家庭住宅园区物业管理规则.docx

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1、密云管理处家眷院物业管理方案二。一二年二月二十日一、项目概况1.地理位置2.项目重要经济指标二、物业管理内容1房屋及设施设备管理2、环境卫生管理3.绿化管理4、治安消防管理5、车辆交通管理6、公共管理7、常规性公共服务9、经营性多种服务三、物业管理模式1、管理措施2、运作程序3、实行措施错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。4、管理手段错误!未定义

2、书签。四、物业企业组织机构和管理制度错误!未定义书签。1、物业企业组织机构错误!未定义书签O2、公共管理制度错误!未定义书签。3、内部管理制度（各岗位职责）错误!未定义书签。4、人员配置和人员的素质规定错误!未定义书签。五、物业费的成本测算错误!未定义书签。六、业服务内容、原则及质量保证措施错误!未定义书签。1、基本服务：错误!未定义书签。2、公共服务错误!未定义书签。3、便民服务错误!未定义书签。四、服务承诺原则错误!未定义书签。一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业企业组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、原则及质量保证措施七、管理总体目日勺与分项目的、项目概

3、况1,地理位置本项目位于北京市密云县溪翁庄镇，密云水库管理处东侧，南临水库南线。2.项目重要经济指标项目计量单位数值居住区总占地面积m2居住户数户总建筑面积11l2停车位辆绿地率%楼号建筑面积m2住户（户）1#2#3#4#合计二、物业管理内容物业管理将政策和法规为理论根据，寓管理与服务之中，建立小区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目展现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理”；常规性公共服务（协议服务）委托性特约服务（非协议零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、房

4、屋及设施设备管理1.1 建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”重要贯彻在如下几种方面:A、工作的积极性管理负责人与服务中心相结合，贯彻巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮原则、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采用平常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作日勺针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不一样需

5、求和所处的特定条件采用有针对性的服务措施。1.2 共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分构成，进行统一管理，对于不一样的设施、设备进行不一样的维修管理，执行对应日勺工作质量原则，建立设施设备管理帐册和重要设备日勺技术档案，贯彻定期检查、维修、保养制度多种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。13市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不一样，指定并贯彻巡查制度、维修保养制度、大中修工程日勺验收制

6、度、积累有关技术资料。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。2、环境卫生管理在密云水库管理处家眷院我们遵照“高原则、严规定日勺环境卫生管理和环境卫生维护、实行环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1 卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的搜集、清运到达环卫设施齐全，实行原则化打扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，保证向住户提供高质量日勺生活场所。2.2 环境管理密云水库管理处家眷院的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理运用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环境保护意识

7、，平常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理到达绿草茵茵、绿树成荫日勺效果；我们将片区负责与巡查相结合，科学合理日勺保养、管理小区日勺绿化。绿化管理的重要内容是花木、草坪日勺养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是密云水库管理处家眷院重点管理工作之一。我们要贯彻“防止为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实行管理工作，保证车辆安全、交畅通通、组织有序，停放整洁，发明优美的辖区环境。6、公共管理6.1 住户装修管理在密云水库管理处家眷院物

8、业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以保证装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸规定。装修材料及施工过程符合消防管理规定的规定，并安全使用。保障住宅的构造安全及小区的整体美观，使业主有一种舒适、安宁的生活环境。6.2 搞好维修基金以及储备金的核收与管理。6.3 协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口记录、计划生育、防止犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理协议，为全体业主及住户提供的常常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享有到时。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质日勺服务提供应业主及住户。

9、9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造密云水库管理处家眷院温馨、友好的小区环境，努力使居民生活更以便、更迅捷。真正从居民的平常生活细节考虑，以点点滴滴的I积累和平凡时小事，体现物业管理的!亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在密云水库管理处家眷院这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有环节地开展多种免费与有偿服务,并不停倾听业主及住户的意见，开辟新日勺服务项目。三、物业管理模式居住在密云水库管理处家眷院小区中，不仅提高了住户的生活质量，也变化了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质日

10、勺管理人员到达最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理措施、管理目E向、运作程序、实行措施、管理手段等五个部分。1、管理措施1.1 严格资质管理保证各类人员的专业素质和综合素质。1.2 提供共管式服务。1.3 严格法规、制度和原则制约，规范组织和个人的;管理服务行为。L4致力于精神文明建设，实行品牌和形象战略。2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3、实行措施3.1 治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，保证安全。3.2 装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的措施。3.3 精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环境保护建设。3.4 合理调度、有序停车，顺畅交通。3.5

11、 发挥规模优势，实行对电梯、保安方面的专业化管理。3.6 超前性、发明性、全方位地实行共管式服务。3.7 开展卓有成效的小区文化活动4、管理手段4.1 启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充足发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。4.2 执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而增进工作。4.3 建立鼓励机制，尊重个体权力，保持团体但愿。我们把将培训放在集体和个人发展日勺重要位置。培养日勺目的是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提高方式上不拘一格，能者上、平

12、者让，为人才的脱颖而出发明良性环境。方式有培养提高、培训进修等。4.4 工资奖金重在考核。根据奉献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充足肯定努力工作所应得的酬劳。4.5 倡导“以人为本”的管理理念，充足发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内发明性地开展工作。4.6 管理工作日勺计划性，我们根据各个阶段管理要点的不一样，按照轻重有序、科学实效的原则，确定不一样步期阶段的工作计划，并实行。四、物业企业组织机构和管理制度1、物业企业组织机构1.1企业简介2、公共管理制度2.1 停车场管理须知A、小区内停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都

13、应自觉服从停车场保安人员日勺调度和管理。B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊状况下）不得驶入小区。F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同步有关业主应对由此导致的损失负责赔偿。2.2 卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享有幽雅舒适的生活环境：A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。B、您不要将多种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不妥，导致堵塞或损坏，业主应承担所有修理费用及连带责任。C、请您爱惜小区内公共环境，不要随意

14、乱涂、乱画、乱帖广告、口号。如属小朋友所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，防止丢失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家俱、储备类等家庭物品。一经发现，物业处不经告知，有权进行清理。2.3 宠物管理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：A、您定期携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看守，及时清除排出日勺粪便；B、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采用有效措施予以制止；C、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；D、对生病、受伤、死亡日勺宠物应妥善照管、处置

15、，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。2.4 绿化管理须知A、保持小区环境优美，请您爱惜住宅小区内的绿地、花草、树木、等。B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、请您及您的!孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或私自种植其他作物。3、内部管理制度（各岗位职责）3.1物业经理岗位职责A.负责本项目职责范围内工作的筹划、指导、监督、把关；B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及企业的各项规章制度；C,做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完毕企业下达的经济指标；D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完毕任