连云港LTC200717地块前期市场调研2007.docx

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1、PART1宏观市场概述PART 1.1 市概况PART 1.2 策及经济发展PART 1.3 2007年一季度房地产市场供应情况分析PART 1.31 一季度商品房市场供应情况简报PART 1.32 一季度商品房市场供应情况分析PART1.3212007年1月份楼市供应分析PART1.3222007年2月份楼市供应分析PART1.3232007年3月份楼市供应分析PART1.3242007年一季度房地产市场供应分析PART1.33一季度商品房市场供销市场详析PART1.331一季度商品房市场概述PART1.332一季度商品房销售价格分析PART1.333一季度商品房销售户型分析PART2微观市

2、场详析PART 2.1 型楼盘个案分析PART 2.2 案价格综述PART 2.3 户群体分析PART 2.4 品需求分析PART3地块投资分析PART 3.1 块基础资料分析PART 3.2 块SWOT分析PART 3.3 3经济评价PART4总结PART1宏观市场概述PART1.1城市概况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市和山东省郑城、临沐毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。地理坐标为北纬

3、34o12,-35o07,、东经11824111948,。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口468.81万。新浦区为市政府所在地。连云澧丸渔中明佗置国连云港市行政区划图据了解07年上半年，全市在岗职工人均工资7984元，同比净增25%。07年，连云港市整体经济运行良好，企业经济效益较佳，支撑了在岗职工收入的较快增长。省进一步加大对我市财政转移支付力度，部分企事业单位职工收入有所增加。同时，我

4、市及时调整企业工资指导线，完善工效挂钩调控办法，积极开展工资集体协商，建立健全企业工资正常增长机制，增加职工收入合理增长空间。PART1.2政策及经济发展政策执行及其效果市十次党代会提出的今后五年奋斗目标：地区生产总值增幅超全省，人均水平超全国，成为苏北振兴第一增长极，争当沿陇海线产业带和江苏沿海产业带的龙头。其中第一步目标地区生产总值增幅超全省在“十一五”开局之年己经实现，首战告捷，为“十一五，计划实现打下了良好基础。工经济发展趋势1）、主要指标发展明显快于往年。连云港经济发展逐步进入历史最好时期，主要经济指标增长较快，增幅全面超越往年。地区生产总值达到改革开放以来最高增幅，出口、城市居民人

5、均可支配收入、在岗职工平均工资达到11年来最高增幅，社会消费品零售达到10年来最高增幅，规模以上工业增加值达到8年来最高增幅。2）、大多数指标增幅超过全省水平。地区生产总值增幅比全省高0.2个百分点，是1998年以来首次超过全省平均。财政收入、工业增加值、工业用电量、粮食产量、进出口、全社会固定资产投资、金融机构存贷款余额、城市居民人均可支配收入、在岗职工人均工资等增幅都高于全省平均；社会消费品零售、农民人均纯收入增幅也达到了全省平均水平。地区生产毋值 ()连云港江会3)、多项指标增幅处于全省前列。在岗职工人均工资增幅列省内十三市第一位，财政收入、城镇固定资产投资、工业增加值、粮食产量增幅列第

6、二位，社会消费品零售、出口、规模以上工业增加值、全社会及工业用电量、金融机构贷款余额增幅列第三位，城市居民人均可支配收入增幅列第四位，金融机构存款余额增幅列第五位。1跨越发展态势初步显现连云港紧紧抓住发展这个第一要务，进一步强化发展意识，努力探索加快发展的新途径。以积极的态度看待不断变化的经济形势，以新办法、新举措破解难题，转变增长方式，提高发展水平，营造了又好又快的经济发展势头。1)、掀起大开发大建设高潮。随着一体两翼规划的实施，T型产业布局加快展开，全面拉开了大开发大建设的场面，整个连云港成了一个热火朝天的大工地，处处展现出大干快干面貌大变的动人画卷。城市建设日新月异，开发园区快速崛起，重

7、大基础设施建设大为改善。2）、整体投资潜力迅速上升。连云港市入选2006中国投资环境百佳城市行列，灌南、东海、灌云入选全国最具投资潜力中小城市百强，赣榆入围长三角最具投资价值县市。来连考察投资的客商成倍增加，而且层次越来越高，连云港对客商和项目开始形成“热岛效应”。3）、县域经济实力逐步提高。市党代会提出的“江苏20强、苏北前五强”成为四县普遍追求，形成了竞相发展的新格局。县域共实现生产总值289.51亿元，占全市比重54.9%,比上年提高了2.5个百分点；GDP增长17.3%,增速比全市高2.2个百分点。工业增加值、财政收入、投资等主要指标增幅也均明显高于全市平均水平，四县地方一般预算收入增

8、幅在全省66个县市区中均排在前十位。4）、跨越发展开始破题。一、二、三产业保持速度与质态同步提升，投资、消费、出口三驾马车并驾齐驱，财政、金融、保险发展态势良好，港口、海洋、旅游亮点纷呈，城乡居民收入和储蓄均保持两位数增长。连云港市跨越发展已经开始破题，并有了良好开端。上三大产业协调发展初步核算，2006年实现生产总值527.38亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%o其中，第一产业增加值95.69亿元，增长6.0%；第二产业增加值242.12亿元，增长19.2%；第三产业增加值189.57亿元，增长15.3%。1）、农业生产喜获丰收。全年农业实现增加值95.69亿元，增长6.0%;农林牧

9、渔业总产值185.5亿元，增长4.8%。农业生产喜获丰收，农产品产量明显增长。粮食总产量高达277万吨，增长11.7%,仅次于1999年的水平；粮食单产达到438公斤/亩，创历史新高。油料产量12.37万吨，增长20.1%；棉花产量2.05万吨，增长8.5%。第一产业结构调整不断加快，林牧渔业产值占农业总产值比重上升到46.5%o2）、工业生产快速增长。2006年全部工业增加值达到188.36亿元，增长19.4%。规模以上企业实现工业增加值126.40亿元，增长21.8%;完成现价工业总产值463.25亿元，增长34.3%;实现销售产值457.10亿元，增长36.3%;实现产销率98.8%,同

10、比提高1.4个百分点。工业主导地位显现，园区产业快速集聚发展。全市新增规模以上企业210家，营业收入过10亿元企业6家。大企业拉动作用明显，工业20强企业拉动总产值增长14.1个百分点。全社会工业用电量33.18亿千瓦时，增长21.0%。3）、服务业发展提速。物流、旅游等现代服务业快速发展，全年服务业完成增加值189.57亿元，增长15.3%o物流通道继续拓展，口岸建设步伐加快。港口吞吐量及集装箱运量分别突破7200万吨和130万标箱，增长20.1%和29.5。2006中国港口综合竞争力指数排行榜和2006中国海运船港服务星光榜揭晓，连云港综合竞争力排名第九位，当选五星级港口，也是全国唯一的五

11、星级港口。特色旅游城市知名度进一步提升，喜获“中国旅游竞争力百强城市”称号，接待境内外游客量和旅游总收入分别增长15%和24.2%。上三大需求并驾齐驱需求有效拉动经济增长，连云港全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、出口总额分别增长34.9%、16.2%和56.6%,经济运行协调性明显增强。1）、投资较快增长。连云港市积极贯彻国家宏观调控政策，坚持有保有压，发挥投资在建设和谐社会、转变经济增长方式中的作用，投资结构继续优化，经济发展的后劲大大增强。完成全社会投资436.63亿元，增长34.9%；其中，工业投资完成260.49亿元，增长41.4%；全社会民间投资完成292.11亿元，增长47.

12、3%。规模以上项目完成投资383.01亿元，增长35.7%;其中，城镇投资完成300.18亿元，增长36.3%。规模以上投资中，一产完成投资1.27亿元，下降70.2%；二产完成投资236.01亿元，增长44.0%；三产完成投资145.73亿元，增长27.6%;房地产投资完成55.07亿元，增长55.7%。2）、消费持续升温2006年，随着国家有利于消费的利好政策不断，以及城乡居民收入大幅度提高，消费品市场繁荣活跃。零售市场异军突起，大型商贸发展迅猛，特色商业街不断兴起，个体经济逐渐壮大，消费升级快马加鞭，内需成为拉动经济增长的重要力量。全市实现社会消费品零售总额首次突破200亿元，达到211

13、.53亿元，增长16.2%。限额以上批发零售企业零售额全面增长，实现零售额38.59亿元，增长32.0%,带动了整个消费品市场的增长，其占社会消费品零售总额的比重也由上年的16.04%提高到18.24%o市县市场协调发展，市区零售额达到86.14亿元，增长16.3%;县零售额71.22亿元，增长18.1%；县以下零售额54.18亿元，增长13.5%。3）、外贸大幅上升。外向型经济向纵深推进，地方对外贸易超常发展。2006年全市实现外贸进出口总额27.26亿美元，增长33.8%。其中，出口14.57亿美元，增长56.6%；进口12.69亿美元，增长14.6%。由上年的贸易逆差，扭转为贸易顺差。外

14、贸依存度（进出口总额占GDP比重）突破40%,达到40.4%,比上年提高4.3个百分点。出口依存度（出口总额占GDP比重）突破20%,达到21.6%,比上年提升5.1个百分点。有效把握和利用宏观调控形势下的独特商机，加大招商引资力度，加快汇聚各类资源。协议注册外资9.64亿美元，增长51.7%；实际到帐注册外资3.46亿美元，增长25.8%。利用外商直接投资（亿美元）200120022003200420052006上经济结构进一步优化连云港不断深化改革、扩大开放，完善社会主义市场经济，大力推进结构调整，全面加快新型工业化、市场化进程。1）、推进产业结构调整。连云港三次产业总体呈现“稳固、提升、

15、活跃”的良好局面，三次产业结构由上年的20.5:44.2:35.3调整为18.2:45.9:35.9。非农产业比重上升，农业比重继续下降，一产首次降到20%以下。第二、第三产业对全市经济增长的贡献率分别为55.4%和36.6%,各拉动经济增长达8.4和5.5个百分点。三次产业结构（%）2）、工业化进程加快。工业化进程在新理念、新动力、新载体、新环境的综合作用下明显加快，工业经济主体地位提升。2006年连云港工业化指数（工业增加值占地区生产总值比重）达到35.7%,比上年提高2.9个百分点，是近14年提升最大的一年。工业结构呈现新变化。重工业发展势头明显加快，总量首次超过轻工业。当年规模以上重工业总产值237.44亿元，增长44.9%；轻工业总产值227.30亿元，增长24.1%。工业增加值占GDP比重（%）.工业职唯1.0asM4Q.2o29M年3002年200祚3W年2005年2年3）、民营经济快速发展。民营经济发展不断提速，市场化进程加快。初步核算，2006年民营经济实现增加值268.44亿元，是地区生产总值的50.9%,已占全市经济总量的半壁江山。民营经济增加值增长19.2%,高于地区生产总值增幅4.1百分点。民营经济进入有史以来发展最快时期，已成为连云港最具发展潜力和发展后劲的新经济增长点。民营经济拉动经济发展的作用日益凸现，