昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件.docx

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1、昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件市调沟通文件目录第一部分：市调工作内容总结2第二部分：市场调研基本结论3第三部分：下阶段工作安排8附件一昆明低密度项目调研情况9附件二专业人士及目标客户访谈纪要17第一部分：市调工作内容总结1 .工作时间：2006年10月21日一2006年10月27日2 .补充工作时间：2006年10月27日2006年10月29日3 .工作内容：D地块现场勘查2）低密度楼盘现场调研：城市两大低密度项目片区：金殿世博园片区与滇池片区；城市所有高尔夫别墅项目，与有关的其它项目。共计二十个低密度项目（项目调研记录见附件1）3）专业人士访谈：共计十七位业内人士（包含政府有关部门

2、、本地开发商、策划代理公司、与学校专家）。4）潜在客户访谈：共计十三位城市中高端购买客户及业主访谈（访谈纪要见附件2）第二部分：市场调研基本结论1 .城市特征及城市意向1） “旅游休闲”的城市定位，自然条件优越，为全国旅游中心城市之一，具有强大的辐射力，吸引大量的跨区域消费群体。2）气候宜人，旅游业进展快速，以高尔夫为代表的高端旅游度假设施完备，对高端休闲度假人群具有很强吸引力。3）城市文化缺乏底蕴与原创性，但具有较高的开放度与包容性，市民对新鲜事物的同意度较高。4）内需强劲，市民普遍消费心态良好，崇尚消费、敢于消费5）城市规划向东、向南进展；根据“一湖四片两城”的进展模式；以“一湖”滇池为城

3、市核心，“四片”昆明老城，呈贡新城，新街新城，海口新城，与“两城”安宁新城，航空新城为重点建设区域。2 .关于地块及其周边资源的评估D项目本体资源评估：/地块本身规模较大，具备一定的地形变化，植被覆盖良好，所在区域的空气质量良好,为开发优质的郊区低密度物业提供良好的基础条件。但与昆明周边地区相比并不具备绝对的稀缺性。/马上建成的昆安高速建立项目与昆明的直接与快速联系，同时项目所具备的温泉资源在昆明具有极高的知名度,尽管配套设施的开发水平有限，但目前仍然是昆明市民要紧的休闲目的地之一。这两大有利条件为项目跳出安宁,在昆明乃至更大范围内打造具备差异化竞争优势的品牌项目奠定了坚实基础。/项目毗邻温泉

4、镇，基础设施与配套设施的建设成本相对较低。2）项目周边区域的资源评价：/安宁现状是以冶金与化工为支柱产业的昆明工业重镇,在昆明整体规划中被定义为“环滇池经济圈绿色工业城市”，未来进展仍然以工业为主。但在普通认知中本项目所在的区域温泉镇与传统的安宁工业城没有关联，因此安宁城市进展现状与未来的进展定位不可能对项目造成负面影响。/安宁经济在以昆钢与云化为支柱企业的带动下快速进展,催生了大量依托支柱企业形成的中小私营企业业主、支柱企业的中高管理层这两类中高收入人群,为项目的中低产品线提供了潜在的客户支撑。此类客户已经具备了低密度产品的置业意向，支付能力在70lOO万之间。/安宁市房地产市场目前以企业自

5、建为主,纯粹的商品住宅开发比例较小，同时以地缘性客户消化为主，开发水平较低，销售价格在17002000元左右。但在温泉镇与西山有面向更大市场的房地产项目开发，吸引昆明乃至全国客户，以温泉心景为代表，同时能够实现较高的销售价格。3 .昆明低密度物业市场特征D市场整体特征/以昆明滇池与世博园为代表的别墅进展依托资源众多，同时作为全国性的旅游度假中心城市，吸引了大量的外来置业客户，因此整个低密度物业市场呈现出供需两旺的态势,同时在整个住宅市场中占到较大的比例。/昆明整体低密度市场尽管起步较晚，但进展速度迅速，进展水平在全国属于领先水平，产品素养突出，同时产品类型多样，本土开发商具备很强的开发能力。/

6、低密度物业整体户型面积较小（主力面积在200350平方米之间），总价较低，进入门槛低。尽管市场整体的容量大，但客户的价格承受力有限。面积超过30。平米，总价超过250万的别墅产品往往会出现销售速度的明显下降。/别墅进展依托资源距离城市中心区距离较近,因此昆明现有低密度项目要紧集中在城乡结合部，郊区别墅进展缓慢，区域分布上来看，已经形成了两大核心板块：滇池板块与金殿世博园板块。滇池板块特征L低密度物业依托滇池的良好自然资源与景区知名度形成聚集，区域整体规模较大，区域配套相对完善，成熟度高，产品线相对丰富，涵盖了从独栋到小高层的所有产品类型，但独栋所占比例较低。客户以本地主动郊区化客户与外来度假养

7、老客户为主，外来客户所占比例在整个昆明市场达到最高水平。区域形成了联排产品7OOO元以上,独栋产品1OOOO以上的价格平台。随着环滇高速的建成通车与规划海口新城的建设，区域城市属性进一步增强，未来区域平均开发强度进一步提升。区域内项目产品力通常，多数项目以良好的区域位置作为要紧价值点。金殿世博园板块：低密度物业依托区域内的良好自然资源,同时随着世博会的召开带来城市配套的改善形成聚集。产品线也相对丰富，别墅类物业所占比例较大，区域整体产品素养高，产品力强，精彩项目不断。客户以本地主动郊区化客户为主，外来客户所占比例较低。区域形成了联排产品5OO。元以上，独栋产品7000元以上的价格平台。区域将是

8、未来城市别墅类物业的要紧供应区域。区域内项目的核心竞争力要紧表现为优质的产品与良好的生态环境。2）根据低密度产品所具备资源不一致，将昆明低密度产品分为三大类，自然资源依托别墅、设施资源依托型别墅与普通别墅项目。自然资源依托型别墅/与城市核心区的距离的远近关于别墅产品价格的影响明显强于自然资源强势度强弱关于别墅产品价格的影响。因此此类别墅项目还是遵循了距离城市中心区越远，价格越便宜的规律。/资源的强势度与资源产品化所带来的产品力提升关于项目销售的影响更多的表达在销售速度上，而不是销售价格上。,代表性项目：高天流云，世博生态城，野鸭湖旅游小镇。设施资源依托型别墅（高尔夫别墅）,具备良好的气候条件，

9、自然条件与政府有利的政策导向，使得昆明成为高尔夫运动的天堂,不仅吸引全国乃至全球的大量高尔夫爱好者,同时城市自身的高尔夫普及程度也远远的高于全国其他城市。因此昆明高尔夫球场的运营状况远远好于全国平均水平，同时高尔夫别墅市场比较发达,实现的销售平均价格高于其他类型别墅。/随着距离城市中心区的远近，高尔夫别墅的客户特征发生变化。距离城市比较近的高尔夫别蟹（浪池高尔夫别嬖）的客户中，有相当一部分客户的置业驱动力不是由于纯粹打高尔夫而置业的，而是由于项目所在的区位与高尔夫为项目内部带来的景观资源而置业的。而在距离城市比较远的高尔夫别墅（春城高尔夫别墅与阳光高尔夫别墅）的客户中，由于纯粹打高尔夫而置业的

10、客户占到绝对的比例。/从别墅的开发与高尔夫球场的互动关系来看,可将高尔夫别爨分为三类：高尔夫景观+送卡的别墅，产品形式为独栋+精装公寓（代表项目春城高尔夫别墅，滇池高尔夫别墅，阳光高尔夫别S）,高尔夫景观别墅，产品形式为别墅与类别墅产品（代表项目滇池卫城），邻近球场的别墅，产品形式为别墅与类别墅产品（代表项目岭东紫郡）。/高尔夫别嬖两类支付能力最强的客户为：昆明本地财富塔尖人群与国内外痴迷高尔夫的财富阶层。第一类客户对物业所在的区位的价值与景观的强势度都有很高的要求,第二类客户对高尔夫的先期运营与运营的高水平有硬性要求。普通别爨项目/普通的别望项目要紧面对城市的主流别墅客户群体,即主动郊区化的

11、本地中高收入阶层，其总价承受能力有限，因此产品多以紧凑型的类别墅产品为主，在产品单价上升通道有限的情况下，产品利润多是通过提高容积率与建筑密度的途径来实现。/普通别墅项目要紧依托城市成熟的两大别墅板块分布,其他板块外项目数量与规模较小，价格水平低，同时市场影响力微弱。代表项目：公园道一号，列侬溪谷，滇池南郡，海韵枫丹等第三部分：下阶段工作安排2006年10月27日2006年10月29日目标客户访谈专业人士访谈（要紧针对昆明的土地供应状况与与本项目可能产生竞争的重大项目立项及建设状况）城市中心高端住宅项目调研温泉设施运行状况调研2006年10月30日2006年12月10日公司内的市场调研评审项目

12、执委会层面的项目思路及进展方向讨论报告的思路形成与撰写中期汇报报告评审2006年12月11日中期汇报附件一昆明低密度项目调研情况乡村高尔夫占地1300亩18#72杆高尔夫，客户只打球，无建筑物业开发出售。价格位平常800元，周末1080元，周二600元畅打日，加午饭。终身高尔夫球卡，卡费19.8万/张。春城高尔夫项目位置：杨宗海边，项目球场与高速路之间的高速公路直接连结起来，交通比较方便项目规模：四期共开发500套长住社区，社区有自己的配套，超市，商场等。特殊资源：18洞高尔夫；百联温泉（项目旁边）产品类型：二期独栋户型面积213平米，可加层。地中海建筑风格，全部西班牙式红顶白瓦建筑。3居2厅

13、，精装，按宾馆套房产品售价：一期10万美金/栋，第四期估计均价15000元/平方米开发时间：分三期开发；项目要紧以开发高尔夫为主，98年第一个18#,99年第二个18#;99年第一期，2000年第二期，2001年第三期，2006年第四期推出23+8=31套客户类型：一期全部为新加坡客户；二期新加坡、国内均有，客户以新加坡客户为主，三期以昆明客户为主，约占70%项目配套：18#高尔夫，球卡不单独卖，每栋别嬖赠三张会员卡，卡的价值45万一张（私下交易），持有球卡200元/18洞，没有球卡1480-1760元/18洞。每套房三张卡，可私下交易其他：新加坡做球场的公司，别堂为附加开发；返租服务，5%回

14、报率；别墅提供管家式服务，能够到机场接客户到项目所在地；别墅定制，定一套卖一套。H三项目规模：占地2400亩特殊资源：18#高尔夫产品类型：户型面积190平方米到400多平方米，主力户型300-350平方米产品售价：一期价格1万，二期估计售价1万一1.3万开发时间：一期开发37套，全部售出，2004年中开盘，2005年售完；二期明年开盘客户类型：购房者、持卡人、打球客户都是昆明为主40%,省外客户20%30%,国外客户多为东南亚客户，欧美客户少，有固定的韩国打球团；客户90%为私企业主项目配套：散客周一到周五1480元一场，周末1780元一场，持卡人200元一场；小户型2张球卡，大户型3张球卡

15、，球卡价格42万，球卡绝大多数都是本地人其他：美式建筑风格滇池高尔夫项目位置：项目到市区开车15分钟项目规模：占地1400亩，400亩别墅用地特殊资源：高尔夫产品类型：产品为别墅与公寓；公寓目前180套，现在还剩30套（销售近1年）；总共200套别墅，别墅最小面积370平米，总价在700万至1500万，户型对销售影响不大，一期商务别墅13套；1,2期没有地下，只是车库，从3期开始做地下，与一层大小一样，3期以后温泉入户，价格8千到9千，庭院精装秀；最大户型占地3亩产品售价：别墅精装修，价格约1万，目前在售的为第5期，价格在2万元左右开发时间：2004年开始发售，起价7000元/平米，golf于2003年底完成18洞开始投入运营客户类型：别型购买者80%为本地人，50%的购买者为打golf,50%出于其他原因；别型的购买者，海外的人员要紧认为价格比较低；东南亚的打球团购买公寓的比较多；客户关于别嬖的建筑风格没有偏好。但少数人认为现代的坡璃风格不太适合。项目配套：别壁买1送2张会员卡，其中一张当时能够回购，价格35万元。目前球卡50万；公寓买一送1张卡，3年后能够卖也能够回购；周边的国际学校，配套比价丰富，自身没有做配套滇池卫城项目规模：占地2500亩，共7000户。现在已有100o多户。特殊资源：18#高尔夫（已做9#）产品类型