产业园物业管理实施方案-基本情况及物业规模.docx

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1、*产业园物业管理实施方案初稿一、产业园的根本情况及物业规模（一）产业园工程概述及物业概述工程规划占地亩，建筑面积平方米。工程建设内容包括：综合效劳区、生产区和物流中心。1、综合效劳区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四局部。总计建筑面积为*万平方米。2、生产区占建筑面积*万平方米，两座建筑面积各*平方米和*平方米的大跨度联合车间、一*座设有100T龙门吊车的原材料堆场。3、物流中心占地*亩，建筑面积*万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积*万平方米；二是库区，建筑面积*万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积*万平方米。（二）产业园的物业规模1、平安保卫系统主要包括产业园区总体平安环境

2、的管理；对入驻企业的管理；车辆交通及道路管理。2、设备设施维护系统主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备的管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施的管理。3、环境绿化及保洁系统主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共局部（区库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作。4、园区食堂的管理主要包括厨房管理以及员工就餐管理二、产业园物业实施总体方案比照现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有

3、各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营本钱，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终到达降低人员本钱，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高效劳质量的目的。（一）物业管理架构物业管理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理本钱、提供优质效劳的目的。公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的开展留下充足的空间。（二）岗位设置1、物业管理

4、部经理参与重大工程的合同或标书的评审；编制新增工程的物业管理方案；参与新接管工程的验收工作；组织本部门员工的专业技能培训；自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措施；制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；负责所属工程的物业管理的日常工作，并对部门员工进行业务指导；检查监督各项业务方案（年度、季度、月度等）的实施情况并向上级报告；与政府有关部门联络，了解行业最新规定；推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。2、物管员（兼资料员）负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工作。负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。书写各类通知、通

5、告，完善各类合同文本。遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作；协助经理制定本部门规章制度及员工守则；配合客户效劳文员做好水电费等其他费用的收取；负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；3、客服员收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；准时向客户派发各种费用的交费通知单；负责做好水电等费用的收付。负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作；负责定期对效劳质量进行统计、分析、评估、考核，并提出整改方案；4、设备主管负责向经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修方案，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施工程的整

6、改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面比照和改造、更新经验总结；负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。负责协助公司工程部对本工程新增工程的接管及验收工作；负责园区已接管工程包括水泵房、深水井、空调系统、热水供给设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图;负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；负责产业园水电等的抄表统计。5、委外工作主管督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行

7、检查和考核，并对出现的问题提出整改要求。负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。三、产业园物业管理的主要内容及人员配置1、平安保卫系统在园区两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时要对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。根据园区总体管理的需要，保安主要负责两个园区主要出入口值班管理以及园区巡查，采用四班三运转机制，每班6人，门岗各两人，流动岗两人。总计需要24人，每人费用30000元/年，该项每年预计需要费用七十二万元。2、设备设施维护系统(1)房屋管理与维修养护(2)共用设备管理给排水设备管理：供水设备(包括蓄水池、供水泵

8、、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)；排水管理。供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理。弱电设备管理。消防管理：消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。产业园内部网络管理根据产业园设备管理的需要，设备管理的人员配置如下：设备维护需要维修水电工12人，每人费用约45000元/年。监控室需要4人，每人每年的工资标准为三万五到四万元之间；网络管理需要12人，每人每年工资标准为四万五至五万元。3、环境保洁绿化系统垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定

9、期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草去除工作。产业园办公楼卫生清洁需要23人；宿舍公共区域的卫生以及道路清洁需要23人，每人费用约25000元/年。4、园区食堂管理产业园区食堂采用全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承当水电、燃料及经营人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督管理。物业管理部根据膳食委员会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改良效劳。

10、并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。5、宿舍管理对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，标准宿舍管理;加强宿舍公共财物的维护管理。宿舍管理需要管理员（建议使用女性工作人员）4名，主要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿宿舍财物的管理、宿舍日常秩序维护。根本工资标准为三万元/年。以上日常物业管理效劳中，平安保卫系统、车辆交通及道路管理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱电、消防、空调、电梯都采用外包的方式进行管理。同时鉴于网络系统对于保障公司商业机密的重要性，建议由公司招聘专人进行管理。为了降低物管工作运营本钱，建议局部岗位可由公司内部人员在不影响日常工作的前提下

11、兼职。附件:一、完善的日常物业管理效劳1、平安保卫系统(1)总体平安环境管理物业管理部对外聘保安严格日常检查、管理、派专人负责安保和消防系统的24小时监控值班，安保负责人负责日常检查和突击检查，保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安IlO报警系统，对突发平安事件及时解决，依法办事。严格管理保安队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语标准，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻,制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身平安处设有明显标志和防范措施并及时消除平安隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制

12、园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态,可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。(2)入园企业的管理建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需求，并做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。(3)车辆交通及道路管理园区停车场管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丧失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活。(4)科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭平安隐患。2、设备设施维护系统(1)

13、房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报相关事项。(2)共用设备管理本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与方案维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好，”四会和“五定。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修

14、理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行局部的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修方案。给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施,无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二

15、次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。供电设备管理供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录;停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常,使用