鄂州市物业管理实施办法（2021修订）.docx

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1、鄂州市物业管理实施办法（2021修订）（2019年1月14日鄂州市人民政府令第11号公布根据2021年7月7日市人民政府关于修改鄂州市物业管理实施办法的决定修订自2021年8月6日起施行）第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据中华人民共和国民法典物业管理条例和湖北省物业服务和管理条例等法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理及其监督工作。本办法所称物业管理，是指业主自行或通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。第三条

2、物业管理应当坚持权责明确、业主自治、政府监管、服务第一、专业高效、公平竞争原则。第四条各区人民政府、开发区（经济区）管委会应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划、社会治理体系，建立物业管理综合协调机制和目标责任制，采取公益性和社会化相结合的物业管理措施，促进物业管理与和谐社区建设。第五条市住房和城乡建设行政主管部门是物业管理工作的主管部门，对本市物业管理活动实施统一监督管理。发展改革、公安、生态环境、自然资源和规划、市场监管、城管、民政、邮政、供水、电力、供气、通信等行政主管部门和专营单位在各自职能范围内负责物业监督管理和服务工作。第六条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席

3、会议制度，督促属地各部门落实行政监管和执法责任，解决物业管理活动中需要协调的具体问题。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，住建、公安、民政、城管等部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加。建立健全居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动机制，实行三方协作、各司其职、相互支持，配合调解处理物业管理纠纷投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。第七条物业管理行业协会组织应当建立行业自律制度，制定和完善物业服务规范和标准，积极开展相互交流和从业人员培训学习，调解物业服务纠纷，协助行业主管部门做好相关工作。第二章前期物业管理第八条建设

4、单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或住宅面积低于三万平方米的，经住房和城乡建设行政主管部门批准，可采用协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，并报住房和城乡建设行政主管部门备案。业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意。第九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定服务期限，服务期限未满，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第十条业主依法享有物业共用部位

5、、共用设施设备所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第十二条承接物业时，建设单位应当与前期物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并向前期物业服务企业移交下列资料：（-）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（S）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。前期物业服务企业应当在服务合同终止或自业主大会成立之日起5日内将上述资料移交给业主委员会。第十三条前期物业服务企业应当在与建设单位办理物业

6、交接手续后三十日内向住房和城乡建设行政主管部门提交以下备案资料：（一）物业承接查验备案申报表；（二）前期物业服务合同备案回执；（三）临时管理规约；（四）物业承接查验协议；（五）建设单位移交资料清单；（六）查验记录；（七）交接记录；（A）其他承接查验有关的文件。报送资料齐全、符合法定形式的，住房和城乡建设行政主管部门应当出具加盖印章的书面回执。第三章业主、业主大会及业主委员会第十四条房屋的所有权人为业主。尚未办理所有权登记，但基于房屋买卖、继承、赠予、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人认定为业主，依法享有业主权利，履行业主义务。业主依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务的，应

7、当将委托书提交业主委员会。第十五条新建住宅小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，在住建、民政等部门指导监督下，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会决定选聘物业服务企业或由业主自行管理。推进老旧小区物业管理全覆盖工程，探索“零利润运转、考核式补贴”公益性物业管理新模式，鼓励和支持物业服务企业为老旧小区居民提供公益性物业服务。第十六条一个物业管理区域只成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生。业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十七条建设单位、住房和城乡建设行政主管部门在依法

8、进行物业管理区域划分时应当考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，使物业区域规划统一、功能完善、便民利民、布局合理，并与居（村）民委员会区域相适应。第十八条符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由各区人民政府、开发区（经济区）管委会承担。第十九条具备首次业主大会会议召开条件的，由建设单位或业主书

9、面报告住房和城乡建设行政主管部门；住房和城乡建设行政主管部门应当书面通知民政部门、街道办事处、乡镇人民政府；街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第二十条业主大会筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和社区居（村）民委员会、建设单位、业主代表组成，其中业主代表人数比例不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。首次业主大会应由业主大会筹备组负责组织召开，住房和城乡建设行政主管部门和民政部门在职责范围内给予指导监督。第二十一条业主大会自首次业主大

10、会会议表决通过业主管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立，业主大会会议筹备组职责同时终止。业主委员会应在选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会名单向民政部门、住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主大会印章根据业主大会决定使用，业主委员会印章须经半数以上委员签字同意方可使用。第二十二条业主大会会议讨论决定下列事项：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会，更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会

11、工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当决定；（四）选聘、续聘和解聘物业服务企业、其他管理人，或者决定自行管理物业中的其他管理人事项；（五）依法决定住宅专项维修资金的筹集、管理、使用；（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;（A）决定业主委员会工作经费的筹措方式；（九）法律法规规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十三条业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定

12、前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积统计总和计算；（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，总人数按照上述人数的总和计算。第二十四条业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;（二）需要提前终止物业

13、服务合同或者重新选聘物业服务企业的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由业主大会决定以其他方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议的，应当在参加业主大会会议五日前，就业主大会会议拟讨论的事项进行公告，并书面征求所代表业主签名意见。需要投票表决的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。采用书面征求意见形

14、式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主在规定期限内反馈的意见应当经业主签名，未反馈意见的，视为弃权。第二十六条召开业主大会会议，应当于会议召开前十五日书面告知社区居（村）民委员会及全体业主，业主大会作出决定前应听取社区居（村）民委员会的建议。业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。第二十七条业主大会或者业主委员会作出的决定对所有业主具有约束力。第二十八条业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会执行机构，接受业主大会及业主

15、监督。业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，由五至十一人单数组成。业主委员会委员缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。业主委员会会议决定事项应经全体委员过半数签字同意。第二十九条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，住房和城乡建设行政主管部门应当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内组织召开业主大会会议完成换届选举。业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保

16、管的相关财物移交业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。第四章物业管理服务第三十条物业管理区域实行项目经理责任制。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事专业服务工作，建立安全管理制度，落实安全管理责任。物业服务企业应当具有独立的法人资格且具备相应的专业技术人员，并按照要求向市住房和城乡建设行政主管部门备案。第三十一条住房和城乡建设行政主管部门应当建立物业服务企业、物业管理项目、项目经理信息平台；实施物业服务企业、项目经理考核和信用评价机制；定期组织开展物业服务企业的监督检查工作，并将结果予以公布。