庙头商业项目定位报告0630城市进入、产品定位.docx

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1、广州公司庙头商业项目市场报告2021.6时代中国TIMCtCHIRA【区位】【交通】【周边】临港经济带5号线东延上盖旧城新貌，需求激熠项目位处中心商务区东移珠江 新城-金融城-临港经济区经济 带上地铁5号线（直达珠江新城）庙 头站上盖、13号线南海神庙站（ 直达鱼珠）500米周边200万Irf新建设面积，对高端业态商业需求扩张问题导入【内部条件回顾】规划设计要点：1.容积率4.53,建筑密度050%,绿地率235%（以上指标均按可建设用地面积18178平方米计算）。2、计算容积率建筑面积82256平方米，建筑办公面积38386平方米。3、建筑限高：80米，建筑方案应与南海神庙风格相协调，按前低

2、后高的原则进行设计；4、建筑间距规划要求：建筑间距不得低于04H,且15m.0规划设计结论：1.基于以上要求及计容面积最大化的考虑,经比选方案，确定2#、3#塔楼平均层高不得高于4.35米；2、如果按低于4.35m层高设计公寓产品，只能做平层公寓，产品价值低。3、经综合比选，建议1#栋塔楼按4.5m层高LoFT公寓进行设计，2#、3#塔楼按价值更高的准甲级办公楼进行设计。4、按目前方案，可售面积已达81798rw,1#楼高79.1m,2#、3#楼高74.85m,3栋建筑均已紧压建筑规划控制线。时代中国TIMESCHINA公寓市场研判1.1 量价情况1.2 竞争格局1.3 成交结构1.4 案例分

3、析1.5 公寓产品研判Ll量价情况&时代中国TIMttCHINA【黄埔区】公寓市场呈现供需平衡局面，供应23万疔，成交22万m1位居全市成交量第一，2020年成交价格16583元m 供求：成父量占全市的24% 价格：近5年成交价格涨幅为6.4%。2021年第一季度价格上涨明显,主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。 库存：截至2021年5月，库存量11.6万f,去化周期6.4个月2016-2021年Ql黄埔区公寓量价走势504540OC30252015一一.k一五.Bl.1050一一-J匚2016年2017年2018年2019年2020年20万年Qi1545790成交面积（万m）351529432

4、26供求比0.750.981.590.531.040成交均价（元nf）:125291583914716147651658321037供应面积（万Inl）成交面积（万血）供求比25000黄埔区2322165831.0420000番禺区3419212301.8115000南沙区2213166491.61海珠区219330162.3710000花都区081290205000天河区47274690.580荔湾区56323420.97白云区44253900.88增城区184143885.21从化区0399710越秀区00.142816013094206331.38.量价情况AB寸代中国TlMtSCHIN

5、A【旧黄埔板块】供应量18万m1成交量15万疔，位居老黄埔第一位，价格17962元;截至2021年5月，库存量6.3万m去化周期5.1个月价格：近5年成交价格呈下滑趋势，近5年成交价格涨幅为-2%。2019年起成交均价下滑主要由于佳兆业未来城、万科尚城等1字头项目集中供应。2021年第一季度价格上涨明显，主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。2016-2021年Ql老黄埔板块公寓量价走势3000018250001614,、12108642b20000一15000100005000.一Jl02016年2017年2018年2019年2020年W2021年Ql0供应面积（万1051213180成交面积（

6、万M）43316155一一供求比2.291.614.430.831.210成交均价（元/而）201632574324611198641796222194板块供应面积（万Irf）成交面积（万Irf）成交均价（元rf）供求比旧黄埔板块1815179621.22科学城板块32194782.03知识城板块2412071039长岭居板块01124340汇总2322165661.041.2竞争格局项目周边均价1.5-2万m周边大体量小产权公寓项目，超1万套供应，一定程度影响公寓去货。口老黄埔公寓市场售价差异较大，靠近鱼珠项目公寓售价接近3万/M;项目周边售价在1.5-2万nf;项目对标周边项目为主。区内小

7、产权供应拉低市场均价，且供应量大，一定程度影响公寓去货。目均价：1.9万f南百万达广场保利鱼珠港户型:36-142Irf平层均价：3万/过户型：37-68m,均价：0.9-1.9万/出佳兆业未来城户型:55-112m,均价：1.5rf越秀万力星悦茎类别项目名称开发商产品业态面积段成交均价（rf）近一年去化（套/月）I余货（套）全盘余货（万平）去化周期（月）1产权鱼珠港保利发展LOft+平层42-373m323030002港航中心海港明珠实业Ioft52-108m,32880302361.473佳兆业未来城佳兆业Loft+平层55-112m,15140568097.1144越秀万力星书三2越秀I

8、oft48-65m187373741031.1I合计12310868.895Il使用权鱼珠城广州开发区没资实团Lofts平层34-68n单层9000,双层oftl9000250011.86珑南达工荟1万寓万寓匐公万达Ioft30-37m14000-16000580020.3户型:30-37m,均价：1.4-1.6万/1.3成交结构QWlt三成交主力以50-7Orrf为主，占比45%,但50Irf以下及IIOnf以上产品溢价明显 产品供求量价关系：主力成交面积段在50-110ml其中50-70而为市场成交主力； 面积-成交总价特征：50-70m：总价IoO-150万，成交占比24%; 产品启示：

9、市场主力走量产品50-70f,总价控制在150万以内；但50f以下及110M以上产品溢价明显。近1年老黄埔板块面积段供求量价走势数据来源:克尔瑞面积段100万元以下100-150万元150-200万元200-250万元250-300万元30后以下209000030-50m,15834540050-70mt3536219694470-90m,136015181690-110mt03801011118IlOmiCLt00101汇总721139526612338近1年老黄埔板块公寓面积成交总价交叉分析表1.4案例分析一佳兆业未来城商办性质、类住宅设计（可明火），拥大社区配套（花园社区、容积率低.笑I

10、f田里绿化率高、自带泳池及健捻晶需A竞品项目基础信息产品配比2018年12月入市以来，月均去化56套,近一年月均去化70套项目名称佳39未来城开发商销售现状在售占地面积（万m）约32容积率2.6计容建筑面积（万Irf）66总户数2256户，三期开发（一期商铺、二期公寓、三期酒店写字楼）车位数2340个产品类型带精装公寓渠道费用及使用频率6-10万/套合富、好生活、房博士、房域网飕户型推货套数货例推比去化套数成交均价18栋76m,两房一卫43419%1901590183两房一卫27912%2661529694-98m,三JA卫109549%817141979栋（3梯14户）55f（2钥匙）两室两卫643%0/80-88m（3钥匙）三室三卫28812%17315296112irf（3钥匙）三室三卫964%1234282256100%144715140近一年佳4匕业未来城成交情况1973111333a9X23成交客户结构客户来源占比置业目的目的周边拆改村民40%过渡性自住