高层住宅项目物业管理服务的要点.docx

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1、高层住宅项目物业管理的!服务内容高层住宅项目物业管理的服务内容提纲：物业保安与社会治安紧密联络。一种楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门高层住宅项目物业管理的服务内容本节重要论述XX院项目安全管理，环境卫生及绿化管理、设施设备日勺维修及维护三个方面的服务内容。（一）XX院花园安全管理保安工作是物业管理的!一种重要方面。人们常说安全第一，保安工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡查、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范围。1、治安管理（1）治安工作

2、的特点及重要任务特点：A、以防止为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻防止为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作欧）主线目的，也是衡量保安工作绩效大小的!重要原则。B、物业保安与社会治安紧密联络。一种楼宇区J安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一种特点。c、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立服务第一、顾客至上的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。D、软件与硬件同步抓。一种物业保安工作的好坏，既要靠软件也要靠

3、硬件，我们首先要不停提高保安队伍的（素质，另首先要抓好保安设施区1建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。重要任务：A、门卫工作。着装整洁，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、征询指导楼内方位及提送行李等，同步应注意防备进出人员中的犯罪分子，防止各类案件时发生。B、安全巡检。定期和不定期地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的原因及时进行处理。c、停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。D、治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等多种治安案件积极协助公安机关进行处理。E、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配置专职消防人

4、员，建立义务消防组织，进行消防训练。F、与其他部门搞好配合工作。2、对应的I治安防备措施（1）安保部的组织构造XX院管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。保安部一般的I岗位设置为：（2）合理安排治安岗A、电梯服务：服务前台小姐、门童二班倒16小时值班（视实际需要，拟在主出入口设置）B、智能监控中心三班倒24小时值班c、地下车库出入口三班倒24小时值班（分设东北岗、东南岗、西部岗三个岗位）D、小区巡查岗三班倒24小时值班E、小区主入口大门三班倒24小时值班F、保安主管负责花园内安全管理工作的总体协调。（3）加强非办公时间门岗的）监控力度A.人

5、流出区控制图门卫岗值勤业户问候问询后、登记问询后、登记进入XX院来访客户进入XX院（跟踪观测）其他人员进入XX院（跟踪观测）B.图人流入区控门岗值勤业户所带珍贵物品须经业户确认在登记本签字检查证件（出入证）无异常放行来访客户放行其他人员放行C.物流出区控制图门岗值勤顾客所带物品问询执顾客证明执管理处开的放行条放行来访客户收回放行其他人员确认无误，收回放行条放行(4)组建机动迅速应急分队迅速应急分队直属管理处管理，负责突发事件时迅速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡查、迅速支援、便衣监察、机动。(5)实行24小时巡视巡查人员实行24小时不间断巡视，保证及时发现问题和处理问题，巡查

6、人员采用徒步巡查方式。(6)加强区域巡查为加强对治安巡查的控制，保证巡查到位。(7)治安状况记录对治安状况控制实行每月记录，分析所产生的多种问题，找出原因，制定对应的措施。（二）车辆管理车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。1、位置规划车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。假如多种规格的车辆混杂寄存，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了防止这种混乱状态，XX院管理处把停车场库的（区位作合适划分，如下是停车场库划分的一种设想：2、内部规定对于机动车，我们将根据物业区;整体规划，实行如下管理措施：（1）理解顾客车辆状况，实行便捷停

7、放（2）实行停车专用车位制度（3）物业道路设减速坡，限制车辆速度（4）严禁无牌车进入停车场（5）做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好对应宣传，发动大家自觉遵守停放规定（三）消防管理消防安全责任重大，这是我们数年物业管理实践中得出欧（切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻防止为主，防消结合的(工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采用多样化的)宣传形式如一年一度的TIl9消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向顾客宣传消防知识。消防工作不只是少数人区!事，而应是物业中全体人员代I

8、共同职责，对于物业的全体人员来说，必须理解并掌握如下几种方面：(1)物业防火工作的)各项有关规定；(2)手提式灭火器的)放置位置及其使用措施；(3)消防应急通道位置和紧急状况疏散措施；管理处员工还应懂得如下两点：(1)碰到紧急状况时自己的!职责任务；(2)重要物资(货币、文献等)的I转移及措施。2、平常检查(1)防火门：与否关闭状态，钱链与否灵活，整体有否损坏。(2)应急照明灯及指示灯：电源与否正常，整体有无损坏，表面与否有灰尘等；(3)多种消防标识：安装与否牢固，定位与否精确,整体有无损坏，打扫表面灰尘等。(4)多种灭火器：瓶体与否完好，固定与否牢固，保险栓与否完好，气体压力与否在规定的范围

9、内等。(5)消防栓与否完好，水压与否符合规定。3、让顾客参与物业的!消防管理(1)组织物业人员开展消防演习。(2)请消防支队做有关知识讲座。(3)成立义务消防检查队，对物业消防设施进行检查。4、消防报警特殊处理程序告知一高层住宅项目物业管理的服务内容提纲：物业保安与社会治安紧密联络。一种楼宇的!安全状况是整个社会治安工作的)一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门往现场报警一往现场往现场一汇报掌握现场状况一汇报往现场一告知(四)XX院项目环境卫生及绿化管理物业清洁保养是物业管理的重要构成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或顾客提供整洁、舒适、优美

10、欧（工作环境与生活环境。并且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的（装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在XX院项目，我们将指导管理处对物业的清洁卫生、绿化等项目提供高原则的服务，努力营造一种舒适、整洁、明亮的办公环境，我们将切实做好如下几项工作：1、全面实行ISo9001:2023质量保证体系和导入ISol4000环境管理体系实行ISo9001:2023质量保证体系是进行物业规范化管理区I保证，建立和实行ISol4000环境管理体系则保证XX院项目成为三无的生态绿色环境保护办公物业。2、环境管理重要任务和组织构造（1）环境部重要

11、任务：负责物业各个楼面和各部位公用用品，使其到达原则的I清洁规定；负责制定清洁设备和清洁用品的采购、使用意见，掌握清洁费用的支出；负责对清洁员工的）业务培训，使他们不停提高业务素质;负责接受客户的委托清洁业务。备注：XX院环境保洁工作拟提议考虑以外包的方式委托专业保洁企业实行，管理处负责对受托专业保洁企业的保洁工作进行监督和管理，详细外包分析和提议将进行充足调查后在后续的顾问工作中专题提供贵司。(2)组织构造(3)16小时保洁制度物业实行16小时两班组保洁制度，上午7：OO上班直至晚上11：00时下班。以保证物业的)卫生到达规定，每日时卫生全面打扫在物业人流低谷时和下班时进行，尽量减少对顾客办

12、公的I影响。(4)噪音污染控制噪音污染已是一种现代都市普遍存在的!环境保护问题，据理解，目前环境保护部门接到的)环境保护投诉中，有关噪音的就占65%以上。把噪音控制在国家规定的白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝的原则，是噪音控制工作的重要目。3、垃圾分流在狠抓环境管理和培养顾客环境保护意识的基础上，我们将对垃圾实行三化管理，即垃圾搜集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实既有效的垃圾分流。(1)垃圾搜集袋装化：垃圾的搜集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于三合一功能的垃圾箱。(2)垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收运用，防止资源挥霍。(五)设施、设备区J维修与维护高

13、档物业对机电设备维护管理规定甚高，为保障设备运行的安全、高效，我们将结合XX院项目的实际状况，把ZZ在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到本物业的(设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。此外，我们将在XX院项目的设备管理中导入环境保护、节能的管理理念，在减少运作成本的同步，尽量为顾客发明一种舒适的绿色办公环境。为此，我们对该物业设备管理与维护制定了如下管理方案。1、机电设备管理的基本原则、物业设备设施的管理采用zz安全而高效的管理模式建立完善欧!设备管理维护体系。服务使用部门根据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的!基础功能系统均由工程部负责其平常运行管理

14、及定期检查维修。运行管理将严格执行对应设备运行操作规程。制定高原则区）设备的维护保养计划。设备维护保养分为平常巡视保养和定期维修保养，设备设施的平常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的!维护保养由有关单位根据设备管理规定和巡视检查记录开展工作，并作有关记录。实行高效的设备维修规程。设备的修理分简朴维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超过简朴修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中重要设均将建立设备修理保养状况记录卡作为履历性质一直保留。、建立完善欧I设备编码及标示方案A、根据物业图纸资料的!有关图则及通用图则，制定设备编码规则B、制定具有设备编码编号

15、的I设备总览表。c、依设备总览表设置设备卡并执行设备负责人制度。D、对于标贴明显的J将导入ZZ视觉标示系统。E、机电时编号编码由企业工程部统一进行。、重要设施设备将建账册、建立设备台账A、设备台账内设备均需建立对应的设备修理保养状况记录卡，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。B、工程部建立内部例会制度，发明学习、讨论.督促.提议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。、建立完善的质量记录体系A、任何工作做到有据可查。B、以工作记录考核员工的（工作能力、工作绩效。c、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项以保证此后各设备系统维修需要和可靠运行。D、运用金地物业企业强大的技术资源结合供应商技术力量对XX院管理处形成有力的技术支持。、技术资料的管理A、对于技术资料管理，遵守二级制模式。管理处工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。B、工程部资料柜钥匙管理，纳入部