汉中市物业服务管理条例（草案）及其说明.docx

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1、汉中市物业服务管理条例（草案）第一章总则第二章前期物业管理第一节物业服务区域划分第二节前期物业服务管理规定第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会筹备组第二节业主共同决定事项和业主大会第三节业主委员会第四节物业管理委员会第五节其他规定第四章物业服务管理第五章物业的使用和维护第六章维修资金的使用和管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条【立法目的】为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，促进和谐社区建设，规范物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例、陕西省物业服务管理条例等有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适

2、用范围】本条例适用于本市行政区域内的物业服务管理及其监督管理活动。第三条【物业服务管理的定义】本条例所称物业服务管理，是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条【党建引领，齐抓共管】本市将物业服务管理纳入社区治理体系，遵循党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则。第五条【物业管理协调机制】充分发挥基层党组织领导作用，街道（镇）党的基层委员会根据中国共产党章程的规定，在社区（小区）、业主委员会、物业管理委员会和物业

3、服务人中，设立党的基层组织，开展党的活动。加强社区党组织、居民委员会、村民委员会对业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制,引领保障物业服务管理活动依法有序进行。第六条【行政管理体制】市、县（区）住房和城乡建设主管部门履行下列职责：（一）宣传贯彻执行物业服务管理相关法律、法规、政策和制度；（二）监督管理辖区内物业服务人及其从业人员；（三）指导、监督辖区内维修资金的筹集、管理和使用；（四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员开展培训；（五）指导街道办

4、事处（镇人民政府）实施与物业服务管理相关的工作；（六）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修等活动；（七）指导、监督辖区内的物业服务行业协会依法开展活动；（八）落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。第七条【相关部门单位职责】县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责,做好物业服务区域内的相关监督管理工作：（一）发展改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责实行政府指导价的物业服务收费政策的制定；（二）公安机关负责监督检查治安管理等相关工作；指导公安派出所监督检查辖区内村民委员会、居民委员会、物业服务企业等履行消防安全职责的情况；（三）民政部门负责指导社区居民委员会

5、、村民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督作用；（四）司法部门负责物业服务与管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训，指导建立健全行业性、专业性人民调解组织和工作机制；（五）应急管理部门负责消防和其他应急救援工作，消防救援机构负责具体实施；（六）卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置;（七）自然资源部门负责对违反规划建筑的认定；（八）生态环境部门负责监督检查污染环境的行为；（九）城市管理综合执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为；（十）市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市

6、场计量等行为；（十一）人民防空部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任；（十二）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；（十三）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。县（区）级以上人民政府应当建立健全物业服务区域内违法行为投诉举报制度，并公布统一的投诉举报电话，依法及时处理物业服务区域内的相关违法行为。第八条【街道办事处（镇人民政府）职责】街道办事处（镇人民政府）以及其他承担政府基层管理职能的机构，组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的

7、组建；指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责；协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系。街道办事处（镇人民政府）可以根据需要，明确1个机构承担物业管理职能，负责指导和监管物业服务与管理活动。第九条【居民委员会义务】社区居民委员会或者村民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导下做好物业服务管理的相关工作。第十条【信用评价体系的建立】市、县（区）住房和城乡建设主管部门建立健全物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，开展物业服务优质项目评定，完善市、县（区）统一的物业服务信用信息平台，与全省公共信用信息共享实现互联互通。第十一条【完善监管体系】市、

8、县（区）住房和城乡建设主管部门应当完善物业服务信用分级分类监管体系，按照不同的信用状况对物业服务人实行分级分类和差异化监管。鼓励业主大会、业主委员会或者物业管理委员会根据物业服务信用分级分类情况选聘物业服务人。第十二条【行业自律组织】物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务人及其从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务人及其从业人员的合法权益。市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当指导物业服务行业协会依法制定行业规范，编制行业服务标准，逐步建立健全服务质量评价体系，推动物业服务行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。第十三条【物业服务信用

9、承诺】物业服务人应当向社会作出信用承诺。物业服务行业协会应当建立健全行业信用承诺制度，完善信用信息采集、共享机制，将严重失信行为记入会员信用档案。鼓励物业服务行业协会与有资质的第三方信用服务机构合作，开展物业服务人信用等级评价。对严重失信的物业服务人，依法纳入物业服务人失信黑名单，采取惩戒措施。第十四条【物业服务覆盖】市、县（区）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业服务管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其满足实施物业服务管理的条件。鼓励社会力量参与老旧小区的改造和服务。老旧小区改造后，可以选择聘请物业服务人服务、居民自主管理或者社区党组织与居民委

10、员会或者村民委员会协同管理的模式。第二章前期物业服务管理第一节物业服务区域划分第十五条【物业服务区域划分原则】物业服务区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于服务的原则划定，并在物业服务区域内显著位置公示。第十六条【物业服务区域划分】物业服务区域按照下列标准进行具体划分：（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业服务区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域；（三）不同物业服务区域地理上自然相连的，可以合并为一个物业服务区域。第十七条

11、【新建物业服务区域划分】新建建设项目拟实行物业服务管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向县（区）住房和城乡建设主管部门提出划分物业服务区域的申请。县（区）住房和城乡建设主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求街道办事处（镇人民政府）的意见后进行划分，并书面告知建设单位。建设单位对物业服务区域划分有异议的，由县（区）住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者（镇）人民政府确定。第十八条【物业服务区域调整】已投入使用、尚未划分物业服务区域或者已划分的区域确需调整的，由县（区）住房和城乡建设主管部门会同街道办事处（镇人民政府），依照本办法第十六条规定的划分标准，确

12、定物业服务区域并公示。第十九条【物业用房标准】新建物业服务区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：（一）建筑面积三十万平方米以下的，按建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；（二）建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业服务用房建筑面积的百分之五十。建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。物业服务用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记。建设单位、物业服务人、业主委员会或者物

13、业管理委员会未经业主共同决定，不得擅自处分物业服务用房。法律、法规对物业服务用房另有规定的，从其规定。第二十条【物业用房公示】建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。县（区）不动产登记机构应当在不动产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。第二节前期物业服务管理规定第二十一条【前期物业服务】前期物业服务是指建设单位通过招标或者协议方式选聘物业服务人，在物业服务区域内进行的物业服务活动。第二十二条【前期物业服务招标】建设单位应当在申请商品房预售许可证前或者现房销售三十日前，在县（区）住房和城乡建设主管部门、

14、街道办事处（镇人民政府）的监督下通过招标方式选聘前期物业服务人。建设单位在招标过程中应当听取当地物业服务行业协会的意见和建议。投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的，经县（区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。第二十三条【临时管理规约】建设单位应当在房屋销售之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。临时管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务人等具有约束力。第二十四条【临时管理规约公示】建设

15、单位应当在房屋销售时将临时管理规约向房屋买受人明示，并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条【前期物业开办费】建设单位应当提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公用品、开展服务必要的工具、器具、设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务人使用。第二十六条【前期物业合同期满】建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条【物业查验方式】建设单位和物业服务人办理物业承接手续时，应当在县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督下，共同对物业服务区域的共有部分、共用设施设备进行承接查验，并公开承接查验结果。物业服务人应当将共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当在三十日内予以整改解决,整改后组织物业服务人复验。复验仍与竣工验收资料不符的，不得承接。分期开发建设的物业，建设单位和物业服务人可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。承接查验费用的承担由前期物业服务合同约定，没有约定或约定不明确的，由建设单位承担。第二十八条【承接查验资料】在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：（一）竣工总平面图，单