某物业管理公司全套管理规程.docx

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1、物业管理公司管理规程程序文件目录一览表1、城市房屋修缮管理规定32、公共建筑设施的保养103、房屋维修标准134、首问责任制工作规程155、绿化养护作业规程176、维修值班工作规程227、社区文体活动组织实施标准作业规程268、公共场地使用管理规程309、娱乐设施管理方案3210、保安服务操作规程4011、设备综合管理标准作业程序6212、消防器材管理标准作业规程6713、住户投诉处理标准作业程序7314、停车场管理标准作业规程7715、交通管理标准作业规程808416、消防中心职责公共建筑设施的保养1 .目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。2 .原则：日常

2、发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。3 .职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由外包的清洁公司按照社区环境部制定的相关标准负责执行，由管理处及公司职能部门负责监督检查并填写相应的记录；其它保养内容由管理处委托的保养供方（以下简称供方）负责执行，填写公共设施保养记录。供方每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公共设施年度保养计划。4 .内容：4.1 屋顶。每2年对隔热层进行保养一次。对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖接缝处用白水泥勾缝。4.2 外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每3年进行全面清洗。发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复

3、原样；对于外墙渗水的，请参考维修服务进行修补。4.3 内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换。4.4 楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理;对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。4.5 11o每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应

4、及时修补；4.6 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。4.7 窗。每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。4.8 公共地砖。每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现地砖损坏的应及时维修。4.

5、9 吊顶。每3年进行全面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，4.10 人行道、车行道。每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。4.11 管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数。如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次；对室内管道，严重污染的应随时刷油漆。4.12 污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。4.13 挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨或台风等天

6、气来临前，应视情况增加保养次数。4.14 玻璃幕墙（包括玻璃门）。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。4.15 在台风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。5 .相关文件及记录5.1 公共建筑设施保养计划5.2 公共建筑设施保养记录附：公共建筑设施保养计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备注Ol屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较大的及时予以更换发现有脱落的及时修补04楼梯间每3年对粉

7、刷墙面损坏的及时修补0511每1年对生锈或掉漆的门应及时修理06防盗网、花园围栏每2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换09吊顶每3年发现有破损的应及时更换10人行道、车行道每1年发现有损坏应修补11管道每3年有必要时可以增加刷油漆次数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数14玻璃幕墙（玻璃门）每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数房屋维修标准1、主体工程：屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如

8、有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2、装修工程a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榨、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程a.木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的

9、，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆

10、除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。已玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。b.外墙勒脚损坏的，应修复。c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。d.天棚

11、损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。c.木地板原油漆褪落的，应重做。d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.高层建筑外墙原

12、油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。首问责任制工作规程一、流程图二、有关说明1、服务对象来咨询业务、办事、反映情况第一位接待或被问到者即为首问责任人，首问责任人必须负责接待、导办、服务、受理。2、对前来咨询业务、办事、反映情况的来访者、来访电话、等要做到热情周到、耐心细致并了解其目的，不能使用“不知道”、“不清楚”、“不归我管”等语言予以回绝。3、首问责任人职责范围内的工作要给予服务对象简洁、准确、符合政策规定的解释；由于客观原因不能立即答复或办理的，必须说明原因，明确需要办理或答复的时间，并在承诺时间内予以答复、办理。如咨询、办理的事项不属于本部门的职责范围，要做到负责地将其介

13、绍到相关部门，交由相关人员接待，做好交接工作。如咨询、办理的事项属于本部门的职责范围但已超出首问责任人的岗位权限，必须及时咨询主任，按主任意见接待、处理。4、首问责任人如遇重大事项必须立刻上报主任，由主任报上级领导研究后给予答复。主任指定有关人员处理或首问责任人委托其他人员办理，首问责任人必须负责督办落实情况，直至工作完成。5、对重要来访事项必须做好来访的有关记录备案，必要时请来访者签名。绿化养护作业规程一、育苗培植1.选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）、无性繁殖（杆插、分株、压条等）。2 .备苗床和土壤：精细翻耕、除草、施肥、将土敲细、耙平待用。3 .播种：播种时间按不同的品名科目，以及绿化

14、整体情况而定，最好在春天和秋天。播种方法按苗床而定，采用撒播、条播和点播。4,复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。二、浇水1 .干旱季节，每天浇一次水。根据天气，对虎刺梅及蒲葵等植物可适当延长浇水间隔，对桂花、含笑、丝兰等植物开花期则可酌情减少浇水次数，以免加快谢花期。2 .浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。3,新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故保证一次浇透。草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。三、施肥1.情况以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷钾、复合肥）。2 .施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施：无机肥（化肥）多

15、用撒肥、喷施根施和作追肥。3 .施肥时间一般在阴天或傍晚为宜。春、秋季节对各种植物施肥一遍。其他季节视情况而定。肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥。四、乔木、灌木的整形修剪1工作程序1.1起色带作用的花灌木、绿篱以及造型，每月修剪一次，发现与总体造型不协调时必须修剪。1. 2修剪前要知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。1.3应仔细观察或拉线，剪法做到心中有数。1. 4剪下的枝条要及时集中处理，以免影响环境卫生和发生病虫害。1.5对于散尾葵、棕竹等及时将枯黄的叶边修剪，每天巡查中及时修剪因折断等而枯黄的枝叶。1. 6观花灌木在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。2标准1.1 造型美观，形态逼真。2. 2绿篱每年至少修剪4次。造型每年6次，乔木每年12次。2. 3九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过10厘米，筋杜鹃新长枝不超过15厘米。五、中耕除草1工作程序1.1每季度定期进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。1.2对板结土壤每