常德房地产市场研究报告.docx

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1、(一)宏观环境研究常德市是省辖地级市，位于湖南省北部，史称“黔川咽喉，云贵门户J东南联益阳市，西邻张家界市、淮化市和湘西自治州，北与湖北省恩施、宜昌、荆州等地交界。土地面积18190平方公里，总人口598万。辖武陵、鼎城两区和安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门6县及德山、柳叶湖、西湖、西洞庭4个管理区，代管津市市。常德东濒洞庭湖，西处武陵、雪峰山脉，地势自西向东倾斜。是江南著名的鱼米之乡。常德自然资源丰富，美丽清澈的沅江呈“几”字形横穿其中，常德沅芷澧兰，山川秀丽，名胜古迹遍布其间。最美的山壶瓶山，最丽的湖一柳叶湖等优美景观。1、经济环境：1)经济总量：2002年，常德市实现国内生产总值443

2、亿元，按可比价计算，同比增长10.3%,经济总量在全省14个市州中名列第三位。全市人均国内生产总值7423元，约900美元，其中市辖区人均达1811美元。 GDP2)财政收入2002年，常德财政收入达35.9亿元，同比增长29.6%o其中地方预算内财政收入16.6亿元，增长13.8%,在地方预算内财政收入中：市辖区7.7亿元，增长15.9%。3）产业结构产业结构：常德市积极推进“工业化、农业产业化、城镇化”发展进程，产业结构不断调整优化升级。2002年，全市三次产业占国内生产总值的比重为：25.7%、40.0%、34.3%,第三产业所占比重比上年提高0.8个百分点，三次产业由1997年“一、二

3、、三”演进为1999年的“二、三、一”结构。4）所有制结构2002年，常德市国内生产总值中非公有制经济比重达70%,规模以上的工业总产值，国有占52%,集体占11%,三资、个体、股份制等其他经济类型占37%。全社会消费品零售总额中，国有占8%,集体占8%,三资、个体、股份制等其他经济占84%。在规模以上工业总产值和全社会消费品零售总额中非公有制经济所占比重分别比上年提高9个和4个百分点。5）农村经济常德市是一个农业大市，耕地面积416千公顷，农业人口469万人。盛产稻谷、棉花、生猪、鲜鱼、水果、珍珠、湘莲、芭麻、茶叶、烟叶等。常德市“五个百万亩产业化工程”已取得实质性进展，杨树、早熟柑橘，淡水

4、珍珠生产在全国地级市中位居前茅，奶牛、肉牛、肉羊、蔬菜、水产、畜禽等已成为主导产业。涌现农业龙头企业133家，其中年产值3000万以上的发展到22家。各类规模较大的农业专业市场70多个。全市农业商品产值118亿元，农业商品率为69%。2002年，常德市有乡镇企业14.7万家，从业人员6.1万人；完成企业总产值504亿元，工业增加值81亿元，分别比上年增长9.6%和8.9%。6）工业经济2002年末，常德市共有工业企业405家。全年实现工业增加值145.9亿元，比上年增长13.1%,其中规模以上工业增加值81.5亿元，增长15.3%常德市工业以加工业为主，综合优势突出。逐步形成了烟草制造、食品加

5、工、机电设备制造、纺织业、建材业、造纸业、医药业七大支柱产业。常德卷烟场是全国五大烟厂之一；金健米业是“全国粮食第一股”酒类和食盐生产居全省第一位；华南光电、华文科教、汉光科技为国家认定高科企业，湖南车桥厂车桥生产量居全国第二；杰新、车棉棉业、中太化纤及常纺机形成了纺织、印染、服装、化纤、纺织机械多层次纺织工业体系，棉沙、布产品产量占全省1/3,“巨鹰牌”摇架占全国同类市场分额70%；坝道特种水泥厂、塑钢铝材、永昌盛构成建材产业群；恒安纸业是全国卫生纸最大生产企业，“心相印”卫生纸属国家名优产品；益桥制药、洞庭药业、德海药业为龙头的医药产业已成雏形。常德卷烟厂始建于1951年，拥有总资产近50

6、亿元，卷烟年生产规模达到80万大箱，被纳入国家520家重点企业之一。2002年，企业实现经营总收入80亿元，其中卷烟销售收入71亿元，税利42亿元，利润7亿元，企业综合经济实力连续10余年寄身全国500家最大工业企业前列，2001年按税利排全国500家第17位，列行业第5位。“芙蓉王”以“烟界瑰宝”享誉全国。2002年，常德市规模以上工业完成工业总产值181.2亿元，同比增长9.5%,完成工业增加值81.5亿元，同比增长15.3%,实现产销率100.6%,同比上升0.9个百分点。增加值绝对额位居全国第三。2002年全市共有个体工商户78650户，其中新发展15647户，比上年增长20%,共有私

7、营企业2385户，其中新发展880户，比上年增长37%。个体私营企业注册资金41.4亿元，从业人员178051人，实现产值22.84亿元，销售总额30亿元。7）国内贸易2002年，常德市社会消费品零售总额为142.49亿元，比上年增长10.6%o人民中路商业步行街为全国“百城万店无假货示范街”、全国“购物放心一条街”。商业市场和特色街：2002年末，常德拥有各类商品市场301个，年成交额达96亿元。桥南市场群以经营日用工业品、五金、为主，年成交额超过26亿元，为中南地区最大的商品市场之一。火车站市场以经营糖酒副食、家具家饰、装饰材料、农机、农产品为主，市场规模不断扩大。甘露寺蔬菜批发市场、桥南

8、水产市场为全省闻名的农产品专业批发市场。商业特色街有人民中路商业步行街，郎州南路通讯电脑产品一条街，洞庭大道西段的按摩、足浴一条街。8）旅游概况2002年，常德共接待海内外游客367万人次，比上年增长20%；实现旅游综合收入19亿元，比上年增长21%。全市旅游收入相当于GDP的4.6%,占第三产业增加值的12.96%,旅游业正在成为国民经济强劲增长点和第三产业支柱。2000年，常德正式被授予“中国优秀旅游城市”称号；2001年，桃花源风景区被评为首批国家4A级景区，花岩溪、柳叶湖、夹山被评为国家3A级景区。9）利用外资：2002年，常德市新批外商投资企业26家，总投资96922万元，同比增长4

9、3.8%；合理利用外资9505万美元，同比增长79.4%；外资到位6501.1万美元，同比增长25.9%。2002年，常德市参加年检的外商投资企业155家，正常运转的107家。其中，独资企业69家，合资企业76家，合作企业10家。产业分布：第一产业14家，第二产业89家，第三产业52家。盈利企业36家，利润22112万元，持平86家，亏损33家，全年实现销售收入16.8亿元，同比增长9.9%；上缴税金1.32亿元，实现利润2.07亿元，安排就业12220人。2002年，常德市进出口总值为7559万美元，比上年增长55.2%。其中出口4185万美元，同比增长66.6%；进口3374万美元，增长4

10、3.1%。10）金融保险2002年末，全市银行类金融机构968家，从业人员8561名。各项存款余额262.94亿元，比年初增加41.89亿元，同比多增8.98亿元；贷款余额242.85亿元，比年初增加1114亿元，现金尽回笼15.17亿元，比上年多回笼4.58亿元。11）交通常德交通形成了以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，水陆空主题发展的体系。319、207国道连接8条省道辐射周边，长常高速公路全线通车，常张高速公路正在建设，枝柳铁路纵跨3县、石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。沅江、澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。桃花源机场距市区13公里。为国家标准4C级机场、可泊波音737等大型飞机，相继开

11、通广州、深圳、海口、北京等航线。12）城市建设常德市在大力发展经济建设的同时，始终把城市建设摆在优先位置，提出了“加快城建步伐，建设全省一流城市”的战略目标。每年投入近5亿元资金于城市基础建设，城区面积迅速扩大，城区面积达60平方公里，城市人口近60万。城市道路建设依照城市总体规划，形成了以洞庭大道、武陵大道为主线、五纵六横、以线连点，以线带面、大街小巷共同发展的道路网络格局。1997年，提出了将常德城建成国家园林城市的创建目标，通过不懈努力，绿化大量增加，园林档次不断提升，至去年底，绿地面积1651.15公顷，公用绿地面积285.61公顷，绿地覆盖率达39.1%人均达8.22平方米。去年十二

12、月常德市被建设部正式命名为国家园林城市。随着社会经济的迅速发展以及国家住房制度的改革逐步深入，城镇居民住房条件明显改善。人均住房建筑面积达到28.27平方米（人均使用面积20.55平方米），自有房拥有率达到62.4%,住房自有化带动了住房消费带动了住房消费热潮，平均每户购房金额达到28497.19元，装修费用达到7010.75元。住房消费的热潮刺激了主房消费相关的物业管理的告诉发展。物业管理社会化、市场化趋势日益明显，共有39家物业公司为19106户居民提供了优质的物业服务，截止2002年底，全市共有开发公司100余家，小区或居住组团近50个，城区有1/5的居民生活在小区或居住组团中。2002

13、年全市房地产业投资总额达到20.19亿元。其中城区房地产投资额达到8.23亿元，实现五年内平均增长42.23%,常德房地产业发展令世人瞩目。常德市城区是湘西北地区的区域性中心城市，也是湘西北地区的交通枢纽和流通中心。城市总体规划2005年城市人口规模为58万人，规划建设用地控制在58.72平方公里内。2020年规划为85万人，规划建设用地控制在85平方公里内。城市规划区面积为638平方公里。13）居民生活2002年，常德市城镇居民人均可支配收入7460元，比上年增长9.6%；农民人均纯收入2341元，增长5.9%。2002年末，常德市城乡居民储蓄存款余额达203.67亿元，比年初增长17.9%

14、,人均储蓄存款额3405元。2002年，常德市城镇居民人均消费支出5758元，恩格尔系数为35.2%；人均用于文化教育娱乐和交通通讯的支出分别比上年增长54.7%和36.1%o农村人均生活消费支出2135元，恩格尔系数50.2%。2002年，常德市住宅竣工面积89.63万平方米。城镇居民人均居住使用面积20.55平方米，农村居民人均住房面积38.02平方米。14）经济发展任务大幅度提高城市经济实力，进一步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。发挥能源基地、轻型工业与农业基地、交通枢纽和商品流通中心的作用。广辟建设资金来源渠道，加强城市建设力度，大力加强基础设施与环境

15、建设，发挥城市凝聚力，促进经济发展；大力发展旅游业，培育新的经济增长点；塑造有特色的宜人的现代化城市环境，提高城市竞争力；坚持可持续发展战略和科教兴市战略，提高城市经济、社会、环境的整体效益，提高城市发展的质量和水平。经济环境综述常德市国民经济持续健康发展，经济总迈向新的台阶，市场价格保持稳定，全年居民消费价格指数为100.6,同比增长0.6个百分点。劳动就业基本稳定，各项改革初见成效，认真实施“五个百万亩”工程，加快建设产业化龙头企业，促进农村经济全面发展。随着改革的深入，经济的发展，城市化进程力度的加大，房地产业稳步发展，实现五年内平均增长40%以上，政府出台一系列政策促进房地产业的发展，随着税收政策、金Ii政策，户籍政策的完善，整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。武陵区主要经济指标:指标名称单位绝对数同比先国内生产总值万元16092714.3第三产业万元9288318.0农业总产值万元379676.2规模以上工业总产值万元2185013.9全社会固定资产投资万元7455116.1社会消费品零售额万元8970210.6出口总额万美元29518.0城镇居民可支配收入元74599.6农民人均纯收入元35128.4财政收入万元950810.12、政策环境自1998年起，各单位基本停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化，根据住房