某项目后评估报告(DOC88页).docx

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1、某项目后评估报告（DOC88页）工作小组二零年月1 .项目概况41.1 1项目概况41.2 项目背景41.3 项目进展周期42 .项目投资管理评估42.1 宏观经济与房地产市场进展变化分析42.1.1宏观环境42.L2房地产市场52.1.3房地产市场形势变化对项目进展的影响62.2土地协议执行情况62.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响62.4以财务指标为要紧根据的项目综合评价93.XXXX营销管理评估93.1项目各类型物业销售情况93.2与市场定位时房地产市场情况对比分析103.3项目销售时机133.3.1一期营销计划安排133.3.2二期营销计划安排143.3.3原定位与实际设

2、计建设成果的对比分析163.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析173.4原定位客户分析171.1 5成交客户分析183.6 项目的物业管理费用检讨193.7 项目的销售策略193.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段193.7.2第一阶段：XXXX项目品牌蓄水193.7.3第二阶段：XXXX项目品牌滤水期203.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销203.7.5第四阶段：XXXX一期剩余量消化213.7.6第五阶段：XXXX二期别墅渗透期213.7.7第六阶段：XXXX二期蓄水阶段223.7.8第七阶段：XXXX二期开盘强销阶段223.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期233.7.10第九阶段

3、：小高层强销233.8综合评述本项目市场定位营销工作233.9提出可借鉴的经验243.9.1推广节奏方面243.9.2形象推广方面243.9.3广告包装方面243.9.4分众行销及媒体组合方面254,项目合约管理评估254.1、 合理有效的编制招标计划254.2、 合同签定264.3、 结算审核265.项目设计管理评估275. 1项目概况275.1.1项目区位275.1.2项目完成经济技术指标275.1.3项目周围竞争楼盘情况：285.2.项目的建筑标准295.2.1结构体系：295.2.2墙体保护材料：295.2.3外立面材料：295.2.4外窗及玻璃：295.2.5会所、入口大堂及标准层公

4、共空间装修标准：295.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼305.2.7机电配置标准305.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况315.3.1建筑设计过程回顾及操纵315.3.2精装修及景观设计过程回顾及操纵335.3.3结构设计的管理与操纵345.3.4设备专业设计管理与操纵355.4.项目设计费用操纵（本栏应由财务填写）355.5.售后使用情况355.6.本项目设计管理方面突出经验与教训355. 6.1项目设计管理突出经验356. 6.2项目设计管理中吸取教训367. 6.3专项设计存在的问题及解决办法376 .项目工程管理评估396. 1项目概况397. 2项目管理架构398. 3项目进

5、展进度对比分析419. 4别墅项目进展经验427 .项目财务评价427.1 项目销售收入指标完成情况427.2 项目进展成本操纵情况437.3 3项目现金流量的变动分析447.4项目财务评价指标分析447.5项目税务筹划情况458综合评估458.1综合评估结论458.2本项目及开发过程中有待改进的方面461.项目概况1.1 项目概况XX1.2项目背景XXXX于2004年4月通过拍卖获取在X第一房地产开发项目湖滨一号，5月XXXX正式组建成立。2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，XXXX市场受影响较大，市场迅速低迷。XXXX在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规

6、划条件突破，致使该项目进展进度相对较慢。为实现迅速在XXXX市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得XXXX项目，这也制造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。1.3项目进展周期本项目基本与湖滨一号同期进展，为公司分摊了管理费用与营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且由于基本为纯联体别墅项目，进展速度较快，是XXXX在XXXX市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积存了经验、锻炼了队伍，同时在XXXX市场建立了良好的品牌形象，为公司后期进展奠定了良好的基础。从拿地到具备开工条件5

7、个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目进展要紧进度节点如下：取得土地使用权时间：04年4月120规划方案评审及规划招标时间：04年12月15日扩初设计出图时间：05年3月15日施工图出图时间：05年6月1日建设工程规划许可证取得时间：05年6月24日建筑工程施工许可证取得时间：05年6月24日基础开工时间：05年4月8日主体开工时间：05年6月8日首次开盘时间：05年8月27日竣工验收备案时间：05年12月30日入伙时间：06年4月15日2 .项目投资管理评估2.1 宏观经济与房地产市场进展变化分析项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月

8、项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间XXXX经济进展迅速，X房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。2.1.1 宏观环境项目开发期间XXXX吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速进展势头，经济结构不断优化调整，经济进展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。进展期内，XXXX城市竞争力不断增强，就业环境与人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济进展与城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果,20032006年XXXX全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体见下图。从经济总量变化来看，XXXX全市GDP

9、在2004年2006年三年间增长了40%,第三产业进展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济进展质量不断提高。具体见下图。2001-2010年XXXX全市GDP及增速（2006后为预测值）项目进展期间，人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年XXXX市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入与人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济进展的协调性增强。2.1.2 2003-2006年XXXX城市居民人均可支配收入与人均消费支出统计2.1.3 1.2房地产市场从XXXX全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，

10、XXXX房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等要紧指标均呈现快速增长态势。具体数据见下图。全市房地产业进展宏观指标从XXXX市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐步形成，XXXX市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。具体数据见下图。项目进展后期，XXXX市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐步活跃，成交量快速增加，商品预售价格连续了小幅提升平稳进展的状态。7000600050004000 米3000 2000100002003年以来XXXX市区商品住

11、宅预售情况2.1.4 房地产市场形势变化对项目进展的影响本项目获地时为XXXX房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。从实际竞争情况，尽管本项目有9家单位参加拍卖，但通过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别猛烈。在项目前期市场研究中，我们推断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质通常的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场

12、消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速进展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。本项目的成功销售与以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。2005年市场的波动给XXXX项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位与户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。2.2 土地协议执行情况项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。项目付款条件相对较为优越，能够在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，能够根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开

13、发。我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。2.3 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目容积率为0.8,首期开发南地块为容积率0.62的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别堂与小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也能够充分利用地块北界景观河道与市政公园的自然资源。但毕竟联体别墅与小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。投资、营销与设计等有关部门配合编制了五个初步方案，从盈利与营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最

14、优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的推断是准确的。具体分析见下表：XXXX项目二期规划方案经济分析对比表方案一方案二方案三方案四方案五占地面积（平米）25,83325,83325,83325,83325,833规划结构南侧三排联体别里;北侧三排9层小高层南侧六排联体别盛；北侧一排6层多层南侧六排联体别整；北侧一排9层小高层南侧四排联体别墅；北侧两排9层小高层全联体别墅，共七排可售物业面积（平米）联体别墅7,21615,94815,94811,56816,410小高层/多层21,5965,7005,78014,877该期容积率1.110.850.851.030.64可售物业售价（元/平米）联体别墅11,00011,00011,00011,00011,000小高层/多层6,5007,5007,5006,780二期总销售收入（万元）24,54322,50222,56224,49118,051成本回报率15.06%20.34%20.46%17.52%13.47%总利润（万元）2,8653,3343,3583,2301,923从营销角度来看:方案一（原方案