2023年房地产经纪综合能力测试卷(共四卷).docx

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1、2023年房地产经纪综合能力测试卷（一）考试方式：【闭卷】考试时间：【90分钟】总分：【100分】一、单项选择题（共50题，每小题2分，共100分）1、卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款（）的赔偿责任。A、一倍B、两倍C、三倍D、五倍【答案】A【解析】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定，卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责

2、任。2、瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于（）oA、浴室B、厨房C、卫生间D、卧室【答案】D【解析】陶瓷地砖具有质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗等特点，但瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧室，常用于卫生间、厨房、门厅、客厅、阳台。3、“没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场”描述的是房屋买卖市场的（）特点。A、垄断竞争性B、区域性C、周期性D、易于形成泡沫【答案】C【解析】房屋买卖市场的特点包括：垄断竞争性。房地产不像普通商品可以做到标准化生产、市场上存在大量可替代的产品、相互之间竞争充分，房地产商品各不相同，具有垄断

3、竞争的特征。区域性。房屋买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间房地产市场的规模、价格水平等差异很大。周期性。房地产市场周期主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周期性变化，没有只涨不跌或只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场。易于形成泡沫。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。4、不动产登记制度的类型中，契据登记制度为（）首创。A、美国B、德国C、法国D、英国【答案】C【解析】契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定

4、即同时成立。该项制度为法国首创，所以又称“法国登记制”。5、已购公房是城镇职工按照（）购买的公有住房。A、协议价Bx市场价C、成本价D、最低价【答案】C【解析】已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。6、（）是房地产经纪活动中最常见的业务关系。A、代理B、行纪C、居间D、委托【答案】D【解析】委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。合同法第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约

5、定，由受托人处理委托人事务的合同。房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。7、新建商品房预售应达到的条件不包括（）oA、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B、持有建设工程规划许可证和施工许可证C、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件D、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期【答案】C【解析】新建商品房预售应当达到下列

6、条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；取得商品房预售许可证。C项属于商品房现售应当符合的条件。8、为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是（）oA、石膏板B、 PVC板C、矿棉板D、铝合金板【答案】D【解析】常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于起居室、卧室等无水汽的地方。矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶。PV

7、C板具有轻质、不易燃、不吸尘、不破裂、价格低等优点，一般用于有水和潮气的厨房和卫生间。铝合金板是厨房、卫生间等空间的理想吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点，因此用途较广泛。9、常用的给水方式中，（）的供水方式简单、经济且安全。A、分区、分压B、直接C、设置水箱D、设置水泵和水箱【答案】B【解析】直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，分区、分压给水方式有利于充分利用室外配水管网的水压；C项，设置水箱的给水方式根据室外配水管网水压的变化设置屋顶水箱的情况；D项，设置水泵、水箱的给水方式，水泵与水箱连锁

8、自动控制水泵停、开，能够节省能源。10、房屋租赁合同都应当采用（）形式。A、书面B、电子C、口头D、当事人的约定【答案】A【解析】我国合同法规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。城市房地产管理法第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同，除在合同形式上不符合法律的规定外，容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系，租赁关系不稳定，相关权益得不到有效保证。11、下列关于房地产经纪机构设立分支机构的表述中，正确的是（）。A、分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债

9、务不承担责任B、分支机构不可独立开展房地产经纪业务C、合伙企业性质的房地产经纪机构不能设立分支机构D、设立的房地产经纪分支机构实行独立核算，不具有法人资格【答案】D【解析】房地产经纪管理办法规定，房地产经纪机构可以设立分支机构。但个体工商户登记管理办法规定，个体工商户经登记机关登记的经营场所只能为一处。因此，个体工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构。需要注意的是，房地产经纪机构设立的分支机构可以独立开展房地产经纪业务、单独核算，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任。12、不动产登记资料的查询程序不包括（）oA、查询人提出查询申请B、查询机

10、构提供查询C、查询结果的审核D、查询结果证明的出具【答案】C【解析】不动产登记资料的查询程序主要包括：查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向不动产登记机构申请查询。查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。13、能将上部结构荷载较均匀地传至地基的刚性构件是（）oA、桩基础B、筏板基础C、条形基础D、箱形基础【答案】D【解

11、析】箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。14、下列关于房屋抵押的表述中，错误的是（）oA、共有产权的房屋抵押的，必须征得其他共有权人同意B、已出租的房屋可以设定抵押C、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超过已使用的年限D、预购商品房贷款抵押的，必须取得商品房预售许可证【答案】C【解析】A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有

12、权人的书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。15、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉的，异议登记失效。A、7B、10C、15D、30【答案】C【解析】不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起1

13、5日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。16、某房地产经纪人办理了下列登记业务，其中，不属于房地产转移的是（）。A、房地产互换B、房地产继承C、房地产入股D、所有权人名称变更【答案】D【解析】转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起

14、地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。17、下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（）oA、物权法B、住房公积金管理条例C、房屋登记办法D、房地产抵押估价指导意见【答案】B【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、不动产登记暂行条例等。18、土地和房屋抵押权登记的类别不包括（）oA、首次登记B、变更登记C、注销登记D、异议登记【答案】D【解析】土地和房屋抵押权登记的类别包括：首次登记；变更登

15、记；转移登记；注销登记。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。19、电梯的设置首先应考虑（）oA、经济B、安全方便C、节能D、速度【答案】B【解析】电梯的设置首先应考虑安全可靠，方便用户，其次才是经济。一般一部电梯的设计服务人数在400人以上，服务面积为450-650m20、房地产市场是地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的，这主要源于房地产的（）。A、独一无二性B、不可移动性C、相互影响性D、供给有限性【答案】B【解析】房地产的特性包括：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价值较大；用途多样；相互影响；易受限制；难以变现；保值增值。其中，房地产的不可移动性决定了房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场（一般一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之