小区物业工程维修管理方案.docx

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1、小区物业工程维修管理方案良心创作，质量保证，排版规范，直接复制粘贴1 .服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期对房屋建筑共用部位进行巡查及日常维护。发现房屋建筑共用部位有损坏的，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态。2 .共用设施设备的维护和管理服务。服务内容与要求：根据共用设施设备的使用及养护要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。发现共用设施设备有损坏的,依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，组织对受损部位进行维修，保持共用设施设

2、备处于正常使用状态。3 .电梯、水泵的运行和日常维护管理。服务内容与要求：电梯运行、维修；电梯定期检验；电梯（安装、改造、重大维修）监督检验；电梯限速器校验等；主泵和备用泵的运行、维修；消防泵试泵；水质化验；水箱清洗；普查；消毒等。1、服务管理范围设备运行维修人员负责机房设备、供水、供电、供暖、供冷设备运行及设施维修维护。2、服务管理标准1、设备机房做到24小时值班，整洁干净，设备运行正常，定期检查发现隐患及时处理，各设备应处于良好状态，2、必须按照规定着装，做到衣帽整洁，安全防护齐全。3、要树立“安全第一”的思想，严格按照规范操作，防止意外事故的发生。4、维修要及时认真，仔细确保质量，例行节

3、约。5、定时巡查检查确保各类设施良好运行。3、维修保养制度工程维修主要以日常维修为主，涉及室外公共区域，针对楼宇、职工分布特点和工作量等实际情况，结合项目实际情况，我们将日常工作进行区域划片管理，大的维修实行集中管理，分工不分家。日常维修、设备养护责任到人，强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。按IS09000质量保证体系要求进行管理，如设备设施管理程序、供配电管理程序、给排水管理程序、消防管理程序、日常维修工作程序等程序文件。水泵、智能化系统、变配电、给排水等设施设备齐全，一方面方便了物业管理工作，但也对物业管理的工程技术人员在技术、技能和责任心等方面提出了较高要求。设备设施管理是体现物业管

4、理水平的重要标志，通过专业规范的管理，将可能发生的停水停电等故障排除在前，是对物业管理工作的基本要求。要做好设备设施的管理，需从以下几个方面入手。（1）规范严格的做好设备交接工作1）严格按照技术指标要求，规范交接程序：“房产”代表、物业工程人员、设备厂家代表三方要进行规范的书面和现场交接，并现场进行设备调试，有问题不接。2）由设备厂家技术人员对物业工程人员进行详细的培训和指导。3）设备设施的图纸、资料等整理成册，进行移交。4）保修条款、保修对接人、厂家的设备保养建议等资料物业要留存，并按照保修条款与设备厂家进行约定和书面明确。（2）日常管理1）根据技术人员个人擅长及设备情况，明确各设备管理责任

5、人,责任到人，任务明确。2）制定详尽可行的月度、季度、半年、年度保养计划，并严格照此实施。3）制定各种设备设施日常管理要求，包括设备房卫生、设备巡视要求、来人登记等，并严格培训和实施。4）建议设备突发故障应急机制，并进行演练。5）建立严格的每日巡视制度，并做好巡视记录。6）设备管理是物业管理水平高低的重要标志，我公司具有富有经验和技术能力的工程技术人员多名，相信在业主的大力支持下，一定能够做好此项工作。4、维修保养日常服务标准设施设备维修保养日常服务是物业服务的重要内容，也是客户日常生活中经常所需，本项目的要求比较高，因此日常维修工作要做好。（1）日常维修工作的要求1）要及时迅速。2）保证维修

6、质量，尽量避免一个问题反复维修。3）注意服务人员的文明礼貌，礼仪规范，工完场清，注意施工现场的维护。4）资料齐全，重要问题或投诉有回访。（2）日常维修工作的实施1）培养工程技术人员的一专多能，以方便调配，接报后迅速维修。2）对工程技术人员相对固定维修区域，便于熟悉客户喜好和工作环境，便于和客户沟通交流。3）对服务人员进行礼仪规范、文明礼貌的培训，制定上门服务规范流程，要求服装统一、挂牌上岗，注意自身言行，保证维修质量，迅速落实。4）健全维修档案资料，重点问题或有效投诉要由行政部进行回访。5）收费项目要解释在先，征得业主同意后再实施。6）定期对服务人员进行培训，根据实际发生的案例进行剖析讲解，提

7、高员工服务的质量。5、维修保养措施（1）日常保养设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等。（2）定期检查包括日常检查与定期检查。（3）计划修理设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化。1）设备磨损大致三阶段 初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短。 正常磨损阶段。 剧烈磨损阶段。2）设备故障的发生也有其一定的规律性，一般分为： 初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。 偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。（4）三级

8、保养制 ）日常维护保养（设备操作人员）。2） 一级保养（设备操作人员和维修人员）。3）二级保养（设备维修人员）。6、维修保养流程图7、设备运行维护和检查管理1）消防中控系统运行管理季度运行检查年度运行检查(3)大型维修服务2)网络电话系统运行管理(1)确保网络通信传输畅通。(2)负责网络布线架的管理，确保配线的合理有序。(3)采取技术措施，对网络内经常出现的用户需要变更位置和部门的情况进行管理。(4)实时监控局域网络的运行和网络通信情况。(5)网络设备要妥善、定期清理、维护、保持清洁、定期开关机维护。停机维护期间，关闭所有工作站计算机，待重启后正常运行在开机。3)电梯运行管理(1)每天观察电梯

9、的运行情况(上下运行、换速、开门、平层等)。每日机房巡视时，必须检查曳引机各传动部位状况。(2)检查断路器、接触器各触点有无打火、拉弧现象。(3)检查各接地点是否符合要求。(4)检查限速器工作运行情况，及时加油。各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。(5)检查消防梯的消防功能。(6)每月检查轿顶检修开关及上、下强迫缓速开关。检查并调整钢丝绳张力。(7)每月检查、调整开关门机构及上、下端站的换速、限位开关,使其位置正确，功能可靠。电梯整机性能的调整检查，必须有记录,并存档。4)污水管线系统运行管理(1)维护管理：维护工作须按照“六勤工作法”进行工作，即勤看、勤听、勤嗅、勤摸、勤动手、勤捞垃圾（2）

10、设备使用方式方法：“三好”：管好、用好、维修好；“四会”：会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五项纪律”（3）“四项要求”：整齐、清洁、润滑、安全。8、对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案8.1对物业共用部位维修服务方案1、房屋、建筑设施（1）建物维修工1）按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施（年度）维修计划表的内容要求进行修缮养护；2）每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；3）将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内；1. 房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；5）房屋、设施发生异常，及时报告设备

11、主管，并在设备主管协同下排除异常。（2）设备主管1）负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；2）每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年度）维修计划表;3）组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；4）对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；5）每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、设施检查表，根据日常巡视及季度检查记录按照房屋完好程度评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分类记录表，经经理审核后上报公司主管部门。2、供配电设备电工1）每日一次按照房屋、设备、设施巡视

12、内容与程序巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；2）配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜（箱）“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；3）按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4）供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；5）供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。（2）设备主管1）负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的

13、联系工作；2）每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3）组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4）每周巡视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录；5）每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7）每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8）按应急预案规定负责处理应急事件

14、。3、消防设备（1）日常巡视：设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障；（2）定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。（3）维修保养a.设备维修

15、工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；C.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d.消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。（4）设备主管a负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视消防设备，检查巡视记录；e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表