东大温泉度假村建设项目可行性研究报告.docx

《东大温泉度假村建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东大温泉度假村建设项目可行性研究报告.docx（64页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、西安市东大温泉度假村可行性研究报告陕西省旅游设计院二OO九年十二月项目名称：西安市东大温泉度假村可行性研究报告项目地点：西安市长安区南郊终南山北麓东大镇建设单位：陕西成泰实业有限公司编制单位：陕西省旅游设计院院长：王萍主审：王德耀项目负责：崔宁注册咨询工程师高级工程师高级规划师项目编制：张娜规划师崔宁高级规划师李根旺高级经济师张玲助理工程师目录1 .总论11.1 项目背景11.2 项目概况21.3 可行性研究报告主要内容32 .项目建设背景和必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设的必要性72.3 项目建设的必要性73 .项目建设条件分析103.1 区位条件103.2 资源条件113.3

2、 基地条件113.4 社会条件134 .项目市场分析与预测154.1 旅游产品定位154.2 客源市场定位164.3 客源市场预测175 .项目建设方案与工程技术可行性分析185.1 项目总体构思和功能分区185.2 分区规划及重点项目布设195.3 基础设施建设225.6 工程技术可行性分析276 .环境影响与保护286.1 环境现状分析286.2 影响环境的因素分析及采取的措施286.3 环境保护307 .资源节约327.1 国家节能的相关法律及设计规范327.2 项目的节能降耗措施328 .防灾措施348.1 防震规划348.2 防火规划349 .项目实施进度计划359.1 实施措施35

3、9.2 项目实施内容和建设阶段359.3 项目实施进度计划3610 .项目招标方案3710.1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式3710.2 投标、开标、评标和中标程序3710.3 评标委员会的人员组成和资质要求3811 .组织机构与人力资源配置3911.1 组织机构设置及部门职责391L2劳动定员3911.3 人员培训4011.4 项目管理体系职能4012 .建设项目投资估算4212.1 投资估算的依据4212.2 投资估算表编制说明4212.3 投资估算4213 .融资方案4513.1 资金筹措4513.2 资金使用计划4514 .财务评价4614.1 评价指标的选取4614.2 基

4、础数据的选取4614.3 经营收入测算4714.4 经营成本测算4714.5 财务盈利能力分析4814.6 财务生存能力分析5014.7 利润总额5014.8 不确定性分析5014.9 财务分析评价结论5215 .社会评价5315.1 社会影响分析5315.2 社会互适性分析5315.3 项目对国民经济的贡献5416 .风险分析5516.1 项目主要风险因素识别5516.2 风险程度分析5516.3 防范和降低风险措施5617 .结论与建议5717.1 结论5717.2 建议58附表：1、主要经济数据与评价指标表17.3 投资估算表3、项目总投资使用计划与资金筹措表4、总成本费用估算表5、营业

5、收入、营业税金及附加和增值税估算表6、利润与利润分配表7、项目投资现金流量表8、项目资本金现金流量表9、借款还本付息表10、财务计划现金流量表11、资产负债表12、敏感性分析汇总表附图：01东大温泉度假村总平面图02东大温泉度假村鸟瞰图03东大温泉度假村道路工程图04东大温泉度假村给排水工程图05东大温泉度假村电力电讯及环卫工程图06东大温泉度假村景观意向图Chapter1.1 项目背景1.1.1 项目名称东大温泉度假村可行性研究报告1.1.2 项目性质园区建设、旅游开发1.1.3 建设地点西安市长安区南郊终南山北麓东大镇1.1.4 承办单位单位名称：陕西成泰实业有限公司单位法人：李成平单位简

6、介：该公司成立于2003年，是我国首个国家二级房地产开发企业，业务覆盖煤炭、化工、矿业机械、建设工程设计、施工、监理、建筑材料生产销售等多个领域，现公司现具有独立法人资格的子公司8个，参股企业3个，资产合计约9.6亿元。1.1.5 可研编制单位陕西省旅游设计院1.1.6 可研编制主要依据的法规、资料及标准(1)法规规范中华人民共和国城市规划法风景名胜区管理条例中华人民共和国森林管理法中华人民共和国文物保护法中华人民共和国环境保护法旅游规划通则GB/T18971-2003旅游资源分类、调查与评价GB/T18972-2003（2）设计资料规划平面图可编制委托协议书建设单位提供的项目建设方案其他相关

7、基础资料及规范规定（3）标准原国家计委投资项目可行性研究指南国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）1.2 项目概况1.2.1 项目区位及规模本项目的建设范围北至祥峪路，南至斗坎，西至现洗浴中心西墙，东至苗圃东墙，总占地面积4.05ha01.2.2 项目建设内容1、基础设施现状原定的前提下，修建园区道路、停车场；完善给排水及供电、供暖等系统;配备通讯设施等。2、旅游设施进行温泉度假村开发建设，将其以温泉为载体建设成集游览参观、餐饮、娱乐、展现民俗民情、购物休闲同时出售旅游纪念品等几大功能为一体的综合旅游园区。1.2.3 项目投入总资金和效益该项目建设工程总投资5483.5万元，项目建成后

8、经济效益和社会效益明显，预计年总收入达到3214万元，年实现利润总额2163万元，上缴各种税金718万元。项目建成后，具有广阔的市场前景，游客不仅可以独享温泉世界的惬意，还可再此小住养身，体会“浮生偷得半日闲”的真正含义。1.2.4 主要经济技术指标总投资收益率：38.95% 项目财务内部收益率（所得税前）：36.73%财务净现值FNPV（税前）：6947万元 项目资本金内部收益率：28.68%资本金净利润率:29.21%投资回收期：Pt=4.34年营业收入：3214万元 年平均利润总额：2163万元1.3 可行性研究报告主要内容本项目可行性报告研究主要包括以下几个方面的内容：1、项目建设背景

9、与必要性2、项目市场分析与预测3、项目建设方案及工程技术可行性分析4、环境影响与保护5、资源节约6、防灾措施8、项目招标方案9、组织机构与人力资源配置10、建设项目投资估算11、融资方案12、经济效益分析及不确定性分析13、社会评价及风险分析Chapter项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景2.1.1 旅游业发展势头强劲世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。据世界旅游组织的调查报告预测，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、探险旅游、

10、文化旅游、远洋旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。而我国的旅游业近年发展速度也很快，已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大出境旅游国，2006年实现了我国城乡居民人均出游一次的历史性跨越。当前是我国的旅游业的战略转型期，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时入境过夜旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次。旅游总收入可达2万亿人民币。随着我国旅游业的开放发展，对旅游的投资需求将进一步扩大，预计十一五期间，我国将规划建设的旅游项目达到1.3万个。总投资1.8万亿元，年均增长15%。

11、因此，我国旅游业的发展空间极大。2.1.2 旅游市场需求旺盛现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%,挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅游人数从

12、1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。我国现在旅游业的状况，正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。从国外情况看，人均年收入500800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过I(X)O美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期

13、每增加一天,旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。2.1.3 温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达到了685万人次

14、。国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，己经取得了很好的经济效益。而我省及西安市的温泉沐浴尚处于开发的初级阶段，温泉沐浴仅作为一种城市化的消闲活动，还没有形成聚集规模和强势的增长势头。此外，根据我们对国内外温泉市场的调研，发现省内(尤其是西安)温泉度假人均消费价格略高于东部沿海地区，这也从一个侧面反映了，省内温泉旅游市场的需求空间很大。附：省市已开发匐城知陕西省：13处；黑龙江：8处；吉林省：9处；辽宁省：21处；内蒙：8处；北京：38处；天津市：6处；新疆：13处；西藏：15处；青海省：8处；宁夏：1处；山西省：8处；河北省：8处；山东省：11处；甘肃省：4处；河南省：13处；江苏省：6处；四川省：27处：重庆：15处；湖北省二34处安徽省：11处；浙江省：12处；江西省：6处；湖南省：22处；贵州：20处；云南省：35处；广西省：17处；广东省：84处；福建省：14处；海南省：20处。2.2 项目建设的必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成