西柏坡会所项目策划提案.docx

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1、西柏坡会所项目策划提案报告内容提要第一部分市场篇第二部分定位篇第三部分规划篇第四部分特色篇第五部分营销篇第一部分温塘房地产市场分析一、近年来温塘房地产市场回顾温塘的自然环境和温泉资源是温塘板块最抢眼的亮点。温泉板块的房地产开发自1999年起步以来，历经7年时间，经历了三个阶段，即“温泉温泉+景观温泉文化o在不同阶段，为满足消费者的不同需求，开发模式发生了质的变化，从初期的只注意建筑单体设计本身，发展到对业主的生活方式、交往要求和社区文化的建立的研究和开发。价格也随着产品升级及市场需求的扩大，呈阶梯式增长。温塘房地产开发逐渐成熟，亦成为省会市民怡养心情，放松身心的首选区域。温塘房地产开发的三个历

2、程自2000年以来温塘镇温泉休闲度假功能居所大体上经历了启蒙期、起步期、成长期三个阶段。启蒙期温塘房地产的启蒙期首先是由省直单位如河北省公路职工培训中心、铁路温泉度假村、河北邮电温塘疗养院、省总工会疗养院等自建疗养、度假项目发起，初步奠定了温塘“温泉水”资源与“无污染”的双重优势。至2000年，各省直疗养院、御温塘度假村、西苑温泉度假村基本构成了温塘第一代温泉文化以“居住+沐浴”为主导的地产启蒙期。起步期随着城市化发展速度加快，温塘地产开始起步，一些如“温泉绿色庄园”等中小规模的多层公寓出现，至2004年，价格保持在700元/而一1280元/nf范围内。销售较好的项目如莱茵假日、温泉假日等，“

3、第二居所”概念开始出现并被石家庄等城市居民所接受,其产品主要以“温泉+景观”为特征，以此为特征的住宅被称为“第二代温泉居所代表作。其中以神池花园I期项目最具代表性。成长期自2005年开始，“第二居所”概念的普及，普遍为都市人群所追寻和向往，加上外埠资金及石家庄市房地产市场（价格）影响，温塘“近城市”优势为自身房地产的成长获得了地缘的优势。温塘地产项目的特点表现在：大规模、低密度、新颖居住空间、完善物业配套等多方面，这些因素综合决定了温塘现阶段住宅产品所具备的高品质。至2006年底，温塘住宅新产品不断涌现，项目占据沟壑、深谷、河沿进行“大手笔”景观规划，尤其是住宅产品，以低总价、小面积户型的“海

4、量”入市，并以“规模效益”迅速占据市场的主流，数以千户的社区随即成形，被称为“第三代温泉居所代表作，其产品主要以“温泉+休闲+康体+享受”为特征。温塘“第二居所”市场经历了三代“温泉文化。正处于从建筑层面向居住层面的过渡阶段，但是要真正实现物质向精神的转换，还需向更高的生活层面发展。2、温塘房地产市场七大特点2006年，温泉国际、千百度澜珊、卓达假日公馆等新项目不断涌入市场，温塘板块地产市场开发投资进入高潮，房屋供应迅猛增加。市场供应产品以公寓为主，主力户型为4090mj;供应少量别墅产品：包括联排、双拼独栋等，面积集中在80-340时区间。值得一提的是在温塘80-120nf的联排别墅盛行且销

5、售较好。(3)销售价格快速上涨，2005年初，温塘地产均价140。元/方，2006年7月间上涨至1700元m2006年底市场均价达到1800元m,(4)深圳金马鑫实业、河北卓达、石家庄国富等实力开发企业的介入，加大了市场的竞争，使有限的市场份额被进一步瓜分。普遍重视宣传推广方面，加重了营销的费用，加大了开发的成本。(6)促销性“价格竞争”白热化。在项目综合质素对比优势明显的压力下，由于前期定位过高、尾房急于解套和维持市场份额等原因，乐城、滨河峻景等项目低折扣促销拉开了2006年温塘房市“价格竞争”的序幕。温塘处于平山旅游的中心区域，当地的房地产项目主要定位为第二居所，商品房的空置情况有很强的季

6、节性。冬春季该区域天气较冷，周边景点进入旅游淡季，入住率较低；而夏秋季区域优势凸现，秋高气爽的宜居养生环境彰显无限魅力，该区域又处于旅游旺地，入住率则居高。二、温塘房地产竞争项目分析温塘开发的度假型居所项目有卓达假日公馆、温泉国际、千百度澜珊、国富桃花城、阳光河谷、温泉假日、滨河峻景、神池花园、清清世界、乐城等计15个。其中阳光河谷In期、神池花园m期、滨河峻景、千百度澜珊、温泉国际、乐城共6个项目处于销售阶段。1、竞争项目卖点分析竞争项目景观规划卖点分析项目名称景观规划亮点景观规划设计特点温泉国际总面积22000?的湖面，社区种植18种树种，四季常绿。绿化率60%充分利用项目的地形地貌优势，

7、把自然景观与园林景观完美结合，体现了“以人为本”的规划设计理念。千百度澜TnIl2万疗湖面贯穿小区南北，设有垂钓区、人工沙滩、养殖区、荷花池，园区不同的位置建有不同的风景，如：夏鸟园、百草湾、红豆园、别有洞天、桃花江南、齐眉花苑等。绿化率48%项目景观规划在不破坏原有生态的基础上，充分结合“人性化”的设计理念和特点，刻意在园区内设置了多种人工风景和休闲场所。乐城9万而超大规模彩叶社区，社区构筑了3000而沉积湖面。绿化率46%规划时最大限度保留了当地原生树木和植物，同时斥资引进适合当地生长的植物与树种，用绿色把建筑群落和自然环境融合在起，形成华北地区最大的原生彩叶社区。神池花园三个户外温泉泳池

8、，拥有由2500ma迎春花坡、1500f花卉培育基地及周边数百亩有落叶乔木和草本灌木覆盖而成的天然氧吧项目景观规划设计是把自然景观与园林景观最大限度的结合，体现了人性化的设计特点，形成了项目独有的天然氧吧阳光河谷三个5000nf山顶生态公园，26000平米的河谷景观。绿化率65%景观规划都是依山而建，充分利用山体的自然落差建造跃层户型，体现了保护环境、尊重自然、人居为本的设计理念和特点综述：从温塘在售项目的景观规划以及设计特点看，社区规模及景观规模都在同步增大，尤以阳光河谷为代表。并且，每个项目都力求充分利用自然地形合理构景，使景观、自然生态与建筑完美结合，这充分体现了现代生态人文居住的规划设

9、计理念。因此，高绿化率、低密度也即增大了温塘住宅产品的附加值。竞争项目户型设计分析项目名称主力户型面积户型设计特点温泉国际1室1室1厅2室1厅3室2厅2卫39-70m2（4F花园洋房）91.4-208m1（别墅）浴室：户型设计简单、明快，有9-22斤超大阳光浴室厨房：功能完善、宽幅明窗、可享受花园景观储藏问:充分利用空间，无任何浪费露台：卧室配有景观露台，闲暇之余悠然观景千百度澜imW1室1室1厅2室2厅38-79mj（多层）88-92ma（别墅）采用错层设计，并且做到了动静分区，洁污分区。客厅：采用落地景观推拉门，提高客厅的舒适度、视觉效果和采光效果。卧室：南北通透，保证了室内的通风和采光。

10、乐城1室1厅2室2厅30-120mi餐厅：厨房与餐厅相连，方便实用客厅：客厅方正，便于家具的摆放卧室：宽幅落地玻璃窗，提高卧室的舒适度和采光率卫生间：八角形阳光浴池神池花园1室1厅2室1厅30-40（1、2期）43-100m2（3期）走廊处设有衣帽间，功能完善，便于使用露台：别致景观露台，闲暇之余可尽享悠然景观阳光河谷1室1厅/下跃层2室1厅/下跃层37.97-160ma阁楼：顶层独户阁楼，3.3米挑空，11疗超大浴室跃层：别致地下跃层，增添生活情趣卫生间：宽幅落地窗，提高舒适度和采光效果综述：温塘市场总体上以1室1厅、2室1厅，面积在35-90nV区间的小户型“第二居所”产品占据市场主流，购

11、房者的购买行为趋于理性化，户型设计更趋合理、舒适、人性化。相同面积的户型，购房者更趋向于选择错层、跃层和设计有阁楼、露台的户型，以此感受更新颖、更丰富的空间感。如阳光河谷的下跃户型、带阁楼与露台的顶层户型和千百度澜珊“三度空间设计”的错层户型备受购房者的青睐，尤其吸引潜在的消费群体。值得关注的是：在温塘项目中顶层户型捆绑露台、阁楼销售策略相同的情况下，阳光河谷却将顶层阁楼设计“独户”套型（附赠大面积浴室），引领了一种新的潮流，其实质上是代表了温塘“第二居所”产品由单一向多元化发展的必然趋势。竞争项目社区配套分析项目名称社区配套温泉国际社区商业、医疗等配套，还设有游泳馆、水上茶艺馆、咖啡厅等娱乐

12、休闲设施千百度澜珊社区超市、社区医疗中心、卡拉OK、酒吧、咖啡厅、大型游泳池、门球场、棒球场、羽毛球场等乐城运动类项目：野战场、极限运动场、射箭场、漂流、山地车赛道、滑道、滑草、沙滩足球（排球）、滑沙场、攀岩、登山、划艇、潜水、滑翔伞；休闲类项目：趣味采摘、汽车电影吧、拓展训练营、山洞酒吧、乡村酒吧餐饮类项目：草原之夜、农家院、烧烤园；健康类项目：大型温泉城，包括中式、日式、韩式、泰式等囊括世界风情的浴种卓达假日公馆皇家园林酒店、大型多功能会议室、采摘园、滑草场、攀岩项目、名犬园、网球场、室内健身中心神池花园拥有三星级宾馆、游泳池、健身设施、超市、社区医疗服务中心等各项生活、娱乐配套设施阳光河

13、谷法国风情小镇商业街、三星级会所、商务中心、中西医治疗室、室外温泉汤池综述：温塘“第二居所”经过几年的发展，从单一“温泉洗浴”功能的住宅发展到集娱乐、休闲、医疗、商业配套等于一体的多功能、配套设施完善的大规模社区。选择“第二居所”的购房者也由简单的关注健康发展到对住宅项目规划、休闲、度假等功能的完善。竞争项目装修标准分析项目名称装修标准不同点装修特点及供暖方式温泉国际客厅：高级复合木地板、防滑地砖2选1;墙面3种环保颜色、乳胶漆3选1、顶棚石膏线压边别墅配高级吊灯、防盗门、实木门套线、多项电源插座、闭路电视、电话、宽带端子接口外墙：彩色片岩加高级涂料项0客厅地面的装修可选择空间大供暖系统：房间

14、配备独立壁挂式电采暖千百度澜珊外墙：窗台以下为蘑菇石，以上为高级墙砖客厅地面：高级防滑地板砖卧室地面：高级强化复合木地板，踢脚线主卫浴室设备设施：豪华三角浴缸（下沉式豪华泡池），淋浴器、大理石台式面盆、高档联体座便器、梳妆镜、毛巾架、闭路电视接口、防水电源插座卫生间：洗面盆、高级强化复合木地板除客厅用防滑地砖外，其它地面包括卫生间的地面装修材料均为高级强化复合木地板。由此可见项目选用材料之上佳的特点主JI浴室：设有闭路电视接口，体现项目人性化设计特点供暖系统：壁挂电暖气乐城外墙:底层为彩色片岩或石材、二层以上为外墙涂料厨房:人造石台面，吸塑或赛雅门板卫生间:品牌面盆、坐便器、浴缸、化妆镜、毛巾

15、架、防滑地板砖、内墙瓷片到顶，顶棚为PVC吊顶该项目的装修符合大众化标准，易于被消费者接受，装修材料的多样性；项目的装修标准相对比较细致入微，体现以人为本的装修理念供暖系统：进口电辐射散热器神池花园家具、厨具、床上用品、卫生用品等两套装修方案供业主自由选择供暖系统：电暖气阳光河谷卧室：高级强化复合木地板/高级地毯/高级渗花防滑瓷砖3选1主卫浴室：防滑地砖，高级墙砖；豪华双面三角浴缸，台式面盆，高档连体坐便器，毛巾架，卫生纸盒，闭路电视，电话端子接口，放水电源插座院墙：欧式/天然石材院墙，局部毛石，欧式壁灯欧式天然石材以及欧式壁灯的选用，把项目欧式建筑风格体现的淋漓尽致。卧室地面装饰材料的选择空间之大，档次高，足以体现项目奢华，高贵的特点。供暖系统：采用美国泰尼远红外电热辐射综述：由于市场竞争激烈，各项目均在不断探寻市场突破，同时交房标准逐年提高，经历了毛坯房向简装修，再到精装修的发展过程,而且装修工艺越来越精细。另外，目前第二居所的装修不再局限于实现空间的实用性、舒适性，而且更注重人性化设计，如阳光河谷在主卫生间内设置的闭路