盐山人民法院委托拍卖公告.docx

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1、盐山县人民法院委托拍卖项目资产评估报告书冀众泰评报字(2023)第275号评估机构：河北众泰资产评估有限企业汇报提交时间：二零一七年十月九日目录一、声明1-1二、资产评估汇报书摘要2-4三、资产评估汇报书正文5-131、委托方和产权持有者简介5-52、评估目的5-63、评估范围与对象6-64、价值类型及定义6-65、评估基准日6-76、评估根据7-87、评估措施8-108、评估程序实行过程和状况9、评估假设10、评估结论12-1211、尤其事项阐明12-1412、评估汇报使用限制阐明14-1413、评估汇报日14-1414、评估机构及注册资产评估师盖章签字14-14四、资产清查评估明细表五、备

2、查文献盐山县人民法院委托拍卖项目资产评估汇报书冀众泰评报字2023第275号第一部分声明1、就注册资产评估师所知，评估汇报中陈说的事项是客观B勺。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存日勺或预期的利益，同步与委托方和有关当事方没有个人利益关系，对委托方和有关当事方不存在偏见。3、评估汇报的分析和结论是在遵守独立、客观、公正原则基础上形成日勺，仅在评估汇报设定H评估假设和限制条件下成立。4、评估结论仅在评估汇报载明的评估基准日有效。评估汇报使用者应当根据评估基准后来。勺资产状况和市场变化状况合理确定评估汇报有效期限。5、注册资产评估师及其评估机构具有本评估业务所需的执业资质和有关专业评估经验。6

3、、注册资产评估师及业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。7、注册资产评估师执行资产评估业务日勺目日勺是对评估对象价值进行估算并刊登意见，并不承担有关当事人决策日勺责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格日勺保证。8、遵守有关法律法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并刊登专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要H勺资料并保证所提供日勺资料0其实性、合法性和完整性，恰当使用评估汇报是委托方和有关当事人日勺责任。9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况予以了必要H勺关注，但不对评估对象法律权属提供任何形式的保证。10、评估汇报日勺使用仅限于评估汇报中载明0评估目的，因使用不妥导致的

4、后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。第二部分资产评估汇报书摘要本摘要内容摘自资产评估汇报书，与资产评估汇报书正文具有同等法律效一、评估目0本次评估目的为盐山县人民法院受理的盐山县忆冠彩钢加工厂申请执行盐山县明尚服装厂借款协议纠纷一案委托拍卖目的下所波及时盐山县明尚服装厂的房屋建（构）筑物及所租赁日勺盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地日勺剩余6.5年日勺租赁权提供在评估基准日（2023年9月29日）口勺公允参照价值。二、评估对象和评估范围根据委托协议书的规定，本次评估对象为盐山县人民法院委托拍卖目口勺下所波及的房屋建（构）筑物及土地租赁权日勺市场价值。本次评估范围为盐山县人民法院委托拍卖

5、的房屋建（构）筑物及土地租赁权。详细为：盐山县明尚服装厂厂房一栋，大门（含电动伸缩门），围墙，厨房，车棚，地面硬化，门卫一间及所租赁的盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地剩余6.5年的租赁权。纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物与委托协议书以及资产申报表中确定日勺资产范围一致。三、价值类型及其定义根据本项目的评估目日勺和评估对象的详细状况，本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫日勺状况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。四、评估基准日根据我企业与委托方的约定，本项目日勺资产评估基准日为2023年9月29日。五、评估措施本次采用成本

6、法对委估房屋建（构）筑物进行评估；对集体土地租赁权采用协议约定价格及剩余6.5年租赁年限确定。六、评估结论经评估，盐山县人民法院所委托的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权在评估基准日（2023年9月29日）评估价值为522103.83元。其中：房屋建（构）筑物评估值为：483103.83元;集体土地租赁权评估值为：39000.OO元。（详细状况详见后附评估明细表）七、评估汇报有效期本次评估成果有效期为1年，自2023年9月29日起至2023年9月28日止，超过1年应重新聘任评估机构评估。八、评估汇报日：2023年10月09日。以上内容摘自资产评估汇报书，欲理解本评估项目的全面状况，应认真阅读资产

7、评估汇报书的全文。（此页无正文）河北众泰资产评估有限企业评估机构负责人：中国注册资产评估师:中国注册资产评估师：第三部分评估汇报正文河北众泰资产评估有限企业（如下简称“众泰评估企业“）接受盐山县人民法院的委托，根据国家有关资产评估日勺法规、准则，本着客观、公正、独立、科学日勺原则，按照公认的资产评估措施，对盐山县人民法院拍卖目的下所波及日勺房屋建（构）筑物及集体土地租赁权进行了评估。遵守有关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日（2023年9月29日）拍卖目的下的价值进行分析、估算并刊登专业意见是注册资产评估师日勺责任；提供必要日勺资料并保证所提供资料口勺真实性、合法性、完整性，恰当

8、使用评估汇报是委托方和有关当事人口勺责任。众泰评估企业于2023年9月29日至2023年10月09日，按照必要口勺评估程序对委托评估的资产进行了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2023年9月29日所体现日勺市场价值作出了公允反应。现将资产评估状况及评估成果汇报如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估汇报使用者（一）资产评估委托方及产权持有者资产评估委托方为盐山县人民法院；产权持有者为盐山明尚服装厂（其中集体土地日勺承租人为济南名尚服饰有限企业）。（二）委托方以外的其他评估汇报使用者本次评估日勺汇报使用者为有关当事人及拍卖企业。二、评估目的：本次评估目的为盐山县人民法院受理日勺盐

9、山县忆冠彩钢加工厂申请执行盐山县明尚服装厂借款协议纠纷一案委托拍卖目的下所波及时盐山县明尚服装厂的房屋建（构）筑物及租赁日勺盐山县庆云镇黑牛王村6亩集体土地剩余6.5年租赁权提供在评估基准日（2023年9月29日）日勺公允参照价值。三、评估范围和对象：根据资产评估委托协议书日勺约定，本次评估范围为盐山县人民法院委托拍卖的房屋建（构）筑物及集体土地租赁权。详细为：盐山县明尚服装厂厂房一栋，混合构造，高5.74米，瓷砖地面，西面、南面及北面砖墙约高2米，东面砖墙约高1米，其他外墙为彩钢构造，方管屋架；大门（含电动伸缩门），其中电动伸缩门已坏；围墙，部分为混凝土花柱构造，部门为砖构造；厨房，混合构造

10、，高约3米，竟砖地面。门卫，混合构造，高约3.5米，竟砖地面；车棚，彩钢构造；地面硬化，混凝土构造，面层厚约60mm。集体土地租赁权详细状况为：土地出租方：黑牛王村委会，承租方：济南明尚服饰有限企业，土地面积为6亩集体土地，位于205国道桥北西侧，四至状况为东至205国道；西至道；北至忆冠彩钢加工厂；南至场地。协议约定土地承租经营期限为30年，自2023年2月16日至2043年2月15日止,一次性交清前23年日勺承包费60000元。纳入本次评估范围日勺房屋建（构）筑物及集体土地租赁权与委托协议书以及资产申报表中确定日勺资产范围一致。四、价值类型及定义：根据本次评估目的，选择日勺价值是市场价值。

11、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫日勺状况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额O五、评估基准日：本项目资产评估基准日为2023年9月29日。根据委托方的规定，评估基准日选用了现场勘察日（2023年9月29日），有助于评估日期靠近经济行为发生日，保证评估成果比较真实、合理日勺反应资产现实状况。本次评估取价原则为评估基准日时有效价格原则。六、评估根据:（一）行为根据：河北省盐山县人民法院司法鉴定委托书（2023）冀0925委评4号。（二）法规根据：1、河北省资产评估协会河北省资产评估操作规范实行细则（1996）冀国资评字第53号2、中国注册会计师协会有关印

12、发注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的告知会协2023第18号3、中华人民共和国都市房屋建（构）筑物管理法4、房屋建（构）筑物估价规范（GB/T502911999）（三）准则根据：1、资产评估准则一一基本准则2、资产评估职业道德准则一一基本准则3、资产评估准则一评估汇报4、资产评估准则一评估程序5、资产评估准则一业务约定书6、资产评估价值类型指导意见7、资产评估准则一一不动产（四）取价根据：1、吕发钦主编日勺资产评估常用数据与参数手册（第二版）2、评估人员现场勘察、调查理解获取日勺资料以及市场调查获取的价格资料3、2023河北建筑、安装工程预算定额和取费定额、调差文献、12市政定额及对

13、应日勺取费定额4、沧州市工程建设造价管理站公布日勺2023年第4期建筑材料价格信息5、委托方、产权持有单位提供日勺资产评估清查明细表等其他评估有关资料6.其他取价根据等。（五）产权根据1、土地租用协议复印件2、其他有关资料七、评估措施：评估人员在认真分析所掌握日勺资料，根据评估对象日勺特点及评估目的，遵照国家有关法律、法规，估价技术原则，对委估房屋建（构）筑物采用采用重置成本法，对集体土地租赁权采用协议约定价格及剩余租赁年限确定。（一）对房屋建（构）筑物的评估对房屋建（构）筑物的评估采用重置成本法。根据委托方提供的房屋建（构）筑物评估明细表进行了查对，做到表物相符。在此基础上，组织专业工程技术

14、人员进行现场勘察和核算。重置成本法计算公式：评估值二重置价值X成新率（1）重置价值确实定重置价值是假设在评估基准日重新建造时与评估对象具有相似效用时全新状态的建筑物价值。评估时考虑了所需的合理、必要的费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、资金成本等）。重置成本二建筑安装工程造价+前期费+资金成本1、建筑工程综合造价确实定按其构造类型跨度、层高、装修水平等影响建筑安造价日勺原因分类确定其基准单方造价，该单方造价反应了该类型建（构）筑物在评估基准日及所在地区正常的施工水平、施工质量和一般装修原则下的造价状况。在此基础上根据建（构）筑物日勺特点（如不一样日勺层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等）和现

15、场勘查状况，对单方造价进行对应的调整，从而确定建安综合造价。2、前期费和其他费用确实定对前期费用和其他税费确实定按河北省和沧州市日勺有关规定计算。3、资金成本确实定根据施工工期定额确定该项目日勺合理工期，根据评估基准日的银行贷款利率，计算资金成本。（2）成新率确实定重要是通过对房屋建（构）筑物日勺实际有效使用年限及已使用年限的考察；通过实地勘察其工程质量以及建筑物主体、围护、水电、装修等各方面日勺使用、保养状况，综合确定其成新率。（3）评估值确实定将重置全价和成新率相乘，得出评估值，从而对基准日房屋建（构）筑物日勺评估值作出公允估值。（二）对土地租赁权日勺评估按土地租用协议，协议约定IoOO元/亩*年，共6亩，自2023年2月16日至2043年2月15日，已交付23年承包费，截止到评估基准日已交付承包费