房地产开发中的工程技术管理.ppt

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1、房地产开发中的工程技术管理房地产开发中的工程技术管理n完善的工程管理是房地产开发项目中成本控制的重要一环,是工程质量的重要保证。n一个成熟的房地产开发商需要一支素质高超、技术全面、敬业守纪、认真负责、忠于职守的工程师队伍；需要一个科学的可操作性的管理程序。共同交流和探讨的两个问题：n（一）资源配置n（二）管理模式（一）资源配置框架图公司专业技术委员会总工程师副总工程师、副总建筑师、策划总监部门专业技术负责人高级工程师专业工程师专业技术委员会职责n专业技术委员会是公司高级技术决策机构，向总经理负责。负责制定公司技术方针、技术发展规划；决定重大质量技术标准；审定重大技术问题；讨论和审定技术人员晋级

2、、奖励。专业技术委员会的工作范围n负责制定公司质量、技术方针、技术发展规划。n决定重大项目质量、技术标准。n审定重大技术问题。讨论和审定专业技术人员晋级、奖励。每年对工程项目做出全面评估 总工程师职责n 总工程师对公司工程项目质量、技术工作负全面责任。n 副总工程师在总工程师领导下对分管的工程项目质量、技术工作负责。n负责公司质量、技术体系运作的日常全面工作。n负责签署公司质量、技术文件。n负责主持工程项目竣工验收并签署相关文件、资料。n负责签署工程项目开工申请报告。n负责主持重大工程项目设计图纸审查。n担任工程招标组副组长，组织工程招标工作工程部专业技术负责人职责n对部门的工程项目质量、技术

3、工作负责。n负责部门的工程质量、技术体系的日常工作。n负责签署部门的工程质量、技术文件。n负责协调、解决部门工作中的工程质量、技术问题，并将重大工程质量、技术问题及时报告公司总工程师等技术领导。n负责设计图纸、设计标准、招标书和合同中的专业技术条款、项目管理计划书和施工组织设计、重大设计变更和工程变更、分部分项工程验收资料文件、单位工程竣工验收资料文件、工程交付资料文件的审核 专业高级工程师、工程师职责n对分管的工程项目质量、技术工作负责。n负责编制工程范围内本专业的工程质量、技术文件。n负责协调、处理工作中的质量、技术问题，并将重大质量、技术问题及时报告部门专业技术负责人。n负责本专业的图纸

4、、技术标准、专业技术条款、说明书和质量保证书中技术条款等的编制和审查工作；负责本专业的工程项目质量、技术文件的编制和审查。n负责执行公司关于质量、技术管理的各项规定和制度，确保工程项目的建设过程和售后服务过程符合国家有关技术标准、规范。（二）管理模式n第一节第一节 技术管理工作程序技术管理工作程序n第二节第二节 工程建设管理工程建设管理第一节第一节 技术管理工作程序技术管理工作程序n一、进行质量、技术审核、审定的工作项目：一、进行质量、技术审核、审定的工作项目：设计技术条件、技术标准和质量标准。方案、初设、施工图等各阶段技术工作成果（图纸、文件资料）。招标书、合同的专业技术条款、技术附则、技术

5、说明和质量条款。工程项目管理计划书、施工组织设计。重大设计变更、工程变更。重大工程技术、质量问题处理意见、报告。分部、分项工程项目的中间验收文件资料、申请报告、工作成果报告。单位工程的竣工验收文件资料、申请报告、竣工验收报告。住宅使用说明书和住宅质量保证书、工程质量保修协议书。工程项目移交、交付文件资料。重大技术课题报告、技术公关、技术改造论证报告。工程技术人员的技术职务晋升、奖励。工程项目开工申请报告。新技术、新材料、新工艺使用报告。售楼书中与工程相关的技术条款。第一节第一节 技术管理工作程序技术管理工作程序二、质量、技术管理工作规定二、质量、技术管理工作规定 1、凡是规定进行质量、技术审核

6、、审定的工作项目，必须经过会签、会审后方可进入下一程序。2、凡是方案、初设、施工图、工程项目管理计划书、施工组织设计等重要质量、技术文件以及公司技术领导认为需要的工作项目，由总工程师（副总工程师、总建筑师）主持进行会审。第一节第一节 技术管理工作程序技术管理工作程序 三、会签工作程序三、会签工作程序规定进行质量、技术审核、审定的工作项目工程项目组审查各部门会签审查正、副总工程师、总建筑师审定第一节第一节 技术管理工作程序技术管理工作程序 四、会审工作程序四、会审工作程序规定会审工作项目各责任部门会审正、副总工程师、总建筑师主持会审会审会议纪要 第一节第一节 技术管理工作程序技术管理工作程序五、

7、技术管理工作重点五、技术管理工作重点n设计阶段：设计条件、技术标准、质量标准、方案、初设、施工图等阶段工作成果。n招标投标阶段：招标书和合同的专业技术条款、技术标准、技术措施。n工程实施阶段：工程项目管理计划书、施工组织设计、项目进度计划、工程样板房和装修样板房质量技术标准审定、设计变更及现场签证、项目验收大纲；重大工程技术问题处理；各分部分项工程项目验收。n工程竣工阶段：竣工验收资料的审核复函；工程竣工验收申请报告和竣工验收报告签发；工程项目竣工验收和交付使用证书；工程项目技术工作总结。n工程保修阶段：住宅使用说明书和住宅质量保证书、工程质量保修协议书的审核意见、工程项目遗留技术问题备忘录。

8、n技术管理：技术课题确定、重大技术攻关、技术改造论证、技术人员紧急、奖励、技术工作论文。第二节 工程建设管理n一、综合提要n二、图纸审查n三、工程管理计划书n四、工程样板房n五、材料及设备采购n六、工程预算与成本控制n七、工程档案管理n八、施工合同管理一、综合提要n工程报建：按当地政府要求按程序申报n工程招标：参照XX公司工程招标流程及招标小组组织结构图n现场签证：参照XX公司现场签证流程办理开工证及工期设定第二节 工程建设管理 工程招标流程工程招标流程工程部项目工程部项目主任主任准备招标准备招标文件文件总经理批准总经理批准招标书会签招标书会签工程部项目主任、工程部经理、预采工程部项目主任、工

9、程部经理、预采购部经理、分管总经理确定投标单位购部经理、分管总经理确定投标单位评标评标定标定标定标书定标书评标预备书评标预备书签发中标通知签发中标通知准备中标通知准备中标通知开标开标市交易中心投标程序市交易中心投标程序发标书、收标书发标书、收标书工程部专业工程师工程部专业工程师发出发出工程部专业工程师、项工程部专业工程师、项目主任、工程部经理、目主任、工程部经理、预算工程师、预采部经预算工程师、预采部经理理招标小组招标小组中标书会签中标书会签定标会签定标会签交易中心评标交易中心评标公司招标小组公司招标小组项目主任整项目主任整理开标、定理开标、定标会议纪要标会议纪要并准备定标并准备定标书、中标通

10、书、中标通知书知书预采部专业工程师预采部专业工程师分管总经理分管总经理招标小组组织结构图招标小组组织结构图公司招标小组公司招标小组组长组长审计监督部门审计监督部门工程监理公司工程监理公司总总 经经 理理设计公司设计公司专业工程师专业工程师预采部经理预采部经理工程部项目主任工程部项目主任工程部经理工程部经理分管总经理分管总经理/总工程师总工程师副组长副组长组员组员工程设计变更、现场签批流程工程设计变更、现场签批流程不涉及平面不涉及平面功能改变外功能改变外立面改变装立面改变装修档次改变修档次改变的变更的变更施工单施工单位项目位项目组监理组监理公司提公司提出出项目主任确定项目主任确定设计院设计院设计

11、修改通知单设计修改通知单工程部签收工程部签收专业工程师专业工程师项目经理项目经理工程造价审核单工程造价审核单监理公司签收监理公司签收施工单位签收施工单位签收变更工程预算书变更工程预算书总经理签字总经理签字平面功能改变外平面功能改变外立面改变装修档立面改变装修档次改变次改变策划中心签收认可策划中心签收认可工程部经理审核工程部经理审核策划中心出方案策划中心出方案监理公司审核监理公司审核专用工程师、项目主任、专用工程师、项目主任、工程部经理、预算工程工程部经理、预算工程师、预采部经理、分管师、预采部经理、分管总经理会签总经理会签月审月结材料月审月结材料办理开工证应提交下列资料办理开工证应提交下列资料

12、（以深圳为例）（以深圳为例）n 建设规划许可证n 施工合同n 白蚁防治合同n 一条龙服务登记核准表n 反腐保廉敬业守法合约n 施工单位的项目经理任命书及资质证n 场地情况调查表n 办理好质监委托和安监委托；n 办好场地情况调查表；n 临时用水、用电已经接通；n 场地放线经过监理工程师和公司地政部的确认；n 场地平整、临时道路畅通；n 各种地下障碍物已经清除；n 监理工程师签发的开工令。工期设定原则n1 1、在保证质量的前提下，科学地制定合理的施工工期，工期的制定应考虑以下几方面的因素：1.1 设计进度及图纸提交日期 1.2 行业较先进和科学的施工工期 1.3 施工期间的气象条件预测 1.4 参

13、考公司向客户承诺的交楼入伙日期和会计年度结转日期。n2、工期的制定：工期制定时，不仅要制定总工期，而且要制定阶段性工期。包括地下室、主体、拆外架和竣工验收等阶段时间，对有特殊要求需提前交付的单位工程（如会所、环境等）要特别说明。n 3、总工期的制定：制定总工期要有相对的先进性和科学性。一般主体工程不能少于7天一层（拆模时间不得少于10天）；地下室工程单层一般为60天左右，两层一般为90天左右。13-18层的高层住宅总工期（包总平和验收）不超过360天。二、图纸审查n施工图纸经策划中心收集并经审阅认为已达到设计深度后移交给工程部专人签收。n工程部项目主任安排相关专业工程师分专业审查图纸。n专业审

14、查图纸内容：总图、建筑、结构、给排水、暖通、电气、人防、燃气、环境等各专业。第二节 工程建设管理1、审查图纸要素1.1红线关系和设计内容是否符合国土局批复的设计要1.2是否符合国家现行规范和技术要求。1.3重点审查施工图的轴线、标高、各专业相互关系。1.4是否符合本公司制定的“专业技术管理体系”和“产品设计指引”的要求1.5地基处理、基坑开挖和支护、基础形式和结构体系的合理性、先进性和可行性。1.6给排水、暖通、电气、燃气的材料和配件选用是否符合技术要求。1.7各种管线综合有没有错、漏、碰现象。1.8是否采用了防止质量通病的技术措施。1.9先进材料、先进技术、先进设备技术的可靠性和可实施性。2

15、、图纸审查会 总工程师及时召开有设计院、策划设计中心、工管理中心监理公司各专业工程师召开的图纸审查会。2.1分专业会审图纸，各专业会审记录由工程中心专业工程师完成，并汇总工程师处。2.2 图纸会审总纪要由工程部项目主任完成。2.3会审结论由总工程师总结，需要设计院解释和改图时由公司正式发文、限时由设计院完成。图纸会审时间一般应在工程中心收到全部图纸后510个工作日内完成。三、工程管理计划书n为保证建设项目有序地实现预期目标，明确项目组的工作内容，凡新开工项目必须编制“项目管理计划书”。第二节 工程建设管理1、项目管理计划书包括如下内容：n 工程概况n 管理组织结构及项目组成员名单n 项目基本资

16、料n 项目投资规模及概算投资分配n 项目准备阶段进度控制计划n 项目实施阶段进度控制计划n 投资、进度、质量控制目标及保证措施2、项目组构成形式工程管理部工程管理部施工施工A设设计计B项目管理小组项目管理小组远外层组织远外层组织设设计计A监理公司监理公司施工施工B规划、国土消防、人防质监、安监环保、燃气技术监督局3、项目组的管理职能n计划职能n组织职能n协调职能n决策职能n控制职能4、项目组在项目管理中的工作内容n 立项决策阶段的管理n 监理业务的管理n 参与招标与合同管理n 施工管理n 竣工验收与保修阶段的管理n 项目文档管理n 项目信息、统计等5、项目实施阶段的进度计划n 方案招标、方案评审、方案报批（规划、消防、人防）n 设计委托、设计审查、设计报建n 监理委托n 施工招标（基础、主体、消防、燃气、电梯等）n 竣工验收（初验、核验、总验）n 施工各阶段进度控制目标n 施工进度计划（制表）项目实施阶段的进度计划，要分阶段编制，根据项目进展情况，及时补充和修正。在工程发包以后，施工进度计划要包括总包工程进度计划和各分包工程进度计划，要列明项目工程量清单，主要设备材料清单和主材进场清单