2024年中国科技园区产业研究报告.docx

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1、2024年中国科技园区产业研究报告目录第一章行业概况2第二章产业链、商业模式及政策监管42.1 产业链42.2 商业模式72.3 科技园区勾地102.4 技术发展122.5 政策监管12第三章财务分析、行业发展和竞争分析133.1 财务分析和估值方法133.2 行业发展163.3 竞争分析173.4 中国重要参与者183.5 全球重要竞争者19第四章未来行业展望19第一章行业概况科技园区，以创新为核心的高新技术产业集聚型的综合区。包括科学研究机构、高等院校、高新科技企业，以及为之服务的商务、生活服务设施和市政、交通等基础设施。其布局应体现具有良好的生态环境，生活居住的舒适性，信息交通的便捷性，

2、以及低密度、园林化、网络化的特点。是知识经济发展的最有效的空间组织形式。“高科技园区”在世界各国和地区含义大致相同，但叫法不完全一致。如美国称为“研究园区”(ResearchPark),英国称为“科学园区”(SciencePark)或“技术园区”(TechnologyPark),意大利、法国称为“科技城(Technopole/SCienCeCity),韩国称为“高科技工业园区(High-TechIndustrialPark)等。随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级和城市的

3、开发建设提出了更高的要求。在中国，科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。科技园区是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群；以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台；以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。科技部数据显示，

4、2008年全国国家级高新技术产业开发区仅为54个，2023年达到178个。20082023年国家高新区数量变化情况单位：个资料来源：资产信息网千际投行前瞻产业研究院2006年，国家科技部火炬中心发布建设世界一流高科技园区行动方案，确定北京中关村、上海张江、深圳、西安、武汉东湖和成都等6个国家高新区作为建设“世界一流高科技园区”的试点园区。2015年6月，科技部召开“建设世界一流高科技园区工作座谈会”，将杭州、苏州工业园纳入建设体系。2018年的会议上，合肥高新区和广州高新区双双入选，至此，世界一流高科技园区的试点和示范单位扩大到10家。2021年的行动方案指出，到2023年，目标发展100家以

5、上的多模式、专业化技术转移示范机构，培育3-5个科技成果转化示范区、创新创业聚集地。图中国世界一流科技园区基本信息三rtm.m.十fllM-C.IFVNIWRKR11MXW.Hm4.儡化.*另9na*9(199i.3?ee.e于信1.-1lfc.IWSRBM21W.3m.*。体.空199X.03286.龙电W三1R三*m.57M.a*以京MAM2W2e1s.a情修京.*A”BMitaoiM5.M*/nwwIWtRKATiciw.esm.4*awrIlXgXfl.S汽-/资料来源：资产信息网千际投行GGII2016-2020年，中国化工新材料产量从1536万吨增长到2617万吨，但近年来增速有所

6、放缓。20162020年中国化工新材料产量变化（单位：亿元）资料来源：资产信息网千际投行前瞻产业研究院Wind科技园区指数是科技园区题材的上市公司组成的指数。“科技园区”指数主要包含拥有科技产业园区的相关上市公司。图科技园区题材热度趋势图资料来源：资产信息网千际投行Wind第二章产业链、商业模式及政策监管2.1产业链按照Wind四级行业分类，科技园区指数的成分股主要集中在房地产开发、房地产服务、综合类行业等行业。图科技园区指数行业权重资料来源：资产信息网千际投行Wind图科技园区指数总市值占比资料来源：资产信息网千际投行Wind图科技园区指数成分个数资料来源：资产信息网千际投行Wind科技园区

7、的产业链可以分为上游、中游、下游三部分。从产业上游来看，主要是负责园区规划和施工建设的单位和企业，分为园区顶层设计和园区建设参与者。图科技园区产业链上游上游资料来源：资产信息网千际投行前睇产业研究院从产业中游来看，主要是科技园区运营相关的公司和企业。图科技园区产业链中游资料来源：资产信息网千际投行前瞻产业研究院从产业下游来看，主要是入住园区的企业，涉及生物医药、工业、信息技术等多个行业。图科技园区产业链下游生物医药制造企业资料来源：资产信息网千际投行前瞻产业研究院2.2商业模式产业上游的典型企业主要是科技园规划和建设企业，首先是以政府为主导完成顶层设计，其次是园区的建设和管理。图科技园区上游代

8、表企业园区规划机构 同济大学建筑设计研究院 北京市建筑设计研究院 深圳市城市规划设计研究院 中国市政工程中南没计演技据总院 中国建筑西南设计研究院园区综合管理平台建设者住为 聚光科技 神州数码 绿城服务 大博世份 亮为智能园区工程施工企业铁筑建S份筑中建交铁股建国国国国发南中中中中建中资料来源：资产信息网千际投行前胳产业研究院产业中游的典型企业主要是科技园运营单位和企业，包括各园区的管委会和民营运营企业。图科技园区中游代表企业资料来源：资产信息网千际投行前瞻产业研究院以Wind科技园区指数成分中总市值最高三家上市公司的进行收入成本分析。图长春高新（证券代码：000661.SZ）收入成本分析（单

9、位：亿元）控产品分类王看收入基因工程/生物炎药品2923年半年报61.6856.99占业收入比收入构成毛轲梅SI95.29*W988.75%91.52X92.4BX92.48%中成为3.5435.745.74%4.l%61.95%房地产6.9656811.57t1.57%9.bZ%35.09勇亚8.182818.3M8,38*0.99%26.61%主成本6.939星因工用/生物关药品4.83中成为1.348房地产G.626781NB务必,134168资料来源：资产信息网千际投行东方财富网图陆家嘴（证券代码：600663.SH)收入成本分析（单位：亿元）按行生分类2623年早年报占曾业收入比收入

10、悯成电利构成毛利，主人39.566.93X屏地产出费16.842.45%42.45%47.68%75.06%国粕产料寓1.9044.SlX4.8118.45256.72叁Il业收入6.33716.QlX16.81%15.02%62.79府业管殍18.8125.29%25.2麻8.9M23.76%愚店业2.3125.t4%5.84%2.81%23.08%耳他2.2195.61%5.61X7.994.554主管成本13.9房雉产相贯4.19匿地产懒窗-2.984会眼业收入2.358翔业管理7.6320店业1.77850.121资料来源：资产信息网千际投行东方财富网图张江高科（证券代码：600895

11、.SH）收入成本分析（单位：亿元）检行“分类2823年早年报占金收入已收入梅0毛利将SlW利率王詈收入5.4966.63%房产分Sl5.28497.6997.6%146.61%18,BDX投IS分部9.12512.SIX2.31X3.47%le.%王青成本1.885房产分1发说分Sl资料来源：资产信息网千际投行东方财富网在科技园区的勾地过程中，涉及到选定科技园区的地域位置的决策时，可以适当运用以下策略和模式：1 .市场调研策略，对目标区域进行详尽的市场调研，包括当地的经济状况、产业结构、政策支持、人才储备、交通网络、生活配套设施等。分析竞争对手的园区选址，了解他们的成功与不足之处，以避免重蹈覆

12、辙。2 .产业聚集策略，优先选择已形成或正在形成产业集群的区域，这样的地区通常拥有更完善的供应链、更低的交易成本以及更好的知识技术溢出效应。寻找与科技园区主导产业相匹配的现有产业集群，以便快速融入并发挥协同效应。3 .政策导向策略，紧密关注国家和地方政府的政策动向，特别是关于科技创新、土地供应、税收优惠、资金扶持等方面的政策。优先选择那些提供良好政策环境和优惠措施的地区，以降低园区的运营成本并吸引更多企业入驻。4 .可持续发展策略，评估目标地区的环境容量和生态状况，确保园区的建设和发展符合可持续发展的要求。优先选择那些能够提供绿色、低碳、循环发展条件的地区，以提升园区的整体竞争力。5 .综合成

13、本效益分析模式，对不同地域位置的综合成本（包括土地成本、建设成本、运营成本等）和预期效益进行量化分析。通过成本效益比较，选择那些能够在合理成本范围内实现最大化效益的地区。6 .专家咨询与决策支持系统模式，聘请相关领域的专家组成咨询团队，利用他们的专业知识和经验为园区选址提供决策支持。利用现代信息技术构建决策支持系统，整合各种数据和信息资源，以辅助园区选址的科学决策。7 .合作与联盟模式，与当地政府、行业协会、科研机构等建立合作关系，共同推动科技园区的建设和发展。通过组建联盟或参与国际合作项目，拓展园区的国际视野和影响力，进而提升其在全球范围内的竞争力。在实际操作中，可能需要结合多种策略和模式进行综合考虑和权衡。最终的选址决策应该基于全面、客观、科学的分析和评估结果，利用策略和模式的优势，选取科技园区最优的位置选择。此外，科技园区勾地通常涉及到一系列的要求和考虑因素。科技园区的勾地首先需要明确园区的产业定位和发展规划。这包括确定主导产业、支持产业和配套产业，以及相应的产业链布局。通过产业规划，可以确定所需的土地面积、功能分区、建筑类型和规模等。其次，科技园区需要注重土地利用效率，合理规划土地的使用。这包括优化土地布局，提高单位面积的产值和税收，以及确保土地的可持续利用。同时，要考虑土地的配套设施和绿化环境，营造宜居宜业的园区环境。勾地过程中，