房地产市场报告-2023年第四季度青岛写字楼和零售物业市场报告.docx

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1、llLCUSHMAN&IllllllfeWAKEFIELD青岛宏观经济概况社会消费品零售总额（亿元）地区生产总值（亿元）青岛天津大连沈阳西安青岛天津大连沈阳西安2022年人口（百万）青岛天津大连沈阳西安第三产业增长率青岛天津大连沈阳西安城镇居民人均可支配收入（元）青岛天津48,9862530,272沈阳西安中国居民可施收A树除相关哪和G蹄胜社刽稠缴款后的总收入计算。393青岛天津大连沈阳西安房地产开发投资增长率来源：当地统计局琳蹦亍-2主要地块成交情况竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价（百万元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号市北区青岛通和悦章置地有限公司2023/10/7城镇住宅

2、用地/商服用地33,931.41,053.63,139,920.0333-322-370203-005-005-GB00037W00000000高新区青岛高实置业有限公司，青岛英中古建新材料有限公司2023/11/9城镇住宅用地49,258.0393.11.0-2.13,800.CG-2023-004李沧区中特科技（青岛）股份有限公司2023/11/28新型产业用地6,963.435.52.0-4.41,160.0356-359-370213-009-011-GB00091李沧区青岛青铁智能科技有限公司2023/12/12城镇住宅用地/商服用地30,603.8715.92.310,170.03

3、59-363-370213-009-007-GB00047-W00000000题德M-3来源：青岛市自然资源和规划局，戴德梁行研究部30%25%20%15%10%5%0%存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）人民币/平方米/月平均租金水平1401201008060402002017201820192020202320212022三Wfr5青岛写字楼市场主要市场指标写字楼市场各区域概况三大核心区域总存量1,783,528平方米核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率市南区74.69105. 0825. 56%市北区50. 8596.09

4、14.94%崂山区52.81120. 9332. 30%瑞昌路立交桥注:“平翔S金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价阮/平方也月八来源：戴德梁彳/胶部青岛写字楼市场未来供应(2024-2027)平方米450,000400,000350,000300,000250, 000200, 000150, 000100,00050, 0000银丰财富广场物美城市更新项目绿城深蓝中心银丰玖玺毫元宇宙产业大厦航运贸易金融总部大厦2024202520262027市北CBD山劳山CBD市南CBD来源：戴德梁彳物院部青岛写字楼市场租赁成交主要租赁交易I项目名称板块租户面积（平方米）海天中心市南某金融公司1,80

5、0国际航运中心市北某金融公司1,500北都广场崂山某网络新媒体公司1,530中海大厦市北某MCN机构500中海大厦市北某物流公司780展望 2024年，预计有33万平方米的优质写字楼将投放市场，新项目的入市将进一步提升整体写字楼市场的品质。未来四年，青岛写字楼市场将有58万平方米的新增供应投放市场，新项目的入市也将给市场带来进一步的压力。 由于当前青岛写字楼市场仍处于供大于求的局面，市场尚未触底。预计2024年流动为主，扩租需求较少。 2023年11月10日，青岛市政府发布青岛市碳金融发展三年行动方案(2023-2025年)，明确提出引导和激励更多金融资源支持产业绿色转型升级，打造金融支持绿色

6、低碳高质量发展先行区建设的青岛样板。未来，在政策支持下，这些产业发展也将进一步带动青岛写字楼市场需求的增长。青岛写字楼市场市场总结概况位于凤鸣北都数字经济产业园的北都广场正式投入运营，为青岛写字楼市场带来35.OOO平方米的新增供应。全市写字楼市场存量达到178.3万平方米。整体市场空置率环比下降1.5个百分点达到24.5%。季度净吸纳量为53,618平方米，市场租金水平则环比下降05%至每月每平方米人民币107.2元。分商圈来看，崂山CBD四季度整体租金水平较三季度有所下降，为每月每平方米人民币120.93元。市南CBD租金水平呈现小幅度下降，为每月每平方米人民币105.08元，市北CBD租

7、金水平上涨至96.09元。租赁成交方面，金融类客户，传媒类客户呈现出较强的需求韧性。海天中心、国际航运中心、北都广场、上实中心在四季度均有金融类客户成交，海天中心某金融客户成交1,800平，国际航运中心某金融客户成交1,914平。传媒类客户四季度在中海大厦租赁了共800平的办公空间，在北都广场租赁了共1.530平的办公空间。优质零售市场概况RETAIL存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率-7净吸纳量（平方米）3,847,30075,0004408.33%107,758环比同比环比环比同比个III1人民币/平方米/月1,6001,4001,200：1,00080060

8、0)400)2000)95090租金水平13001.180，30,960960960.50JL15。1105_八100A15。首层租金最低报价首层租金最高报价青岛零售市场主要市场指标新增供应，净吸纳量和出租率平方米新增供应净吸纳量一空置率德梁行-12零售市场各区域概况七大核心商圈总存量3,847,300平方米核心区域存量（万平方米）平均租金阮/平方米月）空置率中山路商圈8.590-9503.00%台东商圈4.5150-1,3002.00%香港中路商圈70.4150-1,1805.01%CBD商圈29.2105-9607.36%新都心商圈45.9100-9609.78%崂山商圈63.8150-1

9、,25010.73%李村商圈63.690-96013.75%注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价阮/平方米/月）,不包含物业管理费和推广费等。来源：戴德梁行研究部未来供应(2024-2026)平方米450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000尚嘉中心青岛自贸全球消费综合体即墨万达广场莱西王府井深蓝中心上合广场青岛家佳源(市北)购物中心物美城市更新项目朱家洼高端商业综合体项目李沧吾悦广场永旺梦乐城202420252026来源：戴德梁行研究部香港中路中山路商圈台东李村崂山CBD新都心其他未来供应和租赁成交主要新店

10、开幕新增供应（按各区域市场划分）项目名称商圈租户类型华润万象城香港中路NARS时尚零售华润万象城香港中路潘海利根时尚零售华润万象城香港中路黄油与面包时尚餐饮华润万象城香港中路HOKA时尚零售海信广场香港中路Byredo时尚零售海信广场香港中路Diptyque时尚零售崂山万象汇崂山Lululemon时尚零售香港中路商圈中山路商圈台东商圈李村商圈崂山商圈CBD商圈新都心商圈其他商圈来源：戴德梁行研究部微值梁行74展望2024年预计将有5个优质零售项目投放市场，将为青岛零售市场带来40万平方米的新增供应。其中，青岛深蓝中心GTPLAZA荣膺“2023年度商业地产备受期待项目”大奖，优质项目的入市在一

11、定程度上将为开发商和品牌的信心重塑提供支撑，再加上一系列经济刺激政策加持，预计将促进区域市场的提档升级,激发产业向上的活力。2023年四季度，青岛市政府出台青岛市扩大内需三年行动方案(2023-2025年)等利好政策，方案强调深度挖掘消费潜力，推动消费扩容提质，支持消费新场景发展，这些举措将进一步提振市场参与者信心，加速青岛商业市场的市场总结概况 2023年四季度，青岛零售市场有两个新项目入市，分别为崂山商圈的北都广场和西海岸新区的灵珠碧乐汇。全市优质零售物业存量为3,847,300平方米。 受季节影响，青岛处于旅游淡季，整体租金水平小幅下降至每月每平方米人民币440元。本季度市场活力仍在持续恢复中，各商圈标杆项目表现相对较好，新入市项目出租率也较高，整体市场空置率下降至8.33%。 新店开业方面，首店经济持续发力，为青岛零售市场注入新的活力。如，时尚餐饮品牌黄油与面包山东首店入驻华润万象城；美妆品牌NARS入驻华润万象城，为青岛首家精品店；高端香氛品牌DiPtyqUe、Byredo山东首店均在海信广场开业；奢华香氛品牌潘海利根山东首家精品店在华润万象城开业。