城市更新Vs片区开发差哪？ 如何改善举步磨磨唧唧.docx

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1、城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度“留改拆”是城市更新中的一项根本性要素，它既是关乎到项目是否能够顺利落地实施，更是关乎到某一个地区的经济发展全局。因此，“留改拆”的问题实际上是一个集宏观区域发展与微观项目落地于一身的关键环节，需要我们在实施城市更新项目前期，给予足够的重视。一、关于“留改拆”的内涵国家住建部在住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163号中明确做了阐述，即“坚持留改拆并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知（建办科函2021）443号）

2、中做了相应的描述，即“坚持留改拆并举、以保留利用提升为主”。由此，“留改拆”的核心要旨可以归纳为：第一，在对待“留改拆”的问题上，国家的态度是坚持以“留”为主，以“改”作支撑，确需必要时再“拆”。第二，“留”相对好理解，对于“改”和“拆”则应从两方面考虑：一是“改”以补齐短板、提升功能、增强城市活力为目的，二是“改”与“拆”的方向，既可以与原业态相同，也可以不同。因此，改和拆”不仅是要考虑具体的动作幅度，更是要考虑“改”和“拆”后的具体业态。后者属于方向性问题，往往比前者更重要。但是，在这样的基本理念下，聚焦到某一个具体项目上，却还是要本着实事求是的精神去谋划。既不能因噎废食，不敢“拆”之；又

3、要避免见缝插针，任意“拆”之、“改”之。针对一个具体城市更新项目，到底是该如何“留改拆”的具体举措，是一个亟需解决的问题。二、“留改拆”的评判标准从实践中看，“留改拆”的标准是很难量化的，设置了具体化的指标反而对城市更新项目的进展有弊无利。我们认为，各地应该在制定“留改拆”的选择标准时，以原则性规定为基础，确定几个评判的维度，在具体研讨某一个项目时，从这几个方面出发,综合分析，做出最终评判。在此,我们将确定“留改拆”具体措施时，应参照的几个维度阐述如下:（-）第一个维度资产自身的情况资产自身的情况，毫无疑问是确定“留改拆”具体方式的首要参照依据。本文所称的资产，并不限于某一个单体建筑，也包括了

4、某一个区域的整体布局、功能用途、现有结构等现状基础。建科（202163号文对资产的保留做了原则性阐述一一坚持应留尽留，全力保留城市记忆：一是不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑；二是保持老城格局尺度，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场；三是延续城市特色风貌，坚持低影响的更新建设模式，保持老城区自然山水环境，保护古树、古桥、古井等历史遗存。城市记忆，不仅是一种怀旧情结，更是一种区域特有的“标签”和“符号”，是一种不可替代的“市场资源”,具有几乎无可比拟的消费者忠诚度，并且，通过不断的宣传和新老带动，将会使消费群体逐渐扩大，进而让越来越多的市场主体看

5、到了商机，人口的聚集、产业的落地，将成为一种近乎必然的趋势。（二）第二个维度“留改拆”应对周边是友善的城市更新的着眼点并不能仅局限于更新单元自身,也同样要分析该资产的更新对周边所带来的影响。如果资产更新的结果对周边（尤其是周边环境）是友善的，那么初步可以认为这种“留改拆”方式是可取的；否则，则是应予以避免的。例如，如果将城区内的老旧厂区仍然改造为新型生产企业（即“工改工”），该企业的生产经营对周边环境产生了不利影响，或者因物流而引起交通拥堵，则此种“留改拆”方式将仅对该改造资产有利，而对周边不利，显然是不可取的；再如，如果将一个老居民区内的街区改造成商业街区，但是，这个老城区周边的商业配套（例

6、如停车场、公共交通）并不完善，且进行全面改造也不太现实，那么，这种城市更新的举措就是不应该采用的。如果强行操作，必然是造成新的交通拥堵、环境问题和投资的不合理。（三）第三个维度更新后业态的竞争性从地方政府（包括本地国有企业）角度，在对拟更新的单元设计未来的发展方向时，应与周边的业态布局通盘考虑，避免竞争性过大的同质化产业结构出现，最典型如商业、餐饮、文娱等业态，这与社会资本或原产权人作为城市更新实施主体的情形完全不同。后者仅注重自身收益的多少,如果其对自己的发展充满信心，将勇往无前；而前者更应考虑到如果同质化业态的并存超过了覆盖区域的合理消费需求，那么势必将会造成内卷的形成。此消彼长，无论哪个

7、业态主体经营不善，都是对整个区域带来负面影响。因此，地方政府在决策“留改拆”时，应从全局角度出发，有意识的进行当下业态的合理布局和未来业态的合理谋划与展望。（四）第四个维度多种可行性中的最优化选择有很多更新单元可能适合多种“留改拆”举措，而且每种举措从绝对角度都是可行的，也就是说，“更新就比不更新强”。但此时应思考的是，哪种更新举措对周边的发展更加有利。例如，对于一个老旧厂区改造，目前全国各地已经达成了共识，可以进行“工改工”“工改商”“工改居”或者“工改混合”，不同的改造方向，“留改拆”的举措就将很可能完全不同。例如，如果这个地区确实存在着一定的住房需求，且又处于宜居之地和黄金地段，那么将老

8、旧厂区进行“工改居”，是更合适的选择，并且也可以让地方政府和城市更新主体获得了一笔丰厚的收入，此时若采用拆除重建的方式是切实可行的。（五）第五个维度“留改拆”是否具有正外部性对于城市更新项目来说，正外部性是一种重要的、典型的标志和评判依据，很多城市更新项目并不能仅从商业可行性上进行判断，更应将其放在时间、空间、社会价值的综合角度上评判。例如，老旧小区改造，其正外部性在于提高了人民的生活福祉，让人民群众更有幸福感和获得感，从而激发起更高的工作和生活热情，促进我国整体社会的发展,此时，从政府层面看，显然就不能仅从经济效益角度看待此类项目。再如，有一些具有悠久历史的街区改造为标志性街区项目（例如福州

9、的三坊七巷、成都的宽窄巷子），尽管城市更新成本短期内无法回收，但是可以很大的提升整个城市品牌形象，促进文化旅游发展，进而带动整个城市全方面的发展。那么，这个城市更新项目就是具有典型正外部性的。（六）第六个维度更新的资金投入数额项目的资金投入数额是一个绝不能忽视的因素，在“改”与“拆”的选择上，投入成本往往是一个重要的参考标准。从全国范看，并不是所有的城市更新项目，都是具有保留价值的建筑，应该说常规普通型老旧建筑仍是占有相当大的比例（甚至可能是大多数）。这些老旧建筑实际上是徘徊于“拆”与“留”之间的，究竟如何抉择，资金的投入将是决定性所在。从地方政府角度看，在面对其所辖范围内的大量普通拟更新建筑

10、时，应逐一分析哪个项目更值得“拆”，哪个项目“留”更合适，实际上这种取舍是一种“好钢用在刀刃上”的思路和做法的体现。在由社会资本作为实施主体时，政府应同样应考虑商业可行性问题，如果存在过大的资金投入，尽管从账面上似乎可以实现资金平衡，但是，巨大的投资额本身就很可能使落地成功率陡然降低。以上是我们总结的，评判一个城市更新项目采用何种“留改拆”具体措施的几个重要维度，当然，这几个维度之间可能存在一定的交叉重叠，同时，实践中各地根据具体项目的不同还可能有其他一些参考因素，我们也难以全面列举。关于上述几个维度，哪个权重比更大（即哪个维度更需要重点关注），需要根据项目的不同情况来确定。总而言之,我们希望各地政府在决策某一个项目“留改拆”时，应从全方位角度进行分析，必要时，应聘请相关领域的专业人士参与决策，以最终能够促进每个城市更新项目都是走在最优化的道路上。