大雄·水榭花都市场研究与分析.docx

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1、大雄水榭花都市场研究与分析B、电话调查将面谈调查所得资料进行整理后，将仍不够全面的资料通过电话调查加以补充。C、网上调查收集最新的总体经济运行状况、房地产相关政策、经济信息，以及通过其他手段无法获知的信息等。三、工作流程1、总体市场环境调研；2、区域市场环境、区域项目相关数据调研：3、区域外重点项目、聿点产品调研；4、根据调研结果结合开发区白身市场状况，由策划部组织，会同市.场部、销售部等相关部门进行讨论，最终完成项目市场研究报告况第一章市场研究报告说明一、调研目的对本项目所在区域（北京经济技术开发区）房地产市场进行全面、详实的研究和分析。研究影响房地产发展的政策、经济因素；研究区域市场供应情

2、况、区域市场需求特征、区域市场产品特征、区域市场价格特征和总体区域市场特征。结合现状对开发区未来房地产市场发展做出科学、客观的预判。二、调研手段1、询问法调研人员以询问的方式向各项目销售部了解项目的详细情况，具体方法如下：M面谈调查直接向被调查人员询问有关物业情况，收集楼书、宣传材料、Dv等相关宣传资料。三、产品研究A、别墅B、TonwhouseC、低密度住宅四、市场研究报告提纲一、总体市场环境二、亦庄区域市场研究与分析1、区域发展2、房地产市场状况A、项目分析Bs产品分析C、价格分析D、总体分析3、市场展望A、竞争分析B、需求分析121号文件这部名为“中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务

3、管理的通知”的121号文件在2003年的房地产业内和业外引起了巨大震动。文件在贷款对象、期限、金额比例、贷款时间等重大环节规定J更加严格的条件。该文件的目的是为了降低房地产业的金融风险，其直接作用就是把一些规模小、资金实力不济的房地产开发企业挤到了市场边缘。对整个房地产业而言一场惊心动魄的厮杀即将开始，业内业外的资源将向有实力的开发企业流动，资本、I:地、人才等几大传统的生产力要索加快了整合的步伐。二、土地政策规范、整顿、建设土地市场1、2004年2月10日，北京新土地政策关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定（4号令）终于出台，宣布从2004年1月9日开始，北京将停止经营性项目土

4、地的协议出让。这等于是堵上了两年前的33号令开出的“4个口子”。2、国土资源部、监察部日前联合下发了“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限一2004年8月31日。通知明确了8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让的要从严查处。3、2003年8月，国务院办公厅发布关于暂停审批各类开发区的通知，从而使2004年北京市土地市场呈现出资源集中化、出让规范化、获取理性化的特点。4、到2006年前所有建设项目停批地政策，在定程度上促使房地产商加大开发力度，增加市场供应。第二章总体市场环境第一节政策环境近两年来房地产政策变化多端，从

5、央行紧缩房地产信贷到国家对期房销售的控制，从土地出让方式的转变到对房地产项目规划审批因素的增加，房地产业发展的政策环境变的越来越严厉。但是，国务院18号令保证了房地产作为支柱产业的根本地位不会改变，宏观经济政策仍向支持房地产市场的良性发展倾斜。政府不仅将房地产业看作国民经济增长的一个强有力的发动机、把房地产业作为带动城市发展的龙头产业，同时政府还在政策上对快速发展的房地产业进行规范，以降低行业风险，为房地产业健康持续发展创造一个相对完善的政策环境。一、金融政策降低房地产金融风险资料表明：目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款。建筑公司往往耍对项目垫付约占总投入30%至40%

6、的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中6陶的资金是来自于银行。可以说，金融政策从另个方面决定了房地产业的命脉。处于开发前期的一些项目开发商闻风立即抽手。据一位有多年开发经验的老总介绍，自己在郊区默默运作一年多的别里项目最近转让给别人了。他认为政策紧缩是主要原因，好在前期投入不多，可以通过转卖抽回资金，虽然利润很薄但可以集中精力做城市中的公寓项目。位于亦庄开发区的瀛海名居似乎有先见之明，绝大部分产品是面宽15米的一梯两户超大户型，这种大平层户型不在政策范围内。营销总监黄文章说，先前政府停止审批别邕用地就已经有要限制别爨的苗头

7、，他们的大平层户型除了有窄面宽别里没有的舒适性外，最关键还是符合政策导向。五、政策研判1、政策这只看得见的手加速了行业内的分化和组合。优胜劣汰，这条永远不变的市场法则，在今天的房地产市场表现的将更加明显。作为资本密集型行业，离开了有利的金融政策支持，单纯依靠自有资本开发是不现实的，会有大批开发商转移资本到别的行业，或者干脆被无情的市场吞噬掉。2挂牌拍卖土地的做法，将可能直接导致土地价格的上涨。国土资源部近日公开发布的城市地价动态监测报告预测：2004年我国城市地价仍将保持上升势头，但变化趋势平稔。地价上涨，开发成本必然增加。也将成为房价上涨的个直接原因。3、开征物业桎，直接导致预期房价下跌，居

8、住费用增高。因为，土地出让金和其他与土地相关的费用的一部分将以物业税的面目出现，开发商在前期需要投入的土地成本将会绝对下降，而在房屋保有期间这些费用又通过物业税的形式由买房人交纳。三、取消*5时土地使用证今年下半年，北京市国有土地使用权出让合同不再执行核发临时国有土地使用证条款。这也意味着容易引起纠纷的临时国有土地使用证要退出历史舞台。临时国有土地使用证加快了项目开发进度和项目建设、上市速度，同时也带了许多弊端，比如由于个别发展商迟迟不补缴剩余的土地出让金，房屋土地管理部门无法为其办理竣工工程的大房产证，该大房产证又是买家取得其房产证的前提条件，因此，许多购房者面临入住完工项目多年而不能取得房

9、产证的窘境；也有的开发商因为临时国有土地证的原因，房产项目都开发完工后，也无法为购房者办理产权证，购房者不能够拥有房屋产权。取消临时国有土地使用证，增加了发展商前期资金的投入，加大了开发项目的资金量，保护了消费者的合法权益，可以说是政府规范房地产市场的新举措。四、别国个人消费信贷政策趋紧中国银行表示，该行将严控贷款流向，购买豪华别里将不能办理个人贷款。去年央行的严格执行银发（2001）195号文件有关规定，采取提高非经济使用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”，但中行此次拟停止别里个人住房贷款，在个人住房贷款领域尚属首次。统计数字显示，北京目前

10、的别项目大约有100多个，一半多处于空置状态。由于建设周期短、回款快和门槛低，很多没有经验的开发商都愿意做别里项目，个别的只用一点自有资金然后骗贷得来大头资金运作，最终将风险转嫁给银行。些个人通过贷款购得别堂然后出租赚差价，赚了当然是自己的，租不出去干脆就不还贷款了，这样买单的还是银行。4、加强规划设计规范的管理、以及近期北京新出台的盖楼之前要经过交通论证等政策，都会或多或少影响到个案的开发。5、国务院18号令保证2004年房地产作为支柱产业的根本地位不会改变，宏观经济政策仍向支持房地产市场的良性发展倾斜。房地产业对经济增长的贡献率在北京达到了50%左右，政府有意支持房地产业的发展是肯定的，同

11、时必要的宏观调控和监管也是必须的，对房地产行业自身的氏期发展大有益处。宏观面利好因素，加上微观面的局部政策调整，对实力雄厚的开发企业是再好不过的政策环境。如果说在这之前房地产行业是鱼龙混杂，那么可以预见，在不久的将来，北京的房地产市场经过资源整合，进入由几家或十几家大开发商控制市场的“寡头时代”已经为期不远了。2、2004年北京经济继续快速增长，房地产前景看好今年一季度，北京经济增长速度达到10年来最高。全市经济增长达到13.8%,GDP总量达到886.9亿元。具有明显的需求拉动经济增氏特点。1-5月北京城市居民人均可支配收入6590.7元，同比增长10.6%,扣除居民消费价格因素，实际增长1

12、0.91-5月北京人均消费支出实际增长9.l%02003年北京市人均GDP达到3000美元以上，据国家统计局公布2003年全国人均GD超过100o美元。I(X)O美元具有标志意义，表明居民消费水平从衣食消费向住行消费转变。汽车和住宅成为IOoO美元水平的主流消费品。北京早在5年前就已经进入住宅普遍消费时期，短期内这种趋势会继续加强。第二节市场环境分析一、国民经济继续保持快速增长势头1、2003年经济回顾国内生产总值比上年增氏9.1%,达到11.67万亿元；国家财力明显增强，全国财政收入达到2.17万亿元，比上年增加2787亿元。中国经济摆脱了持续回落状态，进入全面回升阶段，由市场主导的、以消费

13、升级和企业自主投资为基础的新一轮经经增长周期正处在上升期，经济增长的内生力量正逐步加强。专家预计，这一轮经济增长周期完全可以成为持续较长时间的“黄金发展期”。巧合的是，新一轮的加速增长也正成为世界经济的主流动向。较一致的看法是：2004年将是20世纪90年代以来世界经济增长最乐观的一年。从固定资产投资看，2003年全年完成社会固定资产投资55118亿元，增长26.7机其中，房地产开发投资IoIO6,增长29.7%。2003年北京国内生产总值达到3611.9亿元，按可比价格计算，比2002年增长10.5%。从1999年到2003年北京市经济增长速度已连续5年保持两位数的增长。全年完成全社会固定资

14、产投资2157.1亿元。其中，房地产投资增速平稳回落，2003年全市完成房地产投资1202.5亿今年有关部门计划安排北京市房地产开发投资1M9亿元，比去年增加9%,增长94亿元,商品房开发规模达7521万平方米，比去年增加6%。经济适用住房新开工317.5万平方米，竣工209.8万平方米。2、市场需求强劲，继续快速增长在住房需求中，自住性需求和投资性需求都保持了较快的增长。城市拆迁力度的加大，使得房地产被动性需求加强；同时，由于其他投资手段和品种收益的减少和投资风险加大，房地产已经成为投资的首选品种。收益稳定、风险较小、存续期长，以及伴随经济的高速发展房地产投资收益的加大等是房地产投资的亮点。

15、今年14月份，全国房地产投资在去年29.7%的高增长基础上同比增加了34.6%。今年一季度，我国35个大中城市的房价平均上涨了7.7%,其中有9个城市的房价涨幅超过了10个百分点，上海甚至达到了28.3%。没有强劲的需求支撑，房价很难保持高速增长。3、北京房地产发展总体趋势土地供应麓心向郊区转移，土地成本持续上升随着北京向外扩张势头的锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于2003年动拆迁纠纷案件的增加，将可能导致城市动拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度亦将减速。目前北京四环以外区域已经成为城市发展的重点地区。根据北京市国土资源和房屋管理局的数据显示，四环外房地产总建筑面积是四环内总面积总和的两倍

16、。郊区已经完全占据了房地产市场的主角。二、房地产市场分析2004年初北京市确立了“两轴两带多中心”的总体规划思路。市区居住区的建设，将由新区开发为主，转向新区开发与旧区改造并重，加快对危旧房的改造。按照就近居住原则，在旧城外围的国家机关、工厂、科研、高校等工作用地附近开辟新居住区，实现人口的合理分布。随着卫星城建设以及市区人口和产业向远郊区迁移，要逐步增加远郊卫星城住宅建设的比币:。同时，随着奥运场馆和配套设施建设由规划阶段进入全面施工阶段，以及2003年北京市确定的8大拆迁区域涉及1000万平米的拆迁面积和91180多户住户，北京的房地产市场在2004年将继续保持强劲的市场需求能力。1、供给蚪续增