某项目商业可行性研究.docx

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1、某项目商业可行性研究一、项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂的厂房用地项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂马上生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司（三）研究工作根据根据政府有关部门政策规划（羊西线规划情况，高新西区规划情况），依照委托书与上述文件与相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境与市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚公布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，估

2、计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%o据介绍，房地产投资回落幅度不大。估计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不可能很大。要紧原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明确划分鼓励、同意、限制与禁止类政策时，表达国民待遇与公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断与地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立习惯民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励进展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或者部分抵免相应的个人

3、所得税，加强规范化管理与正确的引导与服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本特别是“交易成本”大幅度下降。2.2OO3年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%,高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲进展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅12个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%o其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%

4、,中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。今年上半年,商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%,占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%,所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%,所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%0中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国

5、商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%,所占比重为91.2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、5.1%与22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%与33.2%,中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅15月

6、份，全国商品房空置面积同比增长9.2%,其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%,其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%,土地交易价格上涨6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年,商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%,其中东、中部地区价格涨幅较高。有21个地区商品房销售价格有不一致程度的上升，4个地

7、区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。有9个地区商品房销售价格有不一致程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁20%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。3.成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%,房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%,其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长要紧拉动力。从15月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全

8、部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%,完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%o商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%,高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体与个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个,同比增加11915个；施工项目计划

9、总投资73596亿元，增长26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%,国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%,自筹资金增长51.2%。4、成都L7月房地产开发统计从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速进展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%,其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方

10、米，总量达1918.12万平方米，增长28.4%。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房与商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头与进展潜力，17月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末,超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速进展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%,其中住宅

11、投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4%。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房与商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头与进展潜力，17月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末,超过一年期的空置房面积为78.7

12、5万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。5.区域进展及前景预测城西房地产市场进展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区与风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条要紧水系与去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的特殊人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路与清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版

13、块的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的进展将很快，温江、郸县很快会与成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机与活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查说明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量的70%。在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富；在城西，则以天府广场为圆心，以城

14、西南的双楠居住区与城西北的花照居住区分别为起点与止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不一致的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。F、从金牛区获悉城西北济圈规划方案正式出台O其中93条新改造干道将建3道新型产业带9成为经济圈的要紧骨架O估计年内9城西北经济圈将基本建成川陕路重川西古镇解放北路驷马桥段9沿道路两侧进展品饰材市场天回段要紧进展农工机械产品销售市-4+W等9同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城形成居民住宅、休闲旅游协同进展O沙西线