来宾市城市规划管理技术规定(试行).docx

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1、来宾市城市规划管理技术规定（试行）2017-07-3116:05来源：市住建委时间：2017-07-3108:00来源：市住建委作者：审批办第一章总则第二章建筑容量控制指标第三章建筑间距第四章建筑物退让第五章建筑物的高度和景观控制第六章建筑物停车泊位第七章城市各类绿地指标控制第八章平面图及建筑设计方案深度第九章城市公共服务设施第十章建筑工程规划核实第十一章附则附录名词解释第一章总则第一条为加强城市规划管理，保证城市规划实施，提高城市环境质量，根据中华人民共和国城乡规划法、广西壮族自治区实施中华人民共和国城乡规划法办法、来宾市城市总体规划（20082025）、来宾市五线控制、来宾市城市绿地系统规

2、划（20112025）及其它有关规定，制定本规定。本规定在实施过程中，应根据新颁布实施的有关国家法律法规及国家、自治区有关规范、行业标准和政策的调整内容，并结合来宾市的实际情况制定相应调整条款。第二条本规定适用于来宾市城市规划区范围内（包括主城区、迁江新城、凤凰新城）各项建设工程（原审批符合规划的宅基地除外），各县（市）可参考执行。第三条凡在来宾市城市规划区范围内已编制详细规划（包括控制性详细规划、修建性详细规划，下同）的地段进行建设的，应按批准的详细规划执行。尚未批准详细规划的，应按来宾市城市总体规划、各片区控制性详细规划和本规定执行。第二章建筑容控制指标第四条同一建设业主、同一建设项目，相

3、毗邻的两个或多个地块（控规）规划指标，经规划行政主管部门核准，可在建设用地单元范围内总量平衡，但不同用地性质的容量指标不得相互转换。商住用地及住宅面积原则上不得突破规划设计条件对应的上限值，在不突破规定的总建筑面积的前提下可浮动1%,控规中的规划指标可按审定的修建性详细规划或规划设计总图备案。规定修改项目原则上应根据控规地块容积率由低至高安排建设时序先行建设容积率低的地块。第五条居住建筑阳台、套内花园等按正投影面积的1/2计算建筑面积，其计容面积不应超过套内计容面积的20%,超过20%的，超过部分按正投影面积计算。套内计容建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。第六条建筑基地的建筑容量控

4、制指标，含建筑密度和建筑容积率。第七条建筑密度、建筑容积率应根据批准的详细规划执行。建设项目用地面积大于3万平方米的成片开发地区，应当编制修建性详细规划。未编制修建性详细规划的，应先确定建筑总容量控制指标，并参照建筑容积率和建筑密度控制指标表（表21）,确定各类建筑基地的建筑容量。建筑容积率和建筑密度控制指标表去2-1用地类型建筑层数新城区旧城区备注容积率建筑密度容积率建筑密度住宅建筑（包含居住兼容商业用地，居住建筑面积占70%以上）多层1.832%2.440%中高层3.030%3.235%高层5.028%5.530%商住（商业建筑面积占70%以上）多层2.135%3.050%高层6.032%

5、6.545%商业建筑低层1.240%1.550%多层2.235%2.540%高层6.030%6.035%金融、旅馆号筑多层2.542%2.745%高层5.040%6.042%文化娱乐建筑多层2.035%2.440%高层3.530%4.235%行政、办公律筑多层2.542%2.745%高层5.040%5.542%医疗卫生多层1.830%2.135%建筑高层3.428%3.630%教育科研设计建筑多层2.135%2.338%高层3.532%3.835%注：1.本表规定的指标中容积率、建筑密度为上限值，绿地率为下限值。对混合类型的建筑，其控制指标按使用性质不同的各类建筑基地分别划定后,对照执行；难以

6、分类执行的，按不同性质建筑的建筑面积所占比例进行控制。2 .特殊情况下，需突破表列控制指标的，应组织专家论证并公示后，报市规划行政主管部门批准。3 .旧改项目拆迁占地面积达70%以上，建筑密度不允许超过50%,否则建筑密度不超过40%。第八条工业、仓储、物流用地。(一)13层建筑系数245%,容积率082.0;46层建筑系数240%,容积率LO3.0；绿地率10%20%。(二)单个工业、仓储、物流用地的办公、生活服务设施用地面积、建筑面积总量不得超过项目总用地和总建筑面积的7%。第九条旧城区的范围分为河东和河南片区。河东片区范围是：西至维林大道，北至盘古大道，东至城际铁路，南至红水河边；河南片

7、区范围是：西至高速公路，南至天然桥路，东、北至红水河边。第十条建筑基地面积小于或等于3万平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已经确定的，应按批准的规划执行。上述用地尚无规划的，其建筑容量应按表21规定执行。旧城区改造原则上不同意分小块单栋开发，必须分片整体设计、整体招商、在小区详细规划的指导下可分步实施。第十一条表2-1的指标为上限。单个建筑基地的具体建筑容量，城市规划行政主管部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后在上限以内确定。第十二条对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不

8、同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成该建筑基地的建筑容量控制指标。第十三条对未列入表2-1的大中专院校、中小学校、幼托以及体育场馆等设施的建筑容量控制指标，参照国家有关规定执行。第十四条建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设。（一）多层居住建筑、多层公共建筑用地面积为100O平方米。（二）高层居住建筑用地面积为2000平方米。（三）高层公共建筑用地面积为3000平方米。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予核准建设。（一）相邻土地已经完成建设，为既成道路、河道

9、或有其它类似情况，确实无法调整、合并的。（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。第十五条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。建筑报建图审查通过后，在项目面积复核时发现容积率超出规定值1%以下的，由市规划行政主管部门按规定组织审查并报市人民政府审定。第十六条住宅罐筑、公共建筑批准作为公共开放空间使用的，底层架空并满足下列条件的，其复筑面积单列，不计算容积率。（一）建筑层高原则上不小于2.8米、不大于6.O米（架空开放部分不计容积率）。（一）除电梯、楼梯门厅、门卫、信报间等必要设备使用空间外，应全部架空，不得围合，不得增设

10、夹层。（三）仅作为住宅小区优化环境，提高居民生活品质的休闲绿化公共场所，归小区业主公共使用，不得作为经营性项目使用，不得用作停车位配建,不得分割。第十七条建筑物顶部有围护结构的且不超过屋面1/8的楼梯间、电梯机房计入建筑面积，不计入容积率指标。第十八条设计加以利用的房屋屋顶为斜面结构的，其垂直高度在2.2米（含2.2米）以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，2.2米以下的不计入建筑面积。详细规划设计阶段可按标准层正投影面积的50%作为估算值计入相关指标。第十九条建筑物之间因城市交通需要，建设人行廊道的，应符合下列规定：（一）廊道的净宽度不宜小于4米，廊道下的净空高度不小于5.5米。（二）临廊

11、道两侧不得设置商业设施。凡符合前款规定的廊道，其建筑面积不计入建筑容量控制指标。第二十条地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位自营或者依法转让、租赁。（一）城市新建民用建筑，应当按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。（二）鼓励开发利用地下空间，地下空间开发必须满足停车、地下管线布设及公共市政配套设施建设要求。地下室的建筑面积不计入容积率。第三章建筑间距第二十一条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。第二十二条居住建筑间距应综合考虑采光、通风、消防、防疫、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求，保证受遮挡的居住建筑获得符

12、合日照要求的居住空间。（一）住宅区内新建住宅建筑日照时数达到大寒日3小时及以上的户数不应小于总户数的85%,其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1，卜时。（二）旧区改建住宅区内新建住宅建筑日照时数达到大寒日3小时及以上的户数不应小于总户数的70%,其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1，卜时。（三）拟建建筑不应使相邻用地上的住宅建筑日照时数小于大寒日2小时。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。（四）住宅区内新建住宅建筑日照时数未达到大寒日3小时的住宅部分，应在项目总平图中注明，并由项目业主在售楼时明确告知购房户。采用日照阴影分析软件必须经市住建委认定。第二

13、十三条根据日照、通风的要求和本市用地的实际情况，居住建筑的间距规定如下：（一）两栋平行布置的住宅建筑：1 .低层、多层、中高层住宅建筑的间距按以下要求控制：当低层、多层住宅建筑位于南侧时，其间距不小于南侧低层、多层住宅建筑高度的LO倍。中高层住宅建筑位于低层、多层、中高层住宅建筑南侧时，高度自18米起（其间距按18米为基数）每增高1米，间距递增0.5米。2 .低层、多层、中高层住宅建筑与高层住宅建筑的间距按以下要求控制：低层、多层、中高层建筑处于高层建筑南侧时，间距按本条第（一）款第1点的要求控制。高层建筑处于低层、多层、中高层建筑南侧时，建筑高度50米的，其最小距离不得少于24米，50米建筑

14、高度V100米的，自50米起（其间距按24米为基数）每增高1米，间距递增0.2米。建筑高度，100米的，其最小距离234米。3 .高层住宅建筑之间的间距按以下要求控制：处于南北方位，南面建筑高度50米的，其最小距离不得少于24米，50米W南面建筑高度Vloo米的，自50米起（其间距按24米为基数）每增高1米，间距递增0.2米。建筑高度，100米的，其最小距离，34米。（二）相互垂直布置的住宅建筑：1.低层、多层、中高层住宅建筑的间距按以下要求控制：两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距不小于南侧建筑高度的0.8倍。两栋建筑的相对位置处于东西方位时：低层与低层建筑间距不小于6米；多层与低层、多

15、层建筑间距不小于9米;中高层与低层、多层建筑间距不小于13米，中高层建筑之间间距不小于20米。2 .低层、多层、中高层住宅建筑与高层住宅建筑的距离按以下要求控制：两栋建筑的相对位置处于南北方位，当低层、多层、中高层建筑在南侧时，其间距不小于南侧建筑高度的0.8倍。当高层建筑在南侧时，高度50米的，其间距不小于24米；50米W建筑高度VlOo米的，自50米起（其间距按24米为基数）每增高1米，间距递增0.1米。建筑高度NlOO米的，其最小距离，29米。两栋建筑的相对位置处于东西方位时，高层与低层住宅建筑间距不少于9米，与多层住宅建筑间距不少于13米，与中高层住宅建筑间距不少于20米。当与长向建筑相对的山墙无窗时，间距可以适当减小，但不能小