济南市“十四五”住房发展规划.docx

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1、济南市“十四五”住房发展规划(2021-2025)（征求意见稿）济南市住房和城乡建设局山东财经大学二。二一年十一月目录前言1第一章“十三五”期间济南市住房发展回顾2一、“十三五”期间济南市住房发展成就2二、“十三五”期间济南市住房发展存在的问题5第二堂“十四五”时期济南住房发展面临的新形势7一、“十四五”时期济南市住房发展的机遇7二、“十四五”时期济南市住房发展面临的挑战8第三埴“十四五”时期济南市住房发展思路11一、指导思想11二、基本原则11三、发展目标12第四章加强土地供应总量管理和空间协调，优化供应结构16一、加强用地供应规模调控，科学制定住宅用地供应总量.16二、盘活存量住宅用地，提

2、高存量住宅用地利用效率16三、根据区域发展特征，实施差异化十.地供应规模和节奏.16第五章完善住房市场体系，稳定市场预期，建立长效机制17一、稳定市场供应规模，促进供需有效均衡17二、加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用17三、加强对存量住房的监管，优化新建商品住房市场和存量住房市场的联动性18四、完善房地产市场监测评价，建立房地产市场的风险预警机制18五、建立常态化的信息发布机制，营造健康的市场舆论环境.18第六章规范发展住房租赁市场，探索租赁住房市场发展长效机制19一、巩固多元化供给渠道，提高供应水平19二、持续优化租赁市场发展环境20三、规范住房租赁市场秩序，强化市场管理体制20第七

3、章扩大住房保障渠道，健全住房保障体系22,-、发展城市公共租赁住房，保障居民基本住房需求22二、积极探索共有产权住房，完善住房保障体系23第八章以人为本，强化服务民生能力23一、全面推进老旧小区改造，提升居民居住环境和生活质量.23二、稳步有序推进城镇棚户区改造，改善棚户区居民的居住条件24三、充分发挥住房公积金保障作用，满足缴存人基本购房需求25第九章助力碳达峰，全面提升城市住宅品质25一、推进装配式建筑的应用，加强住房配套设施的建设和优化25:、进一步推动建筑节能、绿色建筑，实现高质量发展26第十章稳步推进，落实保障机制27一、强化组织领导，多部门统筹协调推进27二、落实各部门、区县主体责

4、任，严格考核制度27三、突出住房发展规划的体系性和层次性，推进规划相互衔接28四、建立住房发展规划评估机制和考核体系28第十一章附则28一、规划范围28二、规划期限28三、解释权限28前言“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。济南市肩负现代化强省会建设的重要使命，在落实黄河流域生态保护和高质量发展重大国家战略中承担重要角色。在新的发展阶段，加快构建“东强、西兴、南美、北起、中优城市发展新格局，实现高质量发展是济南市的重要任务和目标,推动济南市住房发展，适应多主体、多层次、高品质的居住

5、需求，加快构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，建立房地产市场平稳健康发展的长效机制是实现上述目标任务的重要保障。住房问题从根本上讲是民生问题，构建完整的住房体系，是社会稳定的基础，也是促进国民经济社会发展的保障，住房发展规划不是对房地产业的规划，而是对各类住房的有序、有效规划，实现“来济南有房住，留济南有住房根据济南市国民经济和社会发展第十四个五年规划和：。三五年远景目标纲要制定本规划。第一章“十三五”期间济南市住房发展回顾“十三五”期间,我市坚决贯彻和落实中央房地产市场调控精神,坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，不断推进住房供给侧改革，坚持“稔地价、稳房价、稳侦期”的

6、方向，调控手段从简单的行政手段逐步向因城施策的长效机制转变，实现r我市房地产市场的平稳健康发展。住房租赁市场不断发展规范，住房租赁政策体系不断完善，住房租赁试点城市建设工作顺利推进。住房保障体系更加健全，推动保障方式由实物补贴为主转向租赁补贴和实物保障并举，试点发展保障性租赁住房，构建成多层次、广覆盖的住房保障体系。稳步推进城镇棚户区和老旧小区改造，城市功能与形象品质显著提升。一、“十三五”期间济南市住房发展成就（一）城市住房发展水平显著提高一济南各类住房总量保持稳定，基本满足当前不同类型居民家庭的住房需求。根据济南市不动产登记中心统计，截至2020年，济南市建成区拥有住房约220万套,全市城

7、镇住房套户比约为0.8,基本满足不同类型居民家庭的住房需求。城铁居民人均居住面积、套均面积逐年增加，居住条件得到改善。2020年末，济南市城镇居民人均居住面积为39.3平方米，全市新建商品住房套均面积为125.9平方米，较“十：五”末的116.6平方米增加/9.3平方米。在人口快速增长的情况下，仍然实现/人（三）住房保障体系逐步完善健全住房保障制度体系.相继出台了公共租赁住房、租赁住房补贴等配套政策，扩大保障范围，提高保障标准，推动保障方式由实物补贴为主转向租赁补贴和实物保障并举。推进公租房住房建设与分配，分配入住率达95%以上，公租房资源得到高效利用：累计发放租赁住房补贴18195户。保障性

8、租赁住房开始启动.2020年，我市被国家列为首批“完善住房保障体系，发展保障性租赁住房”试点城市之一，积极推进保障性租赁住房试点工作，与金融机构合作，为我市保障性租赁住房发展提供金融助力。（四）住房租赁市场不断规范和发展一住房租赁政策体系不断完善。先后研究出台济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法（试行）关于商业商务用地建设租赁型公寓的实施意见（试行）等14项住房租赁配套政策，涵盖租赁住房装修标准、建设运营规范、承租人权益保障、居住安全等多个方面，初步形成较为完善的住房租赁市场培育发展政策体系。租赁住房房源筹措方式多元化.通过利用国有建设用地整地块新建租赁住房、产业园区配套职工宿舍、商品

9、房开发项目配建租赁住房、改建非居住房屋用做租赁住房以及盘活社会闲置存量住房等方式，多种渠道增加全市租赁住房供给。假至2021年10月，筹集新建改建租赁住房项目81个，预计增加房源7万余套；盘活社会闲置存量住房6.3万套。一搭建并不断完善济南市住房租赁综合服务平台.济南市住房租赁综合服务平台于2020年6月正式上线运营，平台基本实现市场主体登记备案、房源核验发布、合同网签备案、试点项目管理等全流程监管。截至2021年10月，有104家住房租赁企业、398家经纪机构在平台登记备案，7家住房租赁企业、8家房地产经纪机构完成系统对接，录入房源超过26万套。（五）稳步推进城镇棚户区和老旧小区改造稳步推进

10、城镇棚户区改造.“十三五期间，我市超额完成棚户区改造任务，建设完成棚改安置房近23万套，2020年被评为全国十个、省内唯一的“棚改激励支持城市通过实施棚改，棚改居民生活条件极大改善，城市发展空间有效拓展，城市功能与形象品质显著提升。加速推进老旧小区改造.“十三五”期间，我市共整治改造老旧小区3617.73万平方米，涉及居民40余万户。建立多部门联动机制，创新多主体参与机制，探索大片区整治改造，突出多元化融资模式，坚持立体化末端管理，老旧小区整治改造工作卓有成效。二、“十三五”期间济南市住房发展存在的问题在“房住不炒”的指导要求下，如何满足居民合理住房需求，突出住房居住功能、民生属性，实现全体人

11、民住有所居，满足人民群众对于美好生活的向往仍是我市住房发展的重要发展方向。在总结“十三五期间我市取得的住房发展成绩的同时.，也需要清晰的认识到我市住房发展存在的问题：（一）房地产市场中土地与住房供应的联动机制仍需深化房地产市场中的土地与房产的联动机制基本形成，初步实现了有序互动，但联动机制仍需持续完善深化。一方面，稳定连续的供地机制是保证我市房地产市场健康稳定的基础，商品住宅用地、保障性住宅用地等结构性指标还需持续推进研究，供地节奏与住房市场需求还要更加紧密互动；另一方面，住宅用地供应的区域差别化研究与住宅市场需求合理化结构分析还需进一步融合推动。（二）住房体系发展均衡性仍有待提高商品住房、租

12、赁住房、保障性住房发展不均衡：商品住房市场发展时间长、速度快、规模大，已处于相对成熟和稔定的阶段；住房租赁市场由于长期松散、自由发展，导致市场发展规范性差，市场参与主体F1.律性不强，缺乏大型的、规模化的住房租赁企业，仍有较大的发展空间：早期的保障性住房覆差范围相对较小，仅针对特定保障群体，近年随着住房保障事业的发展，保障群体范围不断扩大，中低收入家庭、新毕业就业群体、外来务工群体均纳入住房保障范围，保障性住房发展成为城市住房发展的重要方向。（三）住房租赁市场发展仍有较大提升空间济南市住房租赁市场发展取得了一定的成绩，在构建“租购并举”住房制度的过程中发挥了重要作用，但住房租赁市场发展仍存在一

13、定的困难，如长期自由发展的市场给规范管理租赁住房带来较大的挑战、租赁市场供需错配亟待解决、相关支持政策仍有待完善。（四）城市住房治理手段有待创新各职能部门信息共享机制尚未完全建立，土地、信贷、住房等分析数据完整性有待进一步完善，监测研究能力仍待进一步提高。智就化、一体化的住房信息管理系统仍待完善，住房治理手段有待创新。第二章“十四五”时期济南住房发展面临的新形势经过“十三五时期的不懈努力，我市发展基础更加坚实，新旧动能转换初见成效，发展优势也更加突出。“I四五”时期，我市将迎来更深刻的经济转型发展，新一轮的科技产业革命以及新型城镇化的新形势，为我市住房发展带来r新的机遇和挑战。一、“十四五”时

14、期济南市住房发展的机遇（一）城市经济的快速发展对住房的数量和质*均提出新要求在建设“大强美富通”现代化国际大都市、新时代现代化强省会的过程中，济南将全面对接京津冀，逐步成为环渤海大湾区重要增长极。省会城市首位度的不断提高以及省会城市辐射带动作用的发挥，必将带来高效产业和优质人才的落地，一方面加速了住房需求的释放，另方面也时住房质量提出了新的要求。（二）人口总量持续增加，为住房市场发展提供了需求基础和支撑济南已跻身特大城市，截至2020年底，济南市户籍人口为8（672万人，常住人口为920.24万人，较2019年末分别增加9.98万人、29.37万人，增速和增量都有明显提高。根据济南市国民经济和

15、社会发展第卜四个五年规划，,，卜四五”末济南市常住人口将达到100O万,常住人口城镇化率将达到77%,人口总量的增加为济南住房市场的发展提供了基础。从人口结构来看，青年和中年群体是城市人口构成的主力，与我市住房市场需求结构保持相对稳定的特征相符。二、“十四五”时期济南市住房发展面临的挑战（一）商品住房市场发展面临的挑战房地产市场风险防范压力仍在.当前，我市商品住房市场供求关系相对稳定，但长期来看，我市房地产市场风险防范压力仍在，一方面，我市处于转型升级时期，防范和化解房地产市场风险已成为当前维护社会移定大局的重要任务：另一方面，我市属于人口流入城市，持续的增量人口将产生相应的住房需求，存量人口的改善性需求也将陆续释放，在多重因素叠加的作用下，我市房地产市场风险防范的压力仍比较大。一住宅用地供应节奏和规模需不断调整适应城市发展要求.济场仍处于初级发展阶段，市场供应主体较为第杂，市场秩序仍待规范，专业化租赁机构发展刚起步，系统完备的政策体系和监管制度尚未完全形成，“十四五”时期，随着济南城镇化建设、城市更新、人才流入的加速，对于住房租赁市场的规模需求也将持续增加，对住房租赁市场发展提出更高的要求。区域发展不平衡不充分的问题长期存在。租赁住房与商品住房相比，其市场供