君豪物业项目筹建运营手册.docx

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1、浙江君豪物业管理有限公司项目管理筹建运营手册一、项目概括：接管物业的基本概况”详细列出拟管物业的地理位置、环境、占地面建筑面积、栋楼、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户业态基本构成、验收移交情况、客户服务需求等。二、组织编要及架构：1、对拟接物业的情况应针对性地列出具体的管理措施编制出总体管理方案和分项管理方案。并由此来安排设置相应的物业管理设施及服务，创造出相应服务的内容和标准，建立与之相匹配的管理机制，吸收符合这些服务要求的管理者和员工，来贯彻实施具体的日常运作。2、明确各部门职责和个人职责，落实分工，高效合作；根据公司设定的各项管理模板，完成各项制定的建立工作，组建各项档案，完善项

2、目管理细节。同时，团队入驻前期，将加强员工的各项培训工作，确保进驻时无缝衔接能为业主提供优美的服务环境和良好的服务氛围。3、组织架构二、项目前期物业管理接管工作实施细则1、项目团队组建一一建立高效、规范、专业的管理团队根据项目情况，人员架构方案组建管理团队，明确各部职责和个人职责，落实分工，高效合作；保证项目运作有序化、规范化，完成各项规章制度流程制定的建立工作，组建各项项目档案，完善项目管理细节。同时，团队入驻前期，将加强员工的各项培训工作，确保入驻能够无缝衔接为客户提供优质服务。,管理构架、岗位职责、管理制度的建立和实施,进场前期工作计划、财务预算的建立和实施,完成人员招聘、人员分工、薪酬

3、福利各类保险的办理,员工培训、制服制做,服务设施设备的配置,业主档案、项目管理手册建立、完成各类表单制做/各部门管理责任书的签订/与所处地政府相关部门及社区的沟通联系2、安全管理一一强调安全第一和预防为主的原则在进驻前，建立严格的人防安全防范程序，制订出各种安全防范管理制度，包括对项目的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车库管理，以及突发事件应急处理方案等,将责任落实到每一位工作人员。该项目项目是、高层楼宇建筑，将把消防管理工作作为安全管理工作的头等大事，实行“预防为主、防消结合”的方针。制定严格的消防管理制度，对装修的防火管理、日常的消防器材检查等方面严格落实，并定期

4、进行消防培训演练。/安全管理岗位职责和各项管理制度的建立和实施,消防管理岗位职责和各项管理制度的建立和实施,保安用具配备/保安员专业培训计划的建立和实施,与当地公安机关、消防机关的沟通联系3、工程管理一一做项目设施设备管理，确保设施设备的正常运行项目的设备管理将由公司工程管理中心全面负责。招聘有从业经验的高素质的工程技术人员队伍，电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人才，并聘有各类专业技术顾问。在充分掌握项目各类设备系统运用基础上，制定出详细的设备运行、维护方窠，力争做到“三个到位”，即专业技术人员操作到位，管理人员培训到位，业主设备使用到位,工程档案和工程岗位职责的建立和实施,物业验收和移

5、交方案的建立和实施,工程管理制度和设备保养计划的建立和实施,工程节能及环保方案的建立和实施,工程专业培训计划的建立和实施4、环境管理一一为业主提供一个高尚、整洁的环境环境管理包括了保洁、绿化两部份。通过对于室外公共绿地和空间的整个清洁修饰工作，使项目的公共环境始终保持整洁、有序，为业主提供一个高尚的居住环境。,保洁管理方案、管理制度的建立和实施,绿化管理方案、管理制度的建立和实施/保洁、绿化服务人员培训制度的建立和实施物业项目接管工作内容工作内容介入序号节点1前期项目概括：位置、环境、占地建筑面积、楼栋、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户业态基本构成，客户服务需求等2现场考察摸底该项目的

6、情况、背景及甲方人员情况、管理合同、管理方案、会议治谈的备忘录等3办理管理处营业执照、税务登记、组织机构代码4介入前期物业管理服务合同签订，物业管理备案5人工、物资、开办费的预算6人员编制核定、建立组织架构、确定管理模式（自管，托管）7前期办公场所选址，办公家具用品等采购8管理人员秩序维护员、工程技术人员、客服人员招聘9编制物业管理方案，岗位职责10制服定制，各部门装备工具办公设备采购11各部门员工基本礼仪培训，操作技能岗位培训12公司标识标牌的设计、制作13综合管理部承接验收人员的确定、培训、14模拟验收、验收流程，表格的制作15选定资产管理人员、固定资产建立台账16各类工程验收及资料接收1

7、7各类设备验收及配用工具、资料、保修文件接收18物业管理实施19物业管理各岗位持续的监督指导20各类工程遗留问题处理跟踪21完善，优化各部门，各岗位操作规范，持续培训，提供工作技能服务质量。27开展第一次客户满意度调查及回访28就第一次调查报告制定顾客满意度提升措施29顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导30品牌维护开展第二次客户满意度调查及回访31就第二次调查报告制定顾客满意度提升措施32顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导33各部门工作职责：1、项目经理负责物业管理公司的筹建运作根据项目实际情况提交物业管理公司的人员编制、运作方案，费用测算等工作,筹建物业管理公司，建立健全组织架构

8、，制订公司的管理方针、目标。 制定达到上述方针目标实施的程序文件和规章制度并监督实施，保证各项管理服务工作的质量与标准，使业主满意，提高物业管理水平。 合理分配、指导、协调各部门工作任务并组织指导、督导下属切实完成。定期/不定期检查各管理部门、服务岗、设备、环境等，及时发现问题并解决。召集和主持公司例会、专题会议，及时解决管理中出现的问题。保证公司各方面工作能顺利进行。 管理者的任命、鉴定、录用、辞退工作。监督各部门的培训工作，提高公司业务与服务标准。以身作则，关心员工，提高公司凝聚力和员工工作积极性、能动性和创造性，培养员工以高度责任心完成本职工作。定期/不定期听取员工的意见，建议，不断完善

9、公司的经营管理。 带头执行财务管理制度，参与年度预算经上级审批并实施，阅读分析各类财务报表，控制公司费用开支，降低物料损耗和各项成本。及时有效地处理严重的投诉、突发事件，理顺业户与公司的关系，树立公司良好形象。协调与周边平行部门、业主委员会、政府主要部门的关系，保持良好的公共关系，树企业良好形象。 监督各部门的培训工作，提高公司整体业务与服务标准；及时处理严重的投诉、突发事件，理顺甲方与公司的关系，树立公司良好形象；2、接管项目前综合管理部 人事部管理人员招聘与各部沟通岗位定编、员工招聘，服装定制等工作员工培训考核工作落实劳动合同。 助理日常行政事务负责企业内部日常行政事务，包括拟写文书、文档

10、处理、后勤管理、接待来访、协调公共关系、召集会议等项工作）负责项目物业管理服务工作的指导、监督、协调和援助工作，岗位检查和指导工作 财务采购公司开办物品器材工作制定财务各管理制度及工作程序3、安全管理一一强调安全第一和预防为主的原则 安全管理岗位职责和各项管理制度的建立和实施 消防管理岗位职责和各项管理制度的建立和实施 安全员宿舍建设和保安用具配备 安全员专业培训计划的建立和实施 与当地公安机关、消防机关的沟通联系4、工程管理一一做好项目设施设备管理，确保设施设备的正常运行工程档案和工程岗位职责的建立和实施物业验收和移交方案的建立和实施工程管理制度和设备保养计划的建立和实施工程节能及环保方案的建立和实施工程专业培训计划的建立和实施5、环境管理一一为业主提供一个高尚、优雅的居住地保洁管理方案、管理制度的建立和实施绿化管理方案、管理制度的建立和实施保洁、绿化服务人员培训制度的建立和实施6、助理及值班主管环环相扣的品质督导项目品质管理制度的建立和落实团队绩效考核办法的建立和落实培训系统的建立和落实客户满意度调查方案的建立和落实