房地产项目完整策划方案.docx

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1、全程筹划的提议带格式的：左侧:3.17厘米,右恻:3.17匣米,顶端:2.54厘米，底端:2.54厘米,页脚到边缘距离:1.75厘米建设项目全方位（全程）筹划是从项目用地R初始状态就导入R科学措施并结合房地产行业的运作流程，逐渐完善而形成的理论体系，内容包括：项目投资筹划项目规划设计筹划项目质量工期筹划项目形象筹划项目推广筹划项目顾问、销售代理项目服务筹划项目二次筹划研发中心提议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为后来时开发总结经验，提供根据。这个框架是研发中心借鉴理整其他企业开发项目的框架，也许个别地方不太适合或繁琐，在后来的工作中可以修正和调整完

2、善，力争形成一种原则格式汇报文献。案头工作阶段第一章“某项目”投资筹划第一节项目投资筹划的含义项目投资筹划是房地产全方位筹划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下些功夫，后来的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为关键，针对目前日勺经济环境、莱西房地产市场日勺供求状况、莱西同类楼盘的现实状况及客户的购置行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统精确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行方略提醒，并对开发节奏提出专业意见。第二节

3、某项目投资筹划的详细内容一、项目用地周围环境分析1. 项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及其红线图七通一平现实状况2. 项目用地周围环境调查 地块周围的建筑物绿化景观 自然景观历史人文景观 环境污染状况地块周围日勺市政路网及其公共交通现实状况、远景规划项目对外水、陆、空交通状况地块周围市政道路进入项口地块时直入交通网现实状况4.周围市政配套设施调查 购物场所文化教育 医疗卫生金融服务 邮政服务娱乐、餐饮、运动 生活服务游乐休憩设施 周围也许存在的J对项目不利日勺干扰原因 历史人文区位影响二、区域市场现实状况及其趋势1. 宏观经济运行状况2. 莱西房地产市场概况及政府有关的）政策法规3

4、. 莱西房地产市场总体供求现实状况4. 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5. 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6. 莱西商品住宅客户构成及购置实态分析三、土地SWoT分析1. 项目地块口勺优势2. 项目地块H劣势4. 项目地块日勺威胁及困难点四、项目市场地位1 .类比竞争楼盘调研2 .项目定位：市场定位（区域定位、主力客户群定位）功能定位建筑风格定位五、项目价值分析1 .商品住宅项目价值分析的基本措施和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的多种要素及其在价值实现中B权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价

5、值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比土地价值决定原因a类比土地价值：地段资源差异派市政交通及直入交通的便利性的差异项目周围环境的差异，包括周围自然和绿化景观的差异教育、人文景观的J差异一一多种污染程度的差异周围小区素质的差异周围市政配套便利性的差异b项目可提高价值判断建筑风格和立面的设计、材质建筑空间布局和环艺设计形象包装和营销筹划C价值实现的经济原因经济原因2.项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价单体户型设计小区配套和物业管理发展商品牌和实力政策原因a价值提高和实现要素对比分析b项目类比价值计算项目价值类比分析六、项目定价模拟1 .均价确实定2 .项目中详细单位的

6、定价模拟七、项目投入产出分析1 .项目经济技术指标模拟首期经济技术指标项目总体经济技术指标2 .项目受期成本模拟成本模拟表及其阐明3 .项目收益部分模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润模拟及阐明a模拟阐明b利润模拟表敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提醒1 .项目风险性评价价值提高及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计与否以提高项目同周围项目H勺类比价值b项目形象包装和营销推广与否成功2 .资金运用的风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，减少财务成本对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，

7、并在最短的时间内实现资金回笼3 .经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方有关地产政策日勺出台及有关市政配套设计建设九、开发节奏提议1 .影响项目开发节奏的基本原因 政策法规原因地块状况原因 发展商操作水平原因自己投放量及资金回收规定 销售方略、销售政策及价格控制原因市场供求原因 上市时间规定2 .项目开发节奏及成果预测 项目开发环节 项目投入产出评估 结论第二章某项目规划设计筹划第一节项目规划设计筹划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完毕设计）通过完整科学的投资筹划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计规定愈来愈理性，项

8、目规划设计筹划是以某项目口勺市场定位为基础，以满足目的市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目的客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目日勺环艺设计进行充足提醒。第二节项目规划设计筹划R详细内容总体规划1 .项目地块概述项目所属区域现实状况项目临界四面状况项目地貌状况2 .项目地块状况分析 初步规划及设想 影响项口总体规划口勺不可变的经济技术原因 土地SWOT分析在总体规划上的运用或规避 市场定位下的重要经济指标参数3 .建筑空间布局总体平面规划及其阐明4 .道路系统布局地块周围交通环境示意 a地块周围基本路网项目道路设置及其阐明 a重要出入口设置

9、C车辆分流状况阐明5 .绿化系统布局地块周围景观环境示意功能分区示意及阐明b道路建设及未来发展状况b重要干道设置d停车场布置a地块周围历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及阐明a绿化景观系统分析b重要公共场所的环艺设计6 .公建与配套系统 周围市政配套设施调查 配套功能配置及安排 公共建筑外立面设计提醒a会所外立面设计提醒b营销中心外立面设计提醒c物业管理、办公室等建筑外立面设计提醒d其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提醒 公共建筑平面设计提醒 公共建筑风格设计口勺尤其提醒 公共建筑外部环境概念设计7 .分期开发分期开发思绪首期开发思绪8 .分组团开发强度二、建筑风

10、格定位、色彩计划1 .总体建筑风格及色彩计划总体建筑风格的构思2.建筑单体外立面设计提醒建筑色彩计划商品住宅房外立面设计提醒a多层、小高层、高层外立面设计提醒b不一样户型的别墅外立面设计提醒C针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提醒d其他特殊设计提醒商业建筑风格设计提醒三、主力户型选择1 .莱西同类楼盘户型比较2 .业态分析及项目户型配置比例3 .主力户型设计提醒4 .商业物业户型设计提醒四、室内空间布局装修概念提醒1.室内空间布局提醒2.公共空间主题3.选择庭院景观提醒五、环境规划及艺术风格提醒1 .周围环境调查和分析2 .总体环境规划及艺术风格设想项目人文环境的营造组团内共享空间设计组团内

11、椅凳造型设计提醒地块已经有的自然环境运用3 .各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内雕塑小品设计提醒组团内宣传专栏、导视系统位置设定提醒4 .公共建筑外部环境概念设计 主入口环境概念设计 营销中心外部环境概念设计 营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目的其他公共环境概念设计六、公共家俱概念设计提醒1 .周围同类楼盘公共家俱摆设营销中心大堂管理办公室2 .公共家俱概念设计提醒七、公共装饰材料选择指导1 .周围同类楼盘公共装饰材料比较2 .公共装饰材料选择指导及装修风格构思3 .营销示范单位装修概念设计4 .住宅装修原则提醒八、灯光设计及背景音乐指导1 .灯光设计公共建筑外立面灯光设

12、计公共绿化绿地灯光设计道路系统灯光设计室内灯光灯饰设计2 .背景音乐指导广场音乐布置室内背景音乐布置九、小区未来生活方式R指导1 .建筑规划组团评价2 .营造和引导未来生活方式住户特性描述小区文化规划与设计第三章项目质量工期筹划第一节质量工期筹划的含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不停，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象常常出现；所购期房交付时与协议承诺的条件不符，迟延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期筹划是我们、承建商必须树立的筹划观念。第二节质量工期筹划日勺详细内容一、 建筑材料选用提醒1 .莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

13、2 .新型建筑装饰材料提醒3 .建筑材料选用提醒二、 施工工艺流程指导1 .工程施工规范手册2.施工工艺特殊流程提醒三、 质量控制1 .项目工程招标投标内容提醒2 .文明施工质量管理内容提醒四、 工期控制2.施工组织与管理2.建筑流动资金安排提醒2 .安全施工条例1 .开发进度提醒五、 造价控制1 .建筑成本预算提醒六、 安全管理1 .项目现场管理方案第四章项目形象筹划第一节项目形象筹划的含义项目形象筹划包括某项目的总体战略形象筹划、小区文化形象筹划、企业行为形象筹划、员工形象筹划以及项目视觉形象筹划等重要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目H勺具有良好识别功能的同意视觉体现。其内容重要

14、包括项目视觉识别系统工程关键部分及延展运用部分。其关键部分包括项目的名称、标志、原则色及原则字体。第二节项目形象筹划日勺详细内容一、项目视觉识别部分系统关键部分1 .名称项目名道路名建筑名组团名2 .标志3 .原则色4 .原则字体二、延展及运动部分1 .工地环境包装视觉建筑物主体主路网及参观路线2 .营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心大门横眉设计 台面标牌 营销中心导视牌 销售用品系列设计 示范单位样板房阐明牌3 .企业及物业管理系统包装设计工地围墙环境绿化 营销中心功能分区提醒 营销中心形象墙设计 展板设计 销售人员服装设计提醒 示范单位导视牌第五章项目营销推广筹划第一节项目营销推广筹划的含义对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项