某广场市场调查研究报告.docx

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1、-X-r策划宗旨：全程、全面、专业、专注的实现项目价值，提升项目品质，使本项目成为大宜昌区域内最有影响力的商业品牌。我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议及项目推广计划。我们的目标：为项目开发确立利润保障的发展模式；为项目开发建立达到利润最大化的价值提升模式；为项目开发整合各方资源

2、最优化的解决方案；树立建鑫公司的企业形象和商业品牌；本篇报告共分以下三个部分,下面将分别阐述：第一部分市场调查篇第二部分项目分析篇第三部分项目定位篇第一部分市场调查篇项目市场调查计划原则As通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,真实体现项目市场供需空间和价格趋势,进一步确定目标客户群及其对项目运作、形式、租赁、定价取向，以及对项目规划提出建设性建议。B、针对项目客户群的区划、流动性调查研究及分析,为调查报告的结论真实性程度提供有力支持。一、调查形式：访谈、座谈相结合调查形式二、时间安排：2008年4月8日一2008年5月16日三、调查内容：、项目用地情况（开发商提供，包括：地理位置、地质

3、、土地面积、规划性质、地块五通一平现状）。（2）、访谈（市调小组提供，包括：地块交通规划及现状、地块环境规划及现状、绿化、人文历史、市政配套、购物场所分布及数量、文化教育情况、医疗卫生、金融服务、生活服务、邮电系统服务等）。（3）、座谈（项目调查小组提供，包括：周边民生情况、交通现状、项目业态预规划畅谈、周边干扰因素等）。四、调查组织：（1）、市调工作主持：曾红建（2）、资料整合、报告撰写：曾红建、王瑞（3）、市调工作协调：建鑫公司贾路、中邦公司汪总、王经理（4）、本次市调工作预计投入人力9人，分二组果不负承担责任。市场调查分析(全国房地产宏观经济运行状况)全国房地产价格走势10$|,W510

4、4102-J：!200EC32(050420C7Q12007Q220070：物制制全盟叫黔脚.跳鼬妒国自方根攒摩任宅2007年全国商品住宅、办公楼、触营业用房完成投资额200单位25(20(商业营业用其他以房12.91IOC2.1明、Y5(4.76*住宅，70.239国家统计局)全国房地产开发和销售面积Mt2MM2加2家用加。20C由20C70620CM72K7-C8源质Mw一瓢i三削一脚虹够桀睡加坪翻7年1-12月商业营业用房投资完成额曲线图亿元单位：三t11mllJo炉根焚完成顷-It上年同期增长(X)(以上图例来源于国家发改委、国家发改委统计数据显示，截至2007年10月份，全国70个大

5、中城市房屋销售价格同比上涨兔5%,其中新建商品房价格上涨10.6%,二手房销售价格同比上涨g.7%o国家统计局数据显示，2007年1-9月，房地产实际完成投资额16814亿元，同比增长W.3%；完成开发土地面积7窈亿平方米，同比增长3%；商品房施工面积19.99亿平方米，同比增长224%;新开工面积6.67亿平方米，同比增长6%；商品房竣工面积2.44亿平方米，同比增长4商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长非，；商品房成交额18684.8亿元，同比增长%.5%。其中2007年商业营业用房投资完成额为2345.4亿元，比2006年同期增长75%。居民消费价格2007年每月比去年同比上涨6.5

6、%。1月至10月累计，居民消费价格总水平同比上涨“4%2007年3月份以来，我国“国房景气指数”连续7个月环比攀升。7月至9月，“国房景气指数”分别为104、104.48和104.99,10月为105.74,同比上升2%Ao（以上数据来源于国家发改委、国家统计局）决策观点：根据相关指标的分析，2007年房地产市场的供箱情况非常牛市，特别是住宅地产的增幅火热，而商业用房，相对住宅增长额度偏低。由于近期国家对住宅地产市场调控力度增强,势必会导致地产投资由住宅向商业偏移量的加大,将直接剌激2008年商业地产供帝的大幅度增长。政府对房地产开发的政策及法规近年来我国房地产投资迅速增长，最主要的原因是中国

7、进入了人均1000-4000美元的发展阶段，房地产领域踏入黄金季节，旺盛的市场消费需求成为了房地产投资的原动力量。有鉴于中国国体和政治制度的特殊性，为避免房地产市场过热，政府加大了对房地产市场的法制监察和政策调控，以期待房地产市场的平稳发展。20012007房地产政策一览表年份月份相关政策2(X)114关于调整住房租赁市场税收政策的通知：关于对消化空置商品房有关税费政策的通知20025招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定土地使用权转让规定2003土地市场治理整顿垂直管理；物业管理条例2004510经济适用住房管理办法物业服务收费明码标价规定商业银行房地产贷款风险指引、首次加息20053-5央行调

8、整房贷利率，二次加息、关于加强房地产税收管理的通知2(X)657“国六条”“十五条”“外资限炒令”、整顿二手房市场20071关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知6月初，加强外资管理：27日关于取消部分地方税行政审批项目的通知8健全廉租住房制度国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见9中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知，首付提高至40%IO中华人民共和国物权法11商品房认购管理办法连续四次提高存贷款利率归纳总结：一、加大政策调控执行力度，限制住房价格市场性增长；二、继续调整住房供应结构，鼓励普通住房和经济适用房供应等;三、继续加大土地管理力度，杜绝土地

9、的盲目开发及使用：四、持续实施紧缩银根政策等；决策观点:从政策法规出台年份频率看，2007年的追加性政策及法规增长，势必造成2008年房地产市场投资的种类性转移：存土地竞争加剧，土地成本的提升，促使房地产住宅开发投资增速放缓，压缩银根促使房地产开发企业资金压力加大。把有限的土地和资金注入高回报的商业地投资，将成为不争的事实。宜昌市宏观环境分析GDP走势图2000 2001 2002 2003 2004 2005宜昌市人口现状2003年宜昌市实现GDP初亿元，比上年增长95%o2004年宜昌市实现生产总值（GDP）4T%亿元，增长77.5%,增长幅度创近几年来之最。2005年全市生产总值达6成亿

10、元，同比增长13%,区域内财政收入总计首次突破百亿元，达到7%5亿元，同比增长尧4%,其中地方一般预算收入2Z5亿元，同比增长丝2%41宜昌市城市规划宜昌市城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。根据宜昌市城市总体规划（20052020年），未来将形成西陵和伍家岗双中心，小溪塔、虢亭和点军三组团的格局。组团名称人口规模（万人）用地规模（km2）人均用地指标（11人）现状2010年2020年现状201

11、0年2020年现状2010年2020年西陵组团44.22454623.72831.253.662.267.8伍家岗组团15.34213417.92537.7116.7119.0110.9点军组团1.915136.2917.7324.6180.0136.2小溪塔组团8.8512161113.318.9124.3110.8118.1虢亭组团5.219169.421.325.7180.4236.7160.6合计75.539212568.196.6131.290.2105.0105.0（宜昌市房地产发展状况一）2006年上半年，住宅投资占房地产开发投资总额的57.9%,较去年同期有所下降，经济适用房的

12、投资比重较同期提高2.2%,办公用房和商业营业用房投资均比同期有所卜.降，而车库、消防等配套设施的增加使得其他投资比重增长较快，同比高13.9%。截至2006年11月底，全市房地产开发已累计完成投资32.97亿元，比去年同期增长17.5%。城区房地产开发累计完成投资29.61亿元，比去年同期增长15.6%。受房地产业调控政策的影响，宜昌房地产市场平稳发展，房地产开发投资增幅逐月回落、商品房销售平稳增长。2006年全市商品房施工面积呈逐月回落态势，前十个月全市商品房施工面积345.99万平方米,比去年同期增长21.9%,增幅为今年来的最低点。2006年110月全市共销售商品房112万多平方米，同

13、比增长54%,实现商品房销售额26亿多元，同比增长76.9%,比18月上升2.8个百分点。（数据来源于宜昌市发改委2006年110月经济监测报告）。宜昌市房地产市场特点：（一）商品房销售价格持续小幅度上涨（二）施工规模继续扩大，竣工面积成倍增长（三）成交量高速增长增幅速度逐月回落（四）商品房空置面积成倍增长，非住宅空置较多（五）商品房土地市场成交面积、价格同步增长（六）房地产开发企业同等城市水平领先（宜昌市商业地产发展状况一）宜昌市级商业主要有西陵商业组团和伍家岗组团：西陵组团市级商贸服务中心在现状商业中心基础上改造，大致为东湖一路、东山大道、胜利四路、沿江大道所包围的区域。通过绿化和步行道将

14、滨江公园、陶珠路一中山路步行街和夷陵广场连为一体，带动现有商业中心升级，形成旅游商业游憩区，为整个都市区和外来游客服务；沿西陵一路两侧布置商务办公用地；旅馆设施向江边聚集，增加沿江大道城市活力。伍家岗组团市级商贸中心位于火车站前至江滨地区，火车站前至五一广场周边地区以商业服务为主，滨江地区以办公和旅馆设施为主。宜昌市商圈分析：根据宜昌现有商业环境和区域特点，城区主要就是二大商圈一一国贸商圈和解放路圈，这二大商圈也是目前宜昌城区商业最有集中的地方，另外两一个潜在商圈，即伍家岗商圈，它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为宜昌的一个城市副中心。葛洲坝近年来加快了融入宜昌市的步伐，东湖商圈距离夷陵广场的咫尺之遥，使得其作为宜昌中心城区的最后保留地，更加体现了其作为西陵区的老商业中心的价值。主要商圈-一国贸商圈、解放路商圈潜在商圈葛洲坝商圈、伍家岗商圈1 .国贸商圈范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场周边代表商场：国贸大厦、宜昌商