王府世纪底层商业经营方案建议.docx

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1、王府世纪底层商业经营方案建议（“王府世纪小商品交易市场”）目录:一、研究背景4二、研究目的5三、研究内容53.1、 现阶段房地产项目常用的营销模式53.2、 现阶段房地产项目展览展示的形式及方法53.3、 郊区房地产项目推广上面临的主要困难63.4、 郊区房地产项目对于设立市内接待处、售楼处的考虑的主要条件63.5、 郊区房地产项目设立市内接待处、售楼处的技术指标；63.6、 该商业形态“商品房展示交易中，Iy（长期、常年经营）应具备的功能7四、可行性分析74.1 供应分析（项目分析）74.2 需求分析（客群分析）8五、机构投资商的投资初步分析8方案一10方案二11六、存在的问题和不确定因素1

2、3七、初步结论和建议13八、附件13附件一15附件二16附件三17附件四21摘要本建议以解决王府世纪底商长期空置的状况，带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平以及地下停车场的收益为前提，从北京市综合性商业市场入手，展现了现阶段北京市小商品交易市场的分布状况、供应状况、需求状况、价格状况等现状，从研究背景、研究目的、研究内容、可行性分析、投资初步分析、存在的问题和不确定因素、初步结论七个方面，对客户构成和特点进行了分析，同时重点介绍了万通新世界小商品交易市场的现状，并选取了部分案例进行了简要的剖析，最后根据北京市商品交易市场的发展趋势，以及消费者的消费趋势，通过专业的调研、分析，简要论述了“小商

3、品交易市场”这种商业业态，是否能够在本案现有条件下进行经营的可行性，同时为经营方式做出准确的论证。王府世纪底层商业经营方案建议（“王府世纪小商品交易市场”）一、研究背景说明：我们这里指的研究背景主要是依据商业市场体系的建设结构为内容。1 .商务部颁发的商业市场体系建设纲要，推动了和细化了商业地产的发展。商务部在2004年6月9日发布全国商品市场体系建设纲要，纲要提出了我国商品市场体系建设的目标和主要任务。5年到8年内，初步形成布局合理、结构优化、制度完备、现代化水平较高的商品市场体系。明确了今后几年商品市场体系建设的三个重点，即大力发展消费品市场，提高最终消费率在国民经济中的比重；推进生产资料

4、流通方式的创新，提高经济运行的速度和效率；结合当前宏观调控的要求，对目前流通领域特别是大型商业设施投资过热的情况,提出要控制发展大型购物中心,并将加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市等业态。商业细分创造的市场机会。主要方向： 适应不同层次消费需求发展的需要，不断完善市场功能； 适应消费需求的发展变化趋势，健全城市零售市场的规划布局； 重点发展新型零售业态，改造和调整传统零售业态； 加快培育新的消费热点。2 .区域缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”型商业。区域目前的商业表现形式是以大型综合类商场为主，沿街铺面为辅，商业层次相对较高，整体缺乏具有一定规模的，集

5、购物、休闲、娱乐为一体的中、低端综合性商业场所，商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，这就给我们在创造区域市场的业态提供了机会与空间，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为区域的焦点物业。3 .新投资方式创造的市场机会。目前很多的消费者投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。商业业态，多以中、低档次商品为主。二、研究目的1、旨在利用王府世纪在位置、周边环境、配套设施上的优势，通过专业调研、分析，为本案找到相应的解决方案，同时对经营方式做出准确的可行性论证。寻找一种在风险合理的条件下建设

6、的，既满足开发商要求又能符合消费者需求的全新商业业态。2、解决王府世纪底商长期空置的状况。3、带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平。4、增加地下停车场的收益。结合本案的现状以及达到以上的目的，我们提出了以下经营方式的建议：（“王府世纪小商品交易市场”）以下，就此种业态在本项目商业部分进行经营的方式进行初步探讨。三、研究内容3.R现阶段市内小商品交易市场发展趋势随着传统百货业态的没落，百货店纷纷向经营品牌质优价高产品的中高档百货店转型，而消费者Fl常所需的大众消费品市场出现了“真空”，致使万通、天意、明珠、秀水等小商品市场有了很大的发展空间。但是，小商品市场虽在货品丰富程度、更新速度、价格等方

7、面具有相对的优势，更能贴近消费者的需求，但是与现代百货店在硬件设施上的差距越来越大，导致传统小商品市场留给消费者的印象就是脏乱、拥挤、嘈杂、空气污浊。实际上，国外的小商品市场早已经逐渐升级为都市MALL。这种都市MALL里面的主力店铺面积不大，不售卖大众流行品牌，是个性小店铺的集散地。另外，除了购物的功能之外，都市MALL里也配备了娱乐、餐饮等设施。这些店里都是以最新的服饰、最低廉的价格、最现代化的设施和服务，尽最大努力满足着不同层次消费者的需求。3.2、 现阶段市内小商品交易市场概况3.2、 K现阶段市内主要小商品交易市场分布状况市内知名的小商品市场约在28家左右，主要分布在三环以内或三环沿

8、线，市内约11家，东部地区约4家，北部地区约3家，西部地区约10家，南部地区暂时没有。3.3、 2、现阶段市内主要小商品交易市场的租金/售价情况根据对市内28个主要的小商品批发市场的调查发现，现阶段市内的小商品市场主要以出租铺面的形式为主，扑面的面积在620肝之间不等，租金的差异范围较大，这28个商品批发市场的租金价格约在300012000元/月之间，平均租金约在5083元/月，主要是由于地理位置、经营环境、经营品种等差异造成的。3.3、 现阶段市内小商品交易市场经营模式 铺位出租形式为主； 发展商或物业统一管理； 分层划分业态； 单层划分经营种类。3.4、 现阶段市内小商品交易市场的经营环境

9、外部环境： 地理位置； 交通状况； 客流状况；内部环境： 缺乏专业性的规范化管理； 商户的服务态度有待提高； 商品的质量有待提高； 内部的卫生条件较差；3.5、 现阶段市内小商品交易市场的商品结构主要以日用百货为主，涵盖日用品、服装鞋帽、家电、办公用品、食品餐饮等3.6、 设立小商品交易市场考虑的主要条件 地理位置比较明显的地点； 车位充足的地区； 具有一定知名度的商业区域； 人流量的地区； 居住人口密集的地区； 交通便利的区域。3.7、 小商品交易市场的技术指标； 目标物业的地理位置； 目标物业的交通条件； 目标物业的商情因子； 目标物业的经营特点； 产品的经营结构； 目标物业的整体面积 停

10、车位的数量； 目标物业在布局以及结构上的条件； 目标物业的初始租金；3.、该商业形态“小商品交易市场”应具备的功能经营品种多样性；商品价格的可浮动性；购物环境的舒适性；经营时间的不局限性；降低客户购物的成本（时间、精力、交通费用）；服务的延续性；四、可行性分析4.1 供应分析（项目分析）4.1. K市内小商品交易市场的总数量（各区分布情况、销售状况、供应面积等）。说明：这里所指的市内是指城八区。具体区域包括东城区、西城区、崇文区、宣武区、海淀区、朝阳区、石景山区、丰台区共计8个区域。北京地区截止2004年11月底，约有小商品交易市场28个，东城区约7个，西城区约7个，崇文区约4个，海淀区约5个

11、，朝阳区约4个，石景山区约1个。4.1.2、 对市内小商品交易市场经营模式的调查与分析； 铺面或柜台形式；一般面积在520肝之间不等。 统一划分；根据商品的种类分层、分区划分。 统一经营；由开发商或物业公司进行统一管理。4.1.35、 市内小商品交易市场产品结构的调查与分析；主要包括以下几大类 日用品类：箱包皮具、化妆洗护、钟表眼镜、钟表修理、针棉织品、床上用品、儿童玩具； 服装鞋帽类：男女休闲服装、儿童服装、应季时装、男女皮鞋、儿童鞋、休闲鞋、帽袜手套； 家电类：家电音响、手机配件、通讯器材、风味小吃、美食快餐、茶艺馆、咖啡厅; 办公类：办公用品； 食品餐饮类：烟酒茶糖、各类食品； 休闲类：

12、工艺礼品、饰品领带、玉石铜器、文体用品； 其他：彩扩摄影、医药、电子游戏、护肤美容；4.1.36、 户租用该小商品交易市场的费用情况；每个铺位月租金支付=15X30X12=5400元；每个铺位年租金支付二54OOX12=64800元;名称位置使用面积租金付款方式天意市场阜外大街10Hf6000元/月押二付三金五星市场学院南路1211r5000元/月押二付三天龙市场东四南大街12f5000元/月押二付三万通新世界阜成门立交桥8m29000元/月押二付三官园市场车公庄大街15肝6000元/月押二付三王府世纪王府井10.5m,5400元/月押二付三4.1.37、 市内小商品交易市场的发展趋势预测；4

13、.1.38、 标物业所在区域的调查与分析； 区域商业市场的发展历史； 基本、次级、外围交易区域分析； 区域经济基础分析； 区域现有商业业态分析； 区域商品和服务类型分析； 区域交通状况分析； 区域客流状况分析； 区域客群特征以及消费状况分析。（注意：王府井商业街与项目所在地上述情况的差异）4.1.39、 其他城市类似的小商品交易市场的调查； 对已设立小商品交易市场的城市分布数量的调查； 对其他城市小商品交易市场整体规划形式的调查； 对其他城市小商品交易市场的经营方式的调查； 对其他城市小商品交易市场的商品结构的调查； 对其他城市小商品交易市场交易额度的调查。4.2 需求分析（客群分析）4.2.

14、1 租赁使用商场的目标群分析消费群：传统商户/个体工商户特征：以经营中低档服装、鞋帽、工艺礼品、生活用品、精品等传统商品为主中小型商户具备精品特色经营意识对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体4.2.2 商场的目标消费群其实这类市场与专卖店、大型商场一样，都必须要有自己的追捧者（即目标消费群），而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的。分析本项目的目标消费群，主要是以下几部分人群：地缘性客户流动性客户1525岁属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求新事物，新

15、潮流，带有一定消费盲目性。消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。(2)2535岁具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中档产品为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。包括：电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品。(3)3545岁较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。消费以中档产品为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。旅游客户群体亲身体验王府井商