彳古日6七、评估方法8八、评估程序实施过程和情况11九、评估假设12十、评估结论13十一、特别事项

2、说明13十二、评估报告的使用限制说明14十三、评估报告日15声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理

3、解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、提醒资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。评估报告摘要中林评字【2024】38号北京中林资产评估有限公司接受阳光新业地产股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、坚持独立、客观、公正的原则，对阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的所涉及的上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888

4、号1幢房地产的市场价值，履行适当的资产评估程序，对其在2023年12月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：一、评估目的：阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的，需对涉及的上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。二、评估对象：上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的市场价值。三、评估范围：上海锦贽资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产，建筑面积45,859.87m2o四、价值类型：市场价值。五、评估基准日：2023年12月31日。六、评估方法：市场

5、法、收益法。七、评估结论本次评估，评估人员采用市场法、收益法对评估对象进行评估，经分析最终选取市场法评估结果作为评估结论，评估结论为上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产于评估基准日市场价值为96,884.00万元。报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。八、提醒事项本报告正文中第十一项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结论，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使用者特别关注以下几项：（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途

6、不变并持续使用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。（二）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。（三）资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。（四）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不

7、可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。（五）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（六）评估结论在评估假设前提条件下成立，并限于此次评估目的使用。当产权持有人生产经营依赖的经营环境发生重大变化，评估专业人员将不承担由于前提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。（七）本次评估的房产价值为房地合一价，即房屋价值中包括土地使用权价

8、值。（八）产权持有人承诺，截止至评估基准日，委估房产未涉及抵押、担保等特殊情况。评估结果未考虑抵押、担保、未决诉讼、未决仲裁及或有负债等的影响。（九）本次评估中，资产评估师未对评估对象的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估结论是在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断，经过调查了解，本事项对评估结论影响不大。（十）本次收益法测算时假设委估对象具备对外租赁的条件，相关参数参考上海市地区市场状况确定。（十一）本次评估结果含增值税。（十二）根据产权持有人提供的不动产权证及关于审定中山西路888号改造工程V建设工程设

9、计方案的决定沪长规土许方（2014）第9号，委估资产由商业（宾馆）用房调整为商业、办公综合用房；委估资产坐落土地用途为商业，房屋用途为办公，本次房地合一情况下按办公用途评估。特请报告使用者注意。我们特别强调：本评估意见仅作为委托人以财务报告为目的的价值参考依据，而不能取代交易各方进行资产交易价格的决定。本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2023年12月31日起，至2024年12月30日止。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文并请关注本

10、报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响、关注评估结论成立的假设前提和报告使用限制。阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产市场价值项目资产评估报告中林评字202438号阳光新业地产股份有限公司：北京中林资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法、收益法，对贵公司拟以财务报告为目的所涉及的上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产市场价值进行了评估，履行了适当的评估程序，对其在2023年12月31日的市场价值作出了公允反映。

11、现将资产评估情况报告如下。-、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况(一)委托人概况企业名称：阳光新业地产股份有限公司统一社会信用代码：91450000200538358N注册地址：南宁市江南路230号南宁经济技术开发区法定代表人：周磊注册资本：74,991.3309万元人民币实缴资本：74,991.3309万元人民币公司类型：其他股份有限公司(上市)成立时间：1996年6月7日经营范围：房地产开发经营；装修装饰工程；自有商品房的租赁；房地产开发的法律、法规和政策的咨询服务；商业管理服务。（法律、法规禁止的项目除外，法律、法规限制的项目取得许可后方可开展经营）（依法须

12、经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）。（二）产权持有人概况企业名称：上海锦贽资产管理有限公司公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）注册地址：上海市长宁区中山西路888号1幢2楼210室法定代表人：张文力注册资本：8,000.00万元人民币实缴资本：8,000.00万元人民币成立时间：2013年10月23日统一社会信用代码：9I310105080076856G经营范围：一般项目：资产管理，投资管理，自有房屋租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。

13、（四）委托人和产权持有人的关系委托人为产权持有人的实际控制人。二、评估目的阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的，需对涉及的上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围（一）评估对象评估对象为上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的市场价值。(二)评估范围评估范围为上海锦赞资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产，建筑面积45,859.87m2O资产评估申报表金额单位：人民币万元科目名称账面价值投资性房地产102,051.82评估范围内的资产权属清晰，

14、为上海锦赞资产管理有限公司合法拥有，房地产已办理了合法的产权证。四、价值类型及其定义经评估人员与委托人充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适当的价值类型，并与委托人就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估基准日是2023年12月31Ho评估基准日是由委托人确定的。六、评估依据本次评估工作中所遵循的经济行为依

15、据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：(一)经济行为依据1、委托人提供的资产评估委托函。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；3 .中华人民共和国证券法（中华人民共和国主席令（第十二号）；4 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，2017）；5 .中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正版）；6 .中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号，2013年12月7日2006修订）；7 .中华人民共和国企业所得税法（2018年修订版）；8 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2017年修订版）；9 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税（2016）36号）；10 .关于调整增值税税率的通知（财政部税务总局财税（2018）32号