物业公司工程部运作空调给排水消防安全制度.docx

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1、物业公司工程部运作空调给排水消防安全制度1 .严格按照各项规章制度运行设备，严格遵守消防安全管理制度。2 .当动用电、气焊设备工作时要符合大厦的动火规定，由施工负责人到保卫部办理动用明火许可证，由专业人员操作，穿戴好安全防护用具，动火前确定周围环境安全后方可开始工作。操作过程中应始终有专人现场看护，并配备灭火器，严禁与易燃工种同时操作。3 .当动用钻床、手电钻等设备时,除要做好防触电等措施外，还应严禁周围放有易燃、易挥发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等，还应远离电器。4 .不准将易燃易爆物品带入机房，或将废油、废稀料到入地沟内。5 .严禁油料、清洁剂遗漏设备上。6 .机房内严禁吸烟及明火。7 .

2、机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。8 .当火警发生时要及时采取紧急措施防止事故的进一步扩大和蔓延，关闭所有空调系统，断掉主机及水泵电源，保护好现场及时汇报有关领导，做好详细事故记录。9 .因机房内潮湿，严格注意电器设备的漏电及短路现象。10 .每人必须掌握机房内消防水袋及灭火器的使用。7.安全用电制度Z1严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要,应经所在部门经理批准,报请工程部核实,并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长

3、期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。Z2物业强电系统维修时,应该根据不同的危险程度,分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：7.2.1根据工作内容和需要，填写工作票。7.2.2除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。7.2.3应有保证工作人员安全的组织措顺口技术措施。7.3安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：7.3.1断开电源。在工作场所必须断开电源的设备,包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于O.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏

4、或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时,必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。7.3.2验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。7.3.3装设接地线。将检修设备的三相短路并接,可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。7.3.4悬挂指示牌?口装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂禁止合闸标示牌。7.4安全组织措施7.4.1工作票制度。在对物业各类电气设备进

5、行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。7.4.2工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作,须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。7.4.3工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作（全部停电除外）。7.4.4工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持

6、不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。7.4.5工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情港口注意事项。7.4.6在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行（因检修工作需要试运行者除外）。ED-TB-0309-312ED-TB-0309-305ED-TB-0309-307Z5质量记录

7、临时用电申请表配电室倒闸操作票配电室工作票（一票）配电室第二种工作票ED-TB-0309-3088.报告制度工程部月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以上匕较工程部月与月之间的工作量，以及设备使用情况的变化；又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的程度。例如：同样故障的报修单反复出现，在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障报修；客户设备卡和设备登记卡上连续出现同样的故障。此时应该引起重视和分析，并追查故障原因或检修失职者的责任,以此提高检修质量和减少返修率。8.1各系统操作运行人员在下列情

8、况下须在运行记录或交接班记录中书面报告运行主管：8.1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。8.1.2所辖设备除正常操作外的调整。8.1.3所辖设备发生故障或停台检修。8.1.4零部件更新、代换、或加工修理。8.1. 5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。8.1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。8.2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修主管：8.2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。8.2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。8.2.4维修人员请假、加班、倒休等。83各系统主管在下列情况下必须书面报告本系统工程师：8.3.1重点设备除正常操作

9、外的调整。8.3.2变更运行方式。8.3.3主要设备发生故障或停台检修。8.3.4系统故障或正常检修。8.3.5零部件更新、改造、或加工修理。8.3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。8.3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。8.3.8须与外班组或外部门、外单位联系。8.4工程师在下列情况下必须以书面形式报告总工程师：8.4.1重点设备发生故障或停台检修。8.4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。8.4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。8.4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。8.4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及

10、外部施工。8.4.8人员调度及班组重大组织结构调整。8.4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。8.4.10对外部门、外单位联系、协调。8.4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。8.4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。8.4.13每周工作小结及月度工作报告。&5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。8.6月报告的主要内容8.6.1人员变动情况8.6.2本系统各设备的运行情况。8.6.3保修故障的数量、原因、维修结果及返修率。8.6.4零配件的更换及使用情况,库存情况。8.6.5操作规程是否存在改善意见。8.6.

11、6预防保养工作是否如期完成。8.6.7人员工作的服务态度，标准及积极性。8.6.8能源的使用情况。8.6.9特别事故。8.6.10是否有明显须改进的工程事项。8.7年报告应包含的内容年报告应在整体上对一年来物业/大厦的设备/系统功能进行评估,评价其操作性、有效性，并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。8.7.1设备运行方案之改进8.7.2设备功能的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。8.7.3重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。8.7.4环保节能管理计划。8.7.5服务态度、服务标准方面的改进。8 .8质量记录工程部问题/隐患报告单ED-TB-0309-10

12、2暂停正常服务工程通知ED-TB-0309-103物业工程部日总结表ED-TB-0309-104工程部专业日报表工程部专业周报表调度中心日汇报表工程部工作通报单使用公章审批单物业工程部工作汇报单物业工程部员工周工作记录ED-TB-0309-105ED-TB-0309-106ED-TB-0309-107ED-TB-0309-117ED-TB-0309-121ED-TB-0309-122ED-TB-0309-123ED-TB-0309-311单元内部停电调查报告9 .能源管理成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究大厦的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进

13、行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。物业的合理用电是节电的手段，从运行角度应从下述几方面考虑： 供配电。提高功率因数，应控制在0.9以上。 变压器。变压器在运行中，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20%o 空调、制冷系统。制冷机组应根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组在不同季节，应该合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，进行风量调节,根据负荷的大小来改变送风量。

14、照明系统。采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。9.1能源消耗控制程序及要求9.1.1 能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记。9.1.2 工程部派人每天到各使用部门巡视检查,如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。9.1. 3能源费用消耗在正常营业善下应控制在总营业收入的4.5%o其中：i .电费：占能源费用的43%ii .水费：占能源费用的6.5%iii .煤气费：占能源费用的1%iv .热

15、力费：占能源费用的25%V.冷冻水费：占能源费用的24%9.2设备节能办法简介9.2.1重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。9.2.2工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。9.2.3了解各种能源的收费标准。9.2.4指派专人负责节能工作的检查、督促。9.2.5推广节能观念及意识和方法。9.2.6不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行吩析、调查，使之不断完善。9.2.7应用楼宇自动化控制进行管理,根据季节、时间变化,时刻调整。9.2.9空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。9.2.10照明线路的布置及调整。9.2.11灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。9.2.12升降梯/电扶梯的智能管理。9.2.13采用节能控制照明开关：（1）声控开关：（2）光控开关；（3）时间控制开关；（4）延时控制开关。9.2.14合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如:变压器最合理的工作负载是80290%,这时它各方面的利用率最佳。9.2.15使设备保持良