2456.探索我国住房抵押贷款证券化模式毕业论文.doc

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1、毕 业 设 计探索我国住房抵押贷款证券化模式摘 要随着我国经济的增长，国民生活水平的提高，住房消费已成为当前个人信贷消费的主要部分。由于我国住房抵押贷款起步晚，目前一级市场还极其不成熟，住房抵押贷款市场尚未能有效流畅地运转。面临着个人对住房需求日益的增加，寻找解决住房融资新途径，建立我国住房抵押贷款市场已成为我国金融改革的重要问题。世界发达国家通过住房抵押贷款证券化成功地解决了住房抵押贷款问题，美国在20世纪70年代最先实施住房抵押贷款证券化，接着北美、欧洲以及亚洲国家也都纷纷通过证券化支持国内住房融资，这都给我国提供了很好的借鉴。本文通过介绍目前国外三种相对成熟的住房抵押贷款证券化发展模式，

2、讨论了各种模式在我国运用的可行性，结合我国当前金融市场及住房抵押贷款市场现状，联系我国金融改革目标，讨论了最适合我国发展的住房抵押贷款证券化模式，并提出了政策建议。本文包括三个部分：第一部分，阐述什么是资产证券化，引入住房抵押贷款证券化的概念，主要有住房抵押贷款证券化，住房抵押贷款证券化参与者以及住房抵押贷款证券化基本流程；第二部分，介绍了目前世界发达国家成功实现证券化的三种模式，包括政府型住房抵押贷款证券化模式、半政府半市场住房抵押贷款证券化模式、市场型住房抵押贷款证券化模式；第三部分，讨论了在我国建立三种模式住房抵押贷款证券化的方式，各种模式的利弊，最适合我国当前市场现状的模式，最后给出了

3、政策建议。关键词：住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款市场 住房抵押贷款证券化模式目录1 住房抵押贷款证券化概念11.1 资产证券化概念11.2 住房抵押贷款证券化定义11.3 住房抵押贷款证券化的参与者11.4 住房抵押贷款证券化过程22 世界住房抵押贷款证券化主要模式32.1 住房抵押贷款证券化发展历史32.2 国外住房抵押贷款证券化三种模式43 我国住房抵押贷款证券化模式的选择53.1 我国住房抵押贷款证券化的必然性53.2 我国住房抵押贷款证券化三种可选择模式63.2.1 政府型住房抵押贷款证券化模式63.2.2 半政府半市场型住房抵押贷款证券化模式83.2.3 市场型住房抵押贷款证券化模

4、式93.3 三种可供选择模式的比较103.3.1 政府型住房抵押贷款证券化模式优缺点103.3.2 半政府半市场住房抵押贷款证券化模式优缺点113.3.3 市场型住房抵押贷款证券化模式优缺点113.4 我国住房抵押贷款市场现状123.4.1我国住房抵押贷款一级市场123.4.2 我国住房抵押贷款二级市场133.5 我国住房抵押贷款证券化模式选择153.6 发展住房抵押贷款政策建议16参 考 文 献17致 谢18英文摘要191 住房抵押贷款证券化概念1.1 资产证券化概念 资产证券化是指企业单位或金融机构将其未来能够产生稳定现金收益的资产加以组合并据此发行证券筹措资金的过程和技术。企业单位或金融

5、机构采用资产证券化技术所发行的证券称之为资产证券化产品，资产证券化产品主要分为 “住宅抵押贷款证券”和“资产支持证券”两大类。1.2 住房抵押贷款证券化定义住房抵押贷款证券化（MBS）是指金融机构把自己持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程就是将抵押权形态的房地产实物投资转化为可以在二级市场上流通的证券，使得投资者与投资对象之间直接的抵押债权关系，转化为债券性质的有价证券的形式。1.3 住房抵押贷款证券化的参与者（1）发起人住房抵押贷款证券的发起人主要是一级住房抵押贷款

6、市场上发放贷款的金融机构。主要包括商业银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行、人寿保险公司等。在我国则只有商业银行。（2）特殊目的载体（SPV）住房抵押贷款证券SPV(special purpose vehicle)是从发起人处购买抵押贷款，以住房抵押贷款支持证券的形式发行证券的机构，它可以是为了某一次证券化而专门设立的一次性的证券机构，也可以是已经存在的实体，一般的SPV主要有公司制、信托制、合伙制。设立SPV的目的主要是使抵押贷款与贷款发放者隔离，使得用于证券化的抵押贷款免受或减轻贷款发放者破产的影响，从而提高抵押贷款支撑的信用评级，降低信用成本。（3）专门服务机构专门服务机构是指在证券化过程中

7、提供特定服务并获取相应服务报酬或费用的服务中介。它面向原始债务人（借款人），从事还款收集等相关活动的证券化服务。（4）受托机构受托机构是面向投资者、担任资金管理和偿付职能的证券化中介。它作为证券应用协议条款的管理者，从服务商、担保人和其他第三方那里收取对抵押贷款的偿付资金，并且按照协议的规定将其偿付给政权的投资者。（5）信用增级机构二级抵押贷款市场在很大程度上是AAA级市场。为了使其证券能够得到较高的信用等级，一般需要由最高信用等级的大商业银行、保险公司、政府机构、金融保险公司提供信用增级。（6）信用评级机构信用评级机构主要是帮助投资者在种类繁多、错综复杂的资产证券化的市场上作出一个相对理想的

8、选择。它也可以帮助发行人提高其证券化过程中的信用等级，减少证券交易过程中的不确定因素，从而降低融资成本。世界最著名的信用评级机构有穆迪（Moody）、标准普尔（Standard Poor）、菲奇（Fitch）、达夫菲尔普斯（Duff Phelps）。（7）承销机构承销机构主要负责向投资者销售抵押支持证券，可以分为代销人和报销人。一般以投资银行为多。（8）投资者愿意购买证券化产品的人，一般是对证券投资安全性要求较高的机构投资者，如养老基金、保险公司、银行等。1.4 住房抵押贷款证券化过程（1）金融机构向住房消费者提供住房抵押贷款；（2）贷款发放者向SPV真是出售住房抵押贷款；（3）SPV将购买的

9、抵押贷款组合为资产池，对即将发行的抵押贷款证券进行信用增级，邀请评级机构进行信用评级；（4）SPV通过证券承销商向投资者发行抵押支撑证券；（5）贷款发放者作为服务商定期向借款人收取本息，将偿还的本息交给SPV，SPV在扣除一定费用后向债券投资者支付本息。专门服务机构受托机构借款人贷款机构（发起人）特殊机构（SPV）投资者信用评级公司信用增级公司证券承销商 图1 住房抵押贷款证券化过程2 世界住房抵押贷款证券化主要模式2.1 住房抵押贷款证券化发展历史住房抵押贷款证券化开始与20世纪70年代，首先产生于美国。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，金融机构固定资产收益率不能弥补攀高的短期负债成本，为了

10、缓解金融机构资产流动性的不足，政府启动了住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟了资金来源的新途径，创造了住房抵押贷款证券化。短短几十年住房抵押贷款证券在美国迅速发展，至2003年底，已成为仅次于联邦债券市场的第二大市场。上世纪80年代，住房抵押贷款证券在加拿大等北美及欧洲也得到重视，主要用于拓宽住房融资渠道。1997年亚洲金融危机使亚太地区企业和银行的资产结构和融资能力受到严重影响，日本、韩国、香港等国家和地区纷纷谋求通过证券化筹集资金，促使住房抵押证券快速发展。2.2 国外住房抵押贷款证券化三种模式综观各国住房抵押贷款证券化的运作模式，大致可分为以下三大类：第一类是政府主导模式。这一

11、模式的特点是政府出面建立机构，在证券化中起主导作用，以美国为代表。美国政府为消除市场缺损，实现“居者有其屋”的政策目标，主动进行市场建设，发起成立多家政策性金融机构，如Fannie Mae 以及后来的Freddie Mac，作为政府与市场之间的中介，承担创立住房抵押贷款二级市场的任务。为加速市场建设，政府围绕增强信用，赋予机构优惠政策，如：隐性的债务担保；税收减免；财政部提供信用额度。这些政策通过支持通过机构的市场化运作，转化为放大了的社会效益。实践证明，这种运作模式取得了很大成功，两家机构规模迅速壮大，实现了高额利润和股东价值的最大化，既有力支持了市场建设，又有效完成了政策目标。 第二类是半

12、政府半市场化模式。以加拿大为例，也是由抵押贷款的证券发行机构给中间的证券承销商来经销，然后给机构和个人投资者，但加拿大政府在证券化过程中只作为担保人介入。香港也采用了私人和政府双管齐下的方式。根据香港公司条例设立的香港按揭证券公司（HKMC）是由特区政府通过外汇资金全资拥有的公司，不仅负责购买住房抵押贷款，并以此发行抵押保证证券，而且在市场上还有大量注册的私人SPV从事该项业务，两者相互竞争。 第三类是市场主导模式。以澳大利亚为例，完全是通过纯市场化运作，成立一个信托投资公司和银行建立一些关系，主要由银行（包括商业银行、投资银行等）自己去运作。麦格里证券化公司没有采用第三方担保方式对按揭债券提

13、供担保，而是采用了多种信用增级措施，使债券达到3A级信用标准。欧洲各国抵押贷款证券的推出也没有得到政府强有力的支持，多是金融机构自己持有的住房贷款为基础发行抵押贷款证券。由于欧洲的金融机构多是采取总行、分行制，银行体系是多元化、全能型地经营各种业务，在一定程度上可通过行内的资金调动来解决资金融通问题，因此市场风险较小。但由于各金融机构的资本实力、资信等级千差万别，为了提高证券的信用等级和赢得投资者的青睐，在没有政府信用担保的情况下，发行者不得不依赖信用增强机制。和澳大利亚不同的是，目前欧洲各国抵押贷款证券化的信用等级比较低，市场的发展大大落后于北美国家。3 我国住房抵押贷款证券化模式的选择3.

14、1 我国住房抵押贷款证券化的必然性（1）住房抵押贷款证券化是我国住房融资模式的一种必然选择 目前，国际上比较成功的住房融资模式主要有三大类：一是以美国为代表的“市场型”模式，其特点是利用自己发达的金融市场，通过住房抵押贷款的证券化，把市场中的短期资金转变成住房业所需的长期资金；二是以德国为代表的“合同型”模式，其主要特点是建立住房储蓄体系，采取互助合作融资形式，使居民在达到一定数量的住房储蓄后，按照原先与储蓄银行签订的存贷合同的规定，由储蓄银行按1：1配给储户相当于存款金额的贷款用于购建住房；三是以新加坡为代表的“住房公积金”模式，它是一种政府主导型的住房金融模式，这种模式目前在我国正在推广。

15、笔者以为，上述三种模式中，只有“市场型”模式才能满足我国今后对住房资金的巨大需求，其它两种模式只能起到辅助和补充作用。尽管“市场型”模式在我国全面推广目前条件还不成熟，但从发展的角度看，只有它才有可能为我国今后住房金融的发展提供大量资金。据权威人士估计，从现在到2050年，随着我国城市化水平的上升，城镇人口将达到9.6亿，按人均住房面积达到36.4平方米计算，每年需新增住房3亿平方米，50年间净增150亿平方米，按现价计算，平均每年需要住房资金6000至7000亿元人民币，50年共需住房资金30多万亿元。如果没有一个发达金融市场的支持，缺乏抵押贷款的证券化，没有任何模式可以为我国住房建设和消费提供如此大规模的长期资金。 （2）住房抵押贷款证券化是银行稳健经营的必然选择 一般来讲，商业银行只拥有短期资金，其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算，今后一段时期内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金，短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售，并由特殊机构进行包装后发行证券，即抵