jzgc_lx0901.docx

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1、第九章房地产评估方法及其应用一、单项选择题1、房地产评估时，拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提是（）。A、签订业务约定书B、编制评估计划C、现场调查D、明确评估业务基本事项2、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,则该宗房地产的价值为（）万元。A、130.0B、119.2C、117.5120.03、有一宗土地，出让年期是40年，资本化率为10%,预计未来5年的净收益分别为12万元、15万元，16万元、18万元和20万元，第6年的收益稳定在22万元，则评估该土地的收益价值为（）万元。A、3

2、24.34191.78C、66.42D、122.784、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起,每年的净收益将稳定在20万元左右,如果资本化率为9%,则该房地产的收益价格为（）万兀A、195B、210C、213D、2175、市场法运用的基础和前提条件是（）。A、确定可比交易实例因素修正C、有充裕的交易资料D、确定房地产价值6、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/面。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则对该房地产进行日期修正后2010年10月25日的房地产价格为（）

3、元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。A、 7935B、 7964C、 8260D、 82907、某待估宗地规划容积率为3,选择的比较案例宗地的容积率为5,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为3000元/平方米，如果容积率为5和3所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3,仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。A、 1250B、 1500C、 4000D、 60008、若选择比较案例成交价为每平方米8000元，对应的土地使用年期为40年，而待估宗地的出让年期为50年，土地资本化率为10%,则土地年期修正后的地价最接近于（）元/平方米。A、 4053B

4、、 4297C、 4375D、 45629、中华人民共和国土地管理法规定，每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前三年平均年产值的（）倍。A、610B、46C、48D、61210、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的（）倍。A、5B、10C、15D、2011、在房地产开发中的“三通一平”费用属于（）。A、基础设施配套费B、公共事业配套费C、小区开发配套费D、城市建设配套费12、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。A、整个开发期B、整个销售期C、整个开发期和销售期D、整个开发期和销售期的一半13、由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的

5、土地增值通常被称为（）。A、土地取得费B、土地增值收益C、土地出让金D、土地配套费14、从建筑物重置成本中扣除建筑物损耗，即为建筑物现值。因此确定建筑物（）就成为房产评估中的关键一环。A、市场价格B、贬值额C、账面价值D、重置成本15、成本法中，直接成本利润率与（）相乘得到开发利润。A、土地取得成本+开发成本B、开发成本+投资利息C、土地取得成本+投资利息D、管理费用+投资利息16、下列关于假设开发法的表述中，错误的是（）。A、假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法B、在评估待开发土地价值时，假设开发法运用的较为广泛C、待开发改造的再开发地产的评估，不适用假设开发法D、假设开发法是将被估房地

6、产开发后的顶期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法17、假设开发法评估的首要步骤是（）。A、确定被估房地产最佳的开发利用方式B、预测房地产售价C、调查被评估对象的基本情况D、确定开发商的合理利润18、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米600元，该类房地产的资本化率为6%,总建筑面积300平方米，出租率为90%,则所开发房地产的总价可确定为（）万元。（假设房屋收益年期为无限年期）A、300B、270C、 3600D、 324019、某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5,城市规划

7、要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼，已知故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则该土地开发完成后的写字楼总价值（资本化率为10%）是（）万元。A、2925.4B、3375C、1170.1D、3712.520、下列关于基准地价的表述中，错误的是（）。A、基准地价是区域性价格B、基准地价是土地所有权价格C、基准地价是平均价格D、基准地价是单位土地面积的地价21、下列关于基准地价修正法适用范围的表述中，错误的是（）。A、适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估B、基准地价修正法可在短时间内

8、大批量进行宗地地价评估C、基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度D、基准地价修正法是宗地地价评估主要的评估方法22、基准地价修正法估价程序的首要步骤是（）oA、确定修正系数表B、调查宗地地价影响因素的指标条件C、制定被估宗地因素修正系数I）、收集、整理土地定级估价成果资料23、在建工程评估时，需要收集与被估对象有关的政府批准文件，下列各项中不属于政府批准文件的是（）。A、土地使用权出让合同B、建设用地许可证C、施工许可证D、施工合同24、选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法是（）。A、形象进度法B、成本法C、假

9、设开发法D、收益法25、形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产（）,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。A、市场价格B、账面价值C、充值成本D、收益价格二、多项选择题1、房地产评估遵循的原则包括（）。A、供需原则B、最有效使用原则C、合法原则D、不可替代原则E、贡献原则2、下列各项中，属于收益性房地产的有（）。A、餐馆B、旅店C、加油站D、政府机关E、公园3、运用收益法评估房地产价值时，属于房地产总费用构成的有（）。A、管理费B、维修费C、折旧费D、保险费E、税金4、下列各项中，难以采用比较法估价的有（）oA、图书馆B、普通住宅C、存量成套住宅D、体育馆E、寺庙

10、5、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的有（）。A、某酒店B、某写字楼C、某住宅D、军队营房E、图书馆6、在房地产评估中，土地开发费用一般包括（）oA、基础设施配套费B、小区开发配套费C、育苗补偿费D、新菜地开发基金E、公共事业建设配套费7、运用成本法对新建房地产进行评估时，属于开发成本的有（）。A、勘察设计和前期工程费B、基础设施建设费C、房屋建筑安装工程费D、公共配套设施建设费E、土地征收及拆迁补偿费8、关于基准地价修正法适用范围的说法中，正确的有（）。A、基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的评估B、基准地价修正法可快速方便的进行大面积、数量众多的土地价值评估C、该方法一般

11、在在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法D、基准地价修正法不适用于大量土地的评估E、基准地价修正法适用于对单个宗地进行评估9、在建工程评估的主要方法有（）。A、成本法B、假设开发法C、收益法D、形象进度法E、物价指数法10、下列关于在建工程的表述中，正确的有（）。A、在建工程范围很广，情况复杂B、在建工程的工程进度差异较大，导致在建工程之间的可比性较差C、在建工程的投资可以完全体现在建工程的形象进度D、在建工程建设工期长短差别较大E、在建工程价格受后续工程的影响三、计算分析题1、有一宗土地，出让年期为40年。资本化率为6%,预计未来前5年的净收益分别为30万元、32万元、35

12、万元、33万元和38万元，第640年每年净收益大约稳定保持在40万元左右。试用收益法评估该宗地的价值。2、有一宗房地产，2015年年末的净收益为,100万元，资本化率为8%,若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长3%。试分别评估两种情况下2015年初的房地产价值。3、某房地产开发公司于2010年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2012年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米3000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2016年该类建筑重置价格为每平方米4500元。该建筑物占地面积800平方米，建

13、筑面积为1200平方米，现用于出租，每月平均实收租金为5万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米40元，保险费为建筑重置价格的0.5%,土地资本化率5%,建筑物资本化率8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2016年3月的土地使用权价值。答案部分一、单项选择题1、1D【答案解析】本题考查的是房地产评估程序。在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟订房地产评估方案、选择评估方

14、法的前提。参见教材P452。【该题针对“房地产评估程序”知识点进行考核】【答疑编号11792367,点击提问】2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是净收益与资本化率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系为：(1.+B)Xr=1.Xn+BXn,其中r、门、m分别为综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率，1.、B分别为土地价值和建筑物价值，土地的净收益=50万元X8%=4万元，建筑物的净收益=114=7(万元)，建筑物的价值=7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P460。【该题针对“净收益与资本化率”知识点进行考核】【答疑编号1179

15、2368,点击提问】3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是收益法计算公式及应用举例。P=12X(P/F,10%,1)+15(P/F,10%,2)+16(P/F,10%,3)+18(P/F,10%,4)+2OX(P/F,10%,5)+2210%(P/F,10%,5)X1-1/(1+10%)35=191.78万元。参见教材P462。【该题针对“收益法计算公式及应用举例”知识点进行考核】【答疑编号11792371,点击提问】4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是收益法计算公式及应用举例。该房地产的收益价格为：V=17(1+9%)+18/(l+9%)2+19/(l+9%)3+209%l-l/(1+9%)40-31/(1+9%)3=209.94(万元)。参见教材P462o【该题针对“收益法计算公式及应