金融机构如何做好抵押权有效性的审核.docx

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1、金融机构如何做好抵押权有效性的审核一直以来，由于经营规模小、缺少融资规划和成熟的财务报表等因素，小微企业主、个体工商户等小微客群存在较高信用风险，金融机构在提供信贷支持时，往往会要求提供担保等增信措施，而在大额授信中房屋抵押又是常用的手段。实践中，为确保授信的安全性和抵押权的有效性，金融机构会对抵押物情况进行严格审核。但基于主客观方面的多种原因，还是无法避免借款客户在诉讼中挑战金融机构抵押权的有效性的问题，或者在执行时依据最高院的执行规定对抗法院对抵押房屋的处置，而该类情况往往增加了金融机构的贷款风险，并可能降低金融机构贷款意愿。本文希望通过对既有案件的梳理，总结金融机构抵押权有效性面临的常见

2、挑战,同时提出一些应对建议。单纯从法律规定分析，导致抵押权无效的情形较多，诸如行为人无民事行为能力、主合同无效、抵押权行使超过诉讼时效等均可能阻却抵押权的行使，但金融机构有着相对完善的风控手段，这些情形一般不会发生，这些情形也不在本文讨论范畴。本文梳理发现如下三类情形即使是金融机构仍面临抵押权无效的可能：一是夫妻单方将共有房屋抵押；二是将已出售未过户的房屋抵押或一房多卖后抵押；三是房屋被查封后循环动用。夫妻单方将共有房屋设定抵押该问题又可以细分如下三种情形：夫妻关系存续期间，夫妻一方找人假冒配偶对外举债并将共有房屋抵押；夫妻关系存续期间，夫妻一方伪造离婚证、离婚协议或户口簿等,以离婚后单身或未

3、结婚的名义，将夫妻共有房屋以个人财产名义抵押;夫妻AB将共有房屋登记在A名下,后AB离婚，协议约定共有房屋归B或子女所有，但未办理过户登记，房屋登记人A伪造离婚协议约定归A所有，将房屋抵押。这三种情形可能导致金融机构抵押权不被支持。根据民法典的规定，夫妻婚姻关系存续期间购买的房屋属于共有财产，而对共有不动产的处分应当经全体共同共有人同意。单方擅自处分夫妻共有房屋的，为无权处分。虽然针对客户无权处分,存在适用善意取得抵押权的空间，但这仍是不可忽视的重大风险点。就该节风险，我们提出如下应对建议：1、通过人脸识别、身份证核验等手段实现客户实名认证校验，规避假冒配偶的出现；2、强化全案资料的对比，通过

4、多份资料交叉核验客户婚姻状况，分别通过户口簿、结婚证、征信报告中记载的配偶信息进行确认，有的案件中征信报告记载了配偶信息，但客户却以单身身份抵押房产，法院认为金融机构未尽到审核义务；3、强化资料细节对比，如名字、身份证号等，有些案例中客户提交的身份证名字与离婚证上的名字不一致，而离婚证系伪造，法院认定金融机构未尽到审核义务；4、房屋产证登记人、客户婚姻关系发生变动后的一定期限内,不予办理抵押或下户核实后办理抵押。产证刚发生权利人变更，即办理抵押的，存在较高风险。5、对于客户提交的离婚证、离婚协议等材料注明经与原件核对一致，同时要求客户签名，注明复印件由客户提交。另一方面金融机构应加强合规宣导，

5、不得“引导、协助、放任外部人员伪造、变造、使用虚假的资料或虚假信息等”。6、对于夫妻单方将夫妻共有房屋单方抵押，下户看房可以排除大量伪造证据的情形，另外，参考原银监会发布的商业银行押品管理指引规定第二十七条规定：“押品调查方式包括现场调查和非现场调查,原则上以现场调查为主，非现场调查为辅。”对于有抵客户我们建议看房调查，具体看房方式可以借助现代网络技术，通过线上看房核查抵押房产情况。2将已出售未过户的房屋抵押或一房多卖后抵押该问题的具体情形如下：A将房屋出售并交付给B后未办理过户登记，房屋登记人A持房产证办理抵押；A将房屋出卖给B并交付B使用，但未办理过户，其后，A又将房屋卖给C并给C办理了房

6、产证，C并未入住。C持新的房产证办理抵押。上述情形可能导致金融机构抵押权不被支持。第一种情形房屋出售后，即使未办理过户手续，原产权人也缺乏继续将房屋对外抵押的权利，擅自抵押的属于无权处分（此处存在一定争议，多数认为无权处分）。第二种情形一房多卖中，房屋一卖后即无权二卖，二卖虽然登记了产证，但仍需考察是否是善意取得。二买权利人虽然办理了过户，但产权如果不符合善意取得，抵押权人的抵押权也需要善意取得来认定。对于该类买卖导致抵押权瑕疵的案件，即使法院认定抵押权人属于善意取得,抵押权有效，但是，在执行过程中，在先购买房屋且实际居住人仍有可能根据最高的执行规定对抗执行。就该节风险,我们提出如下应对建议：

7、1、通过询问、查看近期照片等方式查看房屋实际权属情况；2、对于房屋短期内出现多次权利人变更的，应下户审查排除风险；3、下户看房可以排除实际居住人与登记人不一致的情形，另外，参考原银监会发布的商业银行押品管理指引规定第二十七条规定：“押品调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场调查为辅。”对于有抵客户我们建议看房调查，具体看房方式可以借助现代网络技术，通过线上看房核查抵押房产情况。3房屋被查封后循环动用该问题的具体情形是：在最高额抵押贷款中，循环放贷时，金融机构可能未及时查询最新的权属登记状态。这就存在一种可能，即循环贷时金融机构未获知该抵押房屋已被查封，仍然放款。虽然根据

8、最高院的规定，人民法院查封、扣押被执行设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人,抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。但是实践中法院有时并不通知，或者金融机构内部收到通知后未能及时反馈到业务部门，导致循环贷仍然发生。有的案例中，人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道或者应当知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道或者应当知道该事实时起不再增加。就该节风险，我们提出如下应对建议：1、最高额抵押贷款中，循环动款前要查询最新的权属情况，查看是否有查封等导致抵押权人的债权确定的情形。查询的方式可以通过直连查询，也可以要求客户提交最新的产调。2、法院告知抵押物被查封、扣押的，金融机构应做好系统打标，确保不再放款，金融机构签收法院回执时不得倒签日期。与该节风险类似的问题是，债务人、抵押人被宣告破产后循环贷。由于我国只有破产法，没有个人破产法，个人破产的问题之前并不存在。值得注意的是，现在个人破产的试点大量出现，深圳市更是出台了地方性法规，从正式法律渊源的高度确立了个人破产制度。随着该制度的推进，金融机构在最高额抵押业务中也可能有债务人或抵押人被宣告破产。金融机构应将个人破产作为审查的标签，不定期审查客户、抵押人是否存在被宣告破产的情形。