无居民海岛使用价格评估技术规范.docx

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1、B44广东省地方标准DB44/TXXXX-XXXX代替DB44/T18892016无居民海岛使用价格评估技术规范TechnicaIspecificationforvaIuationontheuseofuninhabitedisIands（报批稿）XXXX -XX-XX 发布XXXX-XX-XX实施广东省市场监督管理局发布目次前言II1范围12规范性引用文件13术语和定义14评估原则15评估程序26主要评估方法47不同评估目的无居民海岛使用价格评估148评估结果16附录A（规范性）无居民海岛使用价格评估报告格式17附录B（资料性）实地查勘记录表22附录C（资料性）最低价系数修正法修正因素及修正系

2、数23附录D（资料性）市场比较法的比较因素及说明表25附录E（资料性）基准价格系数修正法的比较因素及说明表28参考文献29,1z.*刖百本文件按照GB/T1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件代替DB44/T1889-2016无居民海岛使用权价值评估技术规范，与DB44/T1889-2016相比，除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：a）更改了“术语和定义”，增加了“无居民海岛”的定义，删除了“无居民海岛还原利率”的定义（见3.L2016版的3）。b）更改了“评估原则”，增加了“生态优先原则”，更改“最有效利用原则”为“合理有效利用原则”（见

3、4.1、4.2,2016版的3）。c）增加了“评估程序”（见4）。d）更改了评估方法，删除了最低价补偿修正法（见6,2016版的5.1）；增加了最低价系数修正法（见6.1）；调整了市场比较法的修正系数、比较实例数量要求和时间限制（见6.2,2016版的5.2）；增加了收益还原法基本公式并补充了另外两种情形下的评估公式（见6.3,2016版的5.3）；明确了基准价格系数修正法其他修正系数的计算关系（见6.4,2016版的5.4）；增加了成本逼近法和剩余法（见6.5）。e）将“不同用途无居民海岛使用权价值评估”所有部分更改为“不同评估目的无居民海岛使用价格评估”（见7,2016版的6）。f）更改了

4、“无居民海岛使用价格评估报告格式（见附录A,2016版的附录B）本文件由广东省自然资源厅提出、归口，并组织实施。本文件起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。本文件主要起草人：钟金香、逮玲燕、罗琳I珍、曲林静、叶素素、吕逸波、吕晓莹、张群跳、周颖、赵志强、曾子敏、陈厚。本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：2016年首次发布为DB44T1889-2016o本次为第一次修订。无居民海岛使用价格评估技术规范1范围本文件规定了无居民海岛使用价格评估的有关术语和定义、评估原则、评估程序、评估方法、不同评估目的无居民海岛使用价格评估、评估结果和评估报告格式。本文件适用于广东省无居民海岛使用价格评估。2

5、规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB3838-2002地表水环境质量标准GB/T14848-2017地下水质量标准HY/T119全国海岛名称与代码HY/T250无居民海岛开发利用测量规范HY/T254-2018海滩质量评价与分级TD/T1061-2021自然资源价格评估通则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。a1无居民海岛uninhabitedisIand不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。无居民海岛使用价格priceofu

6、ninhabitedislanduseright一定年期无居民海岛的使用价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。无居民海岛使用价格评估ValUatiOnonuninhabitedislanduseright评估专业人员根据评估目的和待估无居民海岛的状况，按照一定的评估原则和程序，在全面调查和分析价格影响因素的基础上，选用适宜的评估方法，对待估无居民海岛在估价期日的价格进行估算和判定的活动。来源：HY/T0326-2022,3.14评估原则A1生态优先原则充分考虑无居民海岛资源的特殊性和稀缺性，将自然岸线、植被、珍稀濒危物种、淡水、沙滩等资源

7、生态条件作为影响无居民海岛使用价格的主要因素。49合理有效利用原则一定的社会经济条件下，以待估无居民海岛的合理有效利用为前提,开展无居民海岛使用价格评估。通常以海岛开发利用是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等，作为判定无居民海岛合理有效利用的依据。41替代原则以位于相邻或者类似地区且功能相同或者相近、条件相似的海岛或者土地使用权的市场交易价格为参照，评估结果不得明显偏离具有替代性质的海岛或者土地使用权的正常价格。4预期收益原则以待估无居民海岛在正常利用条件下客观有效的预期收益为依据。a供需原则在具备市场环境的情况下，以市场价格为依据并充分考虑无居民海岛市场供需的特殊性和地域性

8、。4A贡献原则无居民海岛的总收益是由无居民海岛及其他投入要素共同作用的结果，评估时应充分考虑各要素对总收益的实际贡献水平，客观确定评估价格。5评估程序51一般程序评估的一般程序为：a）明确估价基本事项；b）拟定估价作业方案：c）收集估价所需资料；d）实地查勘；e）无居民海岛使用价格测算；f）撰写并提交评估报告；g）资料归档。49明确估价基本事项明确评估目的、待估无居民海岛名称和代码、位置、海岛等别、用岛面积、用岛类型、用岛方式、估价期日、出让年限等内容。设定待估无居民海岛用岛类型时，宜按照各级海岛保护规划和无居民海岛用岛类型相关规定进行细化。对于具有两种或两种以上用岛类型的，宜按照可利用无居民

9、海岛保护和利用规划界定各用岛类型对应的用岛区块范围。无居民海岛的名称和代码符合HY/T119的规定。无居民海岛用岛面积的确定符合HY/T250的规定。54拟定估价作业方案对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，主要包括以下内容：a）待估无居民海岛基本情况；b）拟采用的价格评估技术路线和评估方法；c）拟收集的资料清单及其收集渠道；d）拟实地勘测获取数据清单及其调查方案；e）评估工作拟投入的人力、经费及进度安排。RA收集估价所需资料评估机构和评估人员应收集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。收集资料主要内容包括：a）待估无居民海岛及所在地区的基本情况，包括无居民海岛位置、离岸距离、海岛面积、岸

10、线情况、地质地貌、周边海域情况、所在地区的社会经济发展状况、县（市、区）无居民海岛总数等；b）待估无居民海岛的自然资源情况，包括动植物、沙滩、淡水、景观等资源的数量、分布等情况；c）待估无居民海岛的生态环境情况，包括气象气候条件、海岛环境质量、周边海域环境质量、自然环境灾害频次和强度等情况；d）待估无居民海岛的社会经济情况，包括交通条件、用水条件、用电条件、通讯条件、开发利用现状、海岛经济发展情况等；e）待估无居民海岛的相关管理要求，包括无居民海岛开发利用和保护的相关法律法规、规划、区划和政策要求等情况；f）市场交易和基准价格，包括与待估无居民海岛用途、区位等相似的海岛和土地交易实例资料，以及

11、待估无居民海岛基准价格或者与待估无居民海岛毗邻的土地基准价格；g）其他相关资料。IiA实地查勘应实地查勘待估无居民海岛，充分了解掌握待估无居民海岛的位置、自然资源情况、基础设施条件、道路交通状况、开发利用现状与权属状况、周围环境等情况并填写实地查勘表（见附录A）。如发现与收集资料不一致的，应进一步核查确认。当无法进入现场实地查勘时，应在评估报告中说明未进入现场的具体原因。区A无居民海岛使用价格测算5.6.1分析价格影响因素根据待估无居民海岛的特点及其对各类影响因素的敏感程度，对影响价格的自然资源因素、生态环境因素、社会经济因素、相关管理要求等进行分析。5.6.2选择评估方法农林牧渔业用岛、工矿

12、通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛根据待估无居民海岛的具体情况选择评估方法；公共服务用岛等特殊用岛，宜选择最低价系数修正法、基准价格系数修正法、成本逼近法。选择评估方法时，应针对待估无居民海岛的实际情况，分析主要评估方法的适用性，选择至少2种评估方法进行评估，且最低价系数修正法为必选方法。如有特殊情况，可采用1种方法评估，但应由评估机构外至少3名行业专家出具论证意见。5.6.3试算价格根据所选评估方法的有关要求和待估海岛实际情况，利用经核验的有效资料，确定评估参数取值,并按照计算公式试算价格。应从资料完备性、方法适用性和参数指标的代表性、适当性、准确性等方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价

13、经验进行判断调整。5.6.4确定评估价格评估价格采用各试算价格的简单算数平均法、加权算术平均法或综合分析法计算。应对最终评估价格是否符合无居民海岛使用出让最低价进行分析说明，最终评估价格不应低于出让最低价。47撰写并提交评估报告依据评估报告格式(见附录B)编制无居民海岛使用价格评估报告。评估过程中涉及特殊专业知识和经验的，应聘请有相应资质的专业机构或专家协助工作，并在报告中说明。评估报告由不少于2名评估专业人员签字并加盖评估机构公章。弓F资料归档完成并出具无居民海岛使用价格评估报告后，应对该评估项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。6主要评估方法A1最低价系数修正法6.1.1基本原理利用

14、修正系数对无居民海岛使用权出让最低价进行修正，以此估算待估无居民海岛使用价格。6.1.2适用范围最低价系数修正法适用于所有无居民海岛使用价格评估。6.1.3评估公式6.1.3.1用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，按公式(1)计算：P=PjST(l+JL1WiKi)(1)式中：P一-无居民海岛使用价格，单位为万元；Pj出让最低标准，单位为万元每公顷每年万元hm2a；S一用岛面积，单位为公顷(hm2)；T一一无居民海岛使用年期，单位为年(a)；n一一修正因素的个数；%一第i个修正因素的权重；Ki

15、第i个修正因素的修正系数。6.1.3.2用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为填海连岛或造成岛体消失的，按公式(2)计算：P=今XSX(I+WiKi)(2)式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；Pj出让最低标准，单位为万元每公顷每年万元hm2aS一一用岛面积，单位为公顷(hm2)；n一一修正因素的个数；Wi一一第i个修正因素的权重；K1一一第i个修正因素的修正系数。6.1.3.3用岛类型为公共服务等特殊用岛，且用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，按公式(3)计算。出让最低标准根据待估无居民海岛等别、用岛方式以及与其功能用途相似的用岛类型确定。P=PjST(3)式中：P一一无居民海岛使用价格，单位为万元；Pj出让最低标准，单位为万元每公顷每年万元hm2-aS用岛面积，单位为公顷(hm2)；T一一无居民海岛使用年期，单位为年(a)；6.1.3.4