株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目建议书.docx

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1、1.1 项目名称21.2 项目承办单位情况21.3 研究范围与研究依据21.4 编制单位31.5 项目概况31.6 主要规划及技术经济指标51.7 结论与建议62建设背景及必要性82.1 建设背景82.2 建设必要性93项目区域概况113.1 株洲市概况Il3.2 芦淞区概况124市场分析与风险分析144.1 市场分析144.2 市场评估145建设内容与规模165.1 项目定位与目标165.2 项目建设规模的标准和依据165.3 建设内容与规模166项目选址与建设条件186.1 项目选址186.2 建设条件187工程建设方案207.1 总平面布置原则207.2 总平面布置207.3 建筑方案2

2、27.4 基础与结构方案247.5 供配电277.6 给排水3239,3939.39&43444646494949508建设用地、征地拆迁8.1 项目选址及用地方案.8.2 土地利用合理性分析8.3 征地拆迁方案9项目实意进度与招投标.9.2 项目实施进度.9.3 招标投标10投资估算与资金筹措10.2 总投资与资金筹措11财务评价11.1 评价依据及说明.11.2 收入税金估算11.3 损益计算.11.411.5I 1.6被嫌性分析财务评价与结论5252535511.8社会效益附件：1、株洲市人民政府关于2010年第一批棚户区改造项目计划的批复（株政函201067号）;2、南方公司南华一村棚

3、改项目蓝线图：3、南方公司南华一村棚改项目总平面图：4、企业法人营业执照；5、企业组织机构代码证。1.1项目名称株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目12项目承办单位情况单位名称：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼法人代表：周群株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为：股东名称金额（万元）占比款项用途株

4、洲芦淞国有资产投资控股有限公司3000100投资款合计3000100%1.3研究范围与研究依据1.3.1研究范围根据国家有关部门的政策、法规、规章和规范，对项目的折迁、安置区主要建设条件、工程技术方案、环境影响、投资及资金筹措、社会效益等方面内容进行分析、研究，供建设单位和投资主管部门决策参考。1.3.2研究主要依据（1）关于做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项目前期工作的通知(湘发改投资201164号)；(2)建设单位就项目拆迁补偿安置管理方案；(3)株洲市土地利用的总体规划；(4)建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(5)房地产开发项目经济评价方法(住建部建标2002205号)；(

5、6)有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；(7)其他有关专业设计规范；(8)建设单位提供的有关基础资料。1.4 编制单位编制单位：长沙金智工程咨询有限公司资质等级：甲级资质证号：工咨甲12220070041发证机关：国家发展和改革委员会1.5 项目概况1.5. 1建设地点株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。1.6. 2拆迁内容与规模项目棚户拆迁为株洲市原南方公司职工居民住宅，拆迁总户数144户，总拆迁房屋12栋，总拆迁面积843Om2。1.7. 3建设内容与规模建设内容：建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区

6、配套的道路、供配电、给排水、绿化等附属工程。建设规模：建设总用地面积19710.1611总建筑面积103468.82计容总建筑面积88370.2n住宅面积82020.2m商业面积6000nA物业面积350m2。1.5.4建设工期本项目建设工期为24个月，2012年1月-2013年12月。1.5.5投资估算与资金筹措(1)估算投资经估算，项目总投资25017.48万元，其中：建安工程费用13899.89万元，拆迁费用3494.87万元，工程建设其他费用3200.37万元，建设期利息2362.84万元,基本预备费2059.51万元。在建安工程费用中，项目区外道路、供电、给排水等公用设施建安费用19

7、33.69万元，公共配套设施建设费180万元。(2)资金来源项目总投资25017.48万元，资金来源于两部分：D申请银行贷款12000万元。2)自筹资金10654.64万元。1.5.6财务效益指标本项目投资税前财务内部收益率(FlRR):19.44%;投资回收期(Pt):2.69年;财务净现值(FNPV):1317.91万元。1.5.7社会效益(1)解决棚户区144户居民的住房困难问题，改善居民住房条件，提高居民生活水平。(2)完善南方公司生活区基础设施水平，美化厂区生产、生活环境，为职工创造一个安居乐业的空间。16主要规划及技术经济指标项目主要规划及技术经济指标见表IT。表1-1主要技术经济

8、指标表序号项目单位指标备注1规划用地面积j19710.162规划净用地面枳m218042.023总建筑面积m2103468.823.1住宅面积H282020.23.2商业面积m260003.3物业面积m23503.4不计容建筑面积15098.624绿化率%30.15容积率4.906建筑密度%29.977停下位个4228拆迁面积m84309拆迁户数户14410总投资万元25017.4810.1.土地费用万元3494.8710.2前期工程费万元455.2710.3基础设施建设密万元1933.6910.4建筑安装工程费万元117862010.5公共配套设施建设费万元180.0010.6开发间接费万元

9、0.0010.7管理费用万元980.7210.8财务费用万元2362.8410.9销售费用万元478.4010.10开发期税费万元0.0010.11其他费用万元1285.9810.12不可预见费万元2059.51U财务效益11.1财务内部收益率%19.44所得税前11.2投资回收期年2.69所得税前11.3财务净现值万元1317.91所得税前11.4财务内部收益率%14.79所得税后11.5投资回收期年2.75所得税后11.6财务净现值万元488.95所得税后12建设工期月241.7结论与建议(1)该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，株洲芦淞区处

10、于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。(2)株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。(3)根据芦淞区棚户区现状和芦淞区控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区及其内部配套基础设施建设。本项目拟征用地面积为19710.16m2,拟拆迁棚户144户，拆迁房屋8430m2,安置人口500多人。(4)项目总投

11、资25017.48万元，所得税后投资财务内部收益率(FIRR):14.79%;投资回收期(Pt)275年；财务净现值(FNPv):488.95万元(ic=12%)o从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入最为关键。提升经营管理水平，降低基建投资和经营成本，也是提高项目经济效益的重要途径。(5)项目总投资25017.48万元，主要由银行贷款和企业自筹。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。2建设背景及必要性2.1 建设背景为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房

12、建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增

13、值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。编制农村危房改造扩大试点规划，出台扩大农村危房改造试点工作实施要求，组织研究农村住房建设政策，推动农村住房制度完善和改革，鼓励农民投资改善自身的居住条件，组织实施扩大农村危房改造试点工程，拉动农村消费，扩大农民就业。芦淞区隶属于株洲市，长株潭“两型社会”建设改革试验区已获国务院批准，在建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架基础上，初步形成与周边长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的长株潭城市群综合基础设施框架，使长株潭城

14、市群区域经济一体化，成为湖南经济发展的核心增长区域。由于本片区棚户集中，目前公用设施简陋，居住生活条件较差，必须尽快升级改造，提升株洲城市形象。2.2 建设必要性(D棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建设发展成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念的需要。棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以密切党与人民群众的感情，促进社会和谐。通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，进一步增强党和政府与人民群众的血肉联系。(2)加快芦淞棚户区的改造，是完善株洲市城市配套设施建设、改善人居环境的需要。近年来，株