家居建材广场建设项目可行性研究报告.docx

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1、华美立家家居建材广场广安项目可研报告华美立案二O一三年三月第1页共69页广安印象及要点提炼【第一部分广安市整体环境分析】一、城市概况二、广安城市规划【第二部分广安市场调查与分析】一、调查目的二、调查方式三、广安市家居建材市场调查与分析四、广安市重要商业市场调查与分析五、广安市房地产市场调研与分析六、广安市周边县市房地产市场调查与分析【第三部分项目资源分析】-、项目概况二、项目环境分析三、项目研判（SWOT分析）四、综合评估【第四部分项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、项目功能定位五、业态定位六、档次定位分析七、辐射定位分析【第五部分价格定位分析】一、结合周边住宅与商铺价格

2、比例定价分析二、结合项目性质定价分析【第六部分客群定位分析】一、当地投资客二、异地投资客【第七部分媒体投放】一、媒体选择二、售楼处选择三、口碑传播四、渠道销售【结语】广安印象及要点提炼GDP增速工业增加地方财政固定投资社会零售到位资全旅游收入居民收入农民收入广安市752.2214预32.8524.1254.77省外552.1103.5199737474广安区220.814.3预5.7182.576.6邻水县148.1713.9预4.89101.5955.94192747404岳池县142.2613.7预5.2182.0758.17191037601武胜县141.913.9预5.0677.034

3、3.84195467791华蓉市100.3514.1预3.279.5120.15市外119.325.12196558523广安市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。食实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。住广安政府出台政策限制房价不得超过5000元11建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80-100m?二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以广安最高住宅33层。广安市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元?左右。由于开发项目较少，所以广安市二手房交易红火，遍地二手房中介

4、。商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。目前大型商业项目有恒大中天国际和广安国际商业中心两个，其中广安国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。广安下辖各区县房价平均比广安市房价低500800元/m2。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。行作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过IOo辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。广安地区建设排行榜无论是从城市建设还是开发体量、

5、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：广安市邻水县岳池县武胜县广安区华鉴市竞争对手广安市内已知竞争对手为：“广安国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30m2左右，700030000元/m2的价格，13万m的商业体量，势必会对投资客户进行分流。广安市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。广安市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。广安市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产

6、权式酒店项目，5万平米的体量，1518%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。【第一部分广安市整体环境分析】一、城市概况(1)城市简介广安市位于四川东部，面积6344平方公里，辖广安区、岳池县、武胜县、邻水县及华耋市。总人口426.47万，市区人口47万。人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。广安市位于四川东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院撤销广安地区设立的地级市，辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华釜市。市人民政府驻广安区广福镇。总人口470万。北宋开宝二年(969)取“广土安辑”之意设广安军，为历代建制之始。广安人文荟萃，英才辈出，养育

7、了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有”金广安(玉米)，银岳池(大米)，红武胜(高粱)的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矶土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，广安火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。(2)自然条件广安市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空

8、气湿度大，日照少，霜期短，风力大。年平均气温16,最冷月（1月）平均气温3,最热月（7月）平均气温27。多年大于或等于10以上的年积温5600,无霜期306-328天。年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。多年平均径流系数0.48,即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。终年植物繁茂，且无季节性河流。已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钢钛矿、铝土矿、锂、镀、错、铭、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。其中原煤蕴藏量7亿吨，是华鉴山煤田的富集

9、区；岩盐层厚160-200米，蕴藏量约100O亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20-200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。（3）交通区位广安是西部第一个县县通高速公路的地级市，国家高速G42沪蓉高速（南（充）广（安）、广（安）邻（水）、邻（水）垫（江）段）、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以广安为中心的公路骨架正在形成。襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。（4）经济建设一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%;地方公共财政收

10、入32.8亿元，增长18.1%;全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%;社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。二、2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。GDP增速工业增加地方财政固定投资社会零售到位资金旅游收入居民收入农民收入广安市752.2214预32.8524.1254.77省外55

11、2.1103.5199737474广安区220.814.3预5.7182.576.6邻水县148.1713.9预4.89101.5955.94192747404岳池县142.2613.7预5.2182.0758.17L91037601武胜县141.913.9预5.0677.0343.84195467791华耋市100.3514.1预8.279.5120.15市外119.325.1219555二、广安城市规划(1)城市功能定位广安市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。但枣山物流园是广安规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造

12、专业市场非常合适。老城区：广安区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。在无法满足广安发展前提下，其重要性已被新城区取代。老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。新城区：广安主城区，依托交通区位优势，目前已成为广安经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。工业区：主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，广安市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。东南片区：东南片区作为广安市的一个开发重点，集医疗、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区

13、域。而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。在这样一个优越环境中，将广安东南片区打造成为广安的春熙路、解放碑。枣山物流园区：广安市枣山物流园区位于广安市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路广安站（客、货站）、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到2020年，将建成覆盖广安、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人

14、流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。【第二部分广安市场调查与分析】一、调查目的(1)通过客观深入的市场调查，充分了解广安市商业分布，经营状况，确定广安市场投资客、经营客群体的主体特征。(2)针对广安市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合广安市场的产品。(3)根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。二、调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：(1)依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；(2)考察走访广安市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；（3）考察走访广安周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。三、广安市家居建材市场调查与分析广安主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。下图为广安家居建材市场分布图：（广安建材市场分布图