研究报告P2P网贷的深度分析.docx

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1、p2p网贷研究汇报P2P网贷行业房贷市场研究汇报房产抵押作为金融产品的一种，目前在国内已经非常成熟。据棕桐树记录，P2P网贷平台目前有90%以上的业务来自房产抵押借款。本文重点对现行房贷业务种类、操作模式以及中间存在的风险做以简朴简介。房产一般用于贷款的模式分三种：一是住宅、写字楼、商铺、厂房类别的（抵押贷款;二是赎楼，多用于房屋买卖或者经营性贷款等;三是针对买房首付款进行的贷款。房地产抵押：是指抵押人（借款人）以其合法的!房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保日勺行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的）价款优先受偿。赎楼：融资方因其经营、消费或者发售在

2、押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，而垫资方会收取业主现金赎楼费用，并规定业务签订全权委托书，由垫资方指定人员办理赎契、调证、涂销、重新抵押后的交易流程等等手续;解押后的!不动产用于发售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用发售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。根据用途分为交易性赎楼和非交易性赎楼两种。交易性赎楼用于房子过户，非交易性是因房价上涨为了能贷出更多的钱，如“还旧借新”。今年，银行方面的贷款在收紧，包括按揭贷款和开发贷款。其实自XX年下六个月以来，伴随银行推行贷款利率市场化，银行更倾向于贷款给某些成长性好的企业，而非房地产领域。首付贷：即对购房者进行首付贷款，一般为购房者所购楼

3、盘总价10-20也该产品是互联网创新下的!新生事物，目前，易居中国、搜房网、平安好房网等都纷纷推出了类似产品，瞄准首付环节。以上三种模式为市场上房贷的主流模式，但同步也衍生出其他例如房产众筹、房租借贷模式等，有关模式在文中最终将会做以简朴简介。中国这十几年以来，房地产一直作为国民经济发展支柱,房地产行业经历了较长时期的!黄金时代，现今国内房地产市场已经进入了存量时代。XX年11月，住建部公布的存量房时代的房地产市场研究汇报显示，中国房地产市场，不管是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代。在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造

4、为主。据搜房网最新的记录，XX年上六个月全国重点监控38城,一手房商品房成交套数超过100万套，同比XX年上六个月下跌。XX整年中国23个主流二手房都市的二手房成交量合计超过100万套，全国多种都市的二手房同比涨幅多数在60%以上。中国人的!老式习惯是有自己的住房才感觉有了一种家，因此中国人的住房拥有率相对较高。中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)最新季度数据显示，截至XX年3月，城镇地区住房拥有率已上升至%,城镇家庭拥有多套房比例上升至虬可见住房在中国人的财富中占比较大。在借贷行业，一般是找到了有房客户就是找到了优质客户。此外，新型城填化改革将深入打破城镇身份、经济差异，也会为房贷业务提供

5、新区)发展机遇，将有更多的房屋可上市交易。总之，市场潜在的房产存量巨大，这为房贷市场提供了一种良好的基础。不过由于迅速发展，房地产也迎来了转型发展期。虽然目前房价不稳，房地产市场整体风险较大，但房贷市场的潜力是巨大的I，尤其是在深化金融体制改革的大背景下，P2P网贷平台的房贷业务规模存在爆发式增长时也许。银行房产抵押借款利率及其他中间手续费综合在年化10%左右，而P2P平台民间借贷成本在年化30%-40%。如此高成本融资，为何还会有市场？究其原因，一是银行目前在房产抵押借款方面收缩，诸多银行自XX年下六个月已经开始几乎很少做房产抵押贷款。部分有做该业务时对借款人的资质状况规定比较高，假如借款人

6、出现逾期或者违约，房产处置手续较为繁琐，并且伴随楼市价格的不稳，二手房变现速度较慢；二是银行对借款资金有监控，通过房产抵押方式借款金额一般都在100万甚至更高，用途都是企业资金周转，银行会采用受托支付等完毕资金的划转，对借款人的资金使用多了一层限制；三是银行放款周期较长，需要通过诸多道调查和审批环节，手续繁琐。对于有房产但非优质的借款人，只能通过民间借贷去满足自身区）融资需求。伴随借款风险的增长，借款人也必然承受着高利率。银行房贷与民间借贷做房贷相似的是两者在本质上关键都是借贷风险的控制。只是P2P的风控手段愈加灵活、贷后管理更为严厉。房产抵押借款业务相对成熟，一般流程如下：0贷款申请：借款人

7、提出贷款用途，金额及年限时间；0申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文献、证件按规定准备齐全；0看房评估（或勘估）：找第三方房产中介机构等对抵押房进行实地勘查、评（勘）估;0报批贷款：风控人员对所有申贷资料连同评估汇报进行审批；0借款协议公证：借款人及抵押人填写（委托书、借款协议）及所有有关文献、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；0抵押登记手续：工作人员凭房屋所有权证和借款协议公证书到产权处办理抵押登记；0发标、放款：平台发标、募集资金放款。平台一般会规定借款人提供：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的对应协议、婚姻状况证明。抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶

8、身份证、户口簿、婚姻状况证明。抵押率、抵押限额以及抵押期限贷款额度二房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。在房屋估价上会规定第三方房产中介或者房产交易系统对房产价值进行评估，一般房屋价值以房屋的原购置价和二手房抵押时的评估价相比较，取两者中区J低者。以住房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过50%o二次抵押贷款的期限根据贷款的详细用途来确定，一般借款期限为3-6个月以内，先息后本方式。房产抵押借款在办理时都会在房产局办理登记登记手续，并进行公证。不过由于初次抵押的借款额控制在房价的7成左右，借款人为了获得更多的借款，会在市场上再寻找贷款企业进行二次抵

9、押，并对房产价值再次进行评估，放大评估价值，借取更多的钱。二次抵押借款人面临更高的!借款利率。借款人的还款压力也将增大。按照民间借贷行业一般的I做法，目前初次抵押房产时抵押率控制在65%左右，二次抵押的抵押率在25%左右。对于某些资质好的房产，目前做二次抵押业务风险相对可控。不过在通过两次抵押后，房产的抵押率已超过90%,而在目前房地产行业遭遇调控的背景下，房地产价格波动的风险正在加大，假如继续做三次抵押风险将更大，部分民间借贷企业为了做大业务不惜铤而走险。在多次抵押的!清偿方面，担保法规定，以房屋作为抵押物，抵押协议以登记生效的，按照抵押物登记的先后次序清偿;次序相似的，按照债权比例清偿。根

10、据以上法律的规定：房屋抵押应当办理登记手续；办理了登记手续的抵押优先于未登记的I抵押。为了防止业主办理二次抵押，有些网贷平台会规定借款人将房产证质押到平台。目前市场上国诚金融专做余额抵押,包括二抵、三抵。止匕外，国诚金融尚有一种独特的风控手段，其自身在操作中，例如借给客户20万，不过他会在房产的他项权利中显示借了50万，同行看到房产抵押登记中显示借款过高便不给借款人继续放贷，前提是借款人同意这样操作，还要与公证人员处好关系等。从目前的房价市场来看，很大程度上不会有大幅度增值上涨的空间。不过伴随实体经济增速放缓，市场上整体借贷逾期现象严重，较多企业主由于经营需要资金拟出手房产,不过二手房变现速度

11、较慢，便于民间机构进行借贷，后期由于自身经营困难导致无法还款。放款机构虽然掌握房产，不过短期内无法变现，市场上难以找到接手人，从而给平台带来资金周转困难问题。根据最高人民法院有关人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家眷生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该类风险发生后一般较难处理。有关的措施是在前期做足对借款人的尽职调查，尽量将风险控制在前期，并通过签订委托转让协议实现风险的化解。根据物权法规定：签订抵押协议前抵押财产已出租区1,原租赁关系不受该抵押权影响，虽然实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系

12、也不终止。若抵押物用于租赁，长租期、低租金或一次性付清租金时抵押物，网贷平台将很难处置。为了规避该风险，一般贷款机构会与借款人签订长期租赁协议，并在出租管理机构进行租赁立案登记。房产价值评估是决定借款金额的!重要根据，因此在房产价值评估上保持评估机构的客观独立性，可寻找第三方房产评估机构进行评估从而规避这一风险。目前市场上P2P在确定借款金额时，会先将评估值减少30%,然后参照银行的7成抵押率。假如借款期限较长，根据借款人对资金的规定，借款机构会直接与客户签订房屋买卖协议，假如到期还款，借款人可将房产赎回。当然此举在借款金额上合适放宽原则，高于7成的I抵押率但稍低于市场价。赎楼，是指在二手房交

13、易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）偿还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式诸多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以获得银行担保授信为前提。目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。目前，不少处在银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳目前尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想发售尚处在按揭期的住房，就必须到

14、银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。处在银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相称长一段时间时按揭供楼款，业主但愿用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说欧T加按揭”,也需要赎楼。以上两种状况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。根据深圳房产交易状况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完毕;关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，因此一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理

15、抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。使用现金20天以内，费率为;使用现金超过20天，但在1个月内的I,费率为2猊使用现金超过1个月，后来每增长15天增长现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要可以保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且规定一定要拿到银行批复才可

16、进行放款。并规定借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的!还款账户和借款资金区）赎楼用途，监督业务办理的J整个过程。赎楼一般为短期，且业务很轻易受市场房价决定。因此,对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的IP2P网贷企业等放款机构一般采用与房产中介、担保企业等合作，由于此类机构有较大的客户群体和资金需求。假如建立长期的!合作伙伴关系，也有助于减少风险。流程参与人员办理规定合作机构发出业务申请风控部负责人通过群、群进行业务公布风险管理部接单，去银行核查与否存在此单，进行借款人资信调查调查员查验业务递交原则资料齐全，确定贷款期限借款人全权委托调查员办理赎楼业务调查员审核资料通过核查，上标；资金募集齐全，放款法务人员、上标员法务人员审核资料的完