成都青城湖国际运动新市镇总体策划报告90页王志纲.docx

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1、成都青城湖国际运动新市镇总体策划报告90页王志纲青城湖际运动新市镇总体策划报告噩王志纲工作室2008年7月第一部分态势篇1一、大成都走势1二、聚焦青城湖5三、结论6第二部分定位篇8一、理念创新8二、战略定位8三、形象定位9四、功能定位9五、市场定位10六、产品定位12第三部分构建篇14一、基地现状14二、总体构建14三、中心区16四、北部片区24五、中部片区28六、南部片区31第四部分开发篇33一、开发策略33二、开发分期33附件1：项目技术指标建议36附件2：高尔夫市场分析37附件3：商业地产市场分析47附件4：酒店市场分析58附件5：运动休闲市场分析67附件6：地震效应专题分析（宏观面及房

2、地产）75第一部分态势篇欲策划本案，必先跳出项目，从大成都、中国乃至世界的战略高度重新发现青城湖的价值。一、大成都走势(一)“休闲之都”升级呼唤新名片1、休闲时代到来，休闲成为提升城市竞争力的重要手段A、大众休闲时代已经到来：世界经济进展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超3000美元,休闲旅游兴起；人均GDP超5000美元，进入体验旅游阶段。2007年中国人均GDP达到2280美元，已经跨过休闲经济“井喷式”进展的门槛，休闲旅游已逐步成为旅游消费的主流与国内旅游进展的重要方向。B、休闲已成为提升城市竞争力的重要手段：旅游业经

3、历“小旅游”与“大旅游”两大进展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅游时代。以自然山水风光或者历史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆式的经营与消费模式，其特点是自我封闭、观光为主与门票至上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或者产业等方面的联系，并缺乏有关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依靠于门票收入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。强调以城市或者区域为载体，以休闲为特色，反弹琵琶，增强城市及区域的辐射能力，提升城市能级，十五期间，大成都之“城变”就很好地印证了这一点。2、“休闲之都”进入全新进展阶段“十一五”以来，大成都进入了全新的进展阶段，面向世界的“外向化、高端化

4、”的“休闲之都”成为城市升级的重要方向。从成都的进展进程来看，大体能够归纳为“三个成都”的进展阶段，代表了从“小成都”到“大成都”，从“成都的成都”、“四川的成都”、“西部的成都”到“中国的成都”、“世界的成都”的进展进程。第一个成都即低端的、市民化的、成都人的成都，以老城区为核心，目前已完全被填满；第二个成都即中端的、外向化的，面向四川、面向西部的成都，主城区也已得到充分进展；目前成都正在加速进入第三个成都的进展阶段，外向化、国际化的需求显著。三个成都示意图成都正处于从“中国品牌”向“国际品牌”升级的转型期，亟须能够承载国际化“休闲之都”魅力的平台出现，对接城市进展需求，成为大成都走向中国、

5、对接世界的新名片。3、“青城山一都江堰”将成为“休闲之都”升级的新名片成都“十一五”规划中提出“从观光旅游与市民休闲旅游向更高层次与更广范围升级进展”，“青城山一都江堰、大熊猫、金沙文化”成为成都旅游三大王牌。大熊猫与金沙文化是符号层面的意义，只有青城山一都江堰历史文化底蕴深厚，产业内涵丰富。四川省也已在着力打造“青城山一一都江堰”外向化、高端化、国际化的世界级休闲度假旅游区。与过去古堰区、青城山的传统观光游与初级乡村旅游相比，青城山-都江堰国际休闲度假区是成都旅游外向化、高端化升级的最佳平台，代言四川、代言成都的一张超级王牌。链接：青城山一都江堰拥有绝佳的人居环境，年均气温15.2,森林覆盖

6、率达59.59%,城市绿化覆盖率43%,空气质量与水质常年保持国家一级水平；同时全市人均寿命77.1岁，高出全国平均水平5.7岁，是著名的“长寿之乡”；此外还分布有丰富的生物资源，不但有大熊猫、中药材、森林公园等自然资源，也有悠久历史传统的道教养生资源。青城山一都江堰凭借这些王牌要素，同峨眉山、大九寨一起成为四川省着力打造的三大国际休闲度假旅游区之一。为了承接这一机遇，都江堰已确立了从观光主导向休闲度假主导转变的战略，希望通过12年的努力，使“青城山一都江堰”软硬件打造初步与国际接轨，建成中国最佳休闲度假旅游区，在亚洲地区具有一定的国际竞争力；再通过23年的努力，国际化水平进一步提高，使之成为

7、具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。2010年估计游客从2006年的600万人次增长到100o万人次,其中境外游客从2006年的15万人次增长到100万人次。“青城山一都江堰”将成为“休闲之都”国际化、高端化升级的重要名片。链接：都江堰旅游进展措施。整合青城山片区旅游资源，深入挖掘道文化内涵，展示道教养生、健身、长生及音乐、武术等文化精髓，着力打造青城山中国道文化名镇与国家级农业旅游示范点；实施水利文化博览馆等重大项目建设，将古堰片区建成世界水利文化的体验之地、文化遗产与文物古迹的珍藏之地、川派建筑与园林艺术的展示之地；打造紫坪铺水上娱乐休闲度假区，高水平举办清明放水节、消夏夜啤酒节、青城武术

8、节、龙池南国冰雪节等主题旅游、节庆、会展活动，制造国际性名节品牌，彰显名节效应。（二）新特区战略呼唤新抓手1、成都成为“国家级综合配套改革试验区”2007年6月，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院批准，成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区，意在通过重点中心大城市的示范带动效应推广整个西部地区的城乡统筹进展。“新特区”将进一步推动成都的快速进展，成都经济活力、商业贸易、对外往来将大大增强，“西部之心”的战略地位将进一步强化，并逐步从“西部的成都”成为“中国乃至世界的成都”。2、新特区呼唤新样板“统筹城乡综合配套改革试验区”的要义在于统筹城乡进展，全面建设小康社

9、会，促进社会与谐，为在全国范围内实现全面小康目标提供有益的借鉴与经验。2003年以来成都城乡统筹取得了可喜的成绩，通过“三个集中”等一系列的举措，形成了表达城乡与谐进展的“大成都经济圈”，并培养了“三圣花乡”等具有全国性示范意义的“新农村”样板。成为新特区，成都呼唤新抓手与新平台，探索新模式，成为新特区城乡统筹的新样板。（三）大都江堰时代到来，城市呼唤新客厅都江堰正处于由原先小都江堰向大都江堰的拓展阶段，新的城市总体规划实行强化旧城、重点南移、西优东扩、呈扇形组团式进展的空间进展策略，重点往成都中心城方向向南部的聚源新区进展，其次往东北部蒲阳方向进展，形成中心城、紫坪铺、西区、工业区、新区、青

10、城山六大功能组团。至此都江堰城市形成“青城山与都江堰堰区联动进展、融入大成都都市圈进展”的趋势，大都江堰时代到来，亟需城市名片与城市客厅出现，代言都江堰城市的全面升级。链接：都奖堰六大城市功能组团。生心城组团定位于全市的商业、娱乐、旅游综合服务中心，包含以堰为核心的老城区，通过杨柳河风情街、夜啤酒广场等结合旧城历史文化保护来进展观光旅游；紫坪铺组团作为紫坪铺水库与龙池虹口风景区的景区前旅游服务基地，进展旅游服务与休疗养设施；玉堂组团即城市西区，已有中信集团介入进行大规模综合性开发，定位为集休闲、旅游、度假、居住等功能为一体的城市组团；金凤-蒲阳工业区在城市东北部,以高新制造为主导，配套生活居住

11、；箜源新区是跳出老城区进行建设的新区,拥有城市级的行政、文化、体育、商业、金融设施配套,同时也具有居住、高新技术研发与旅游服务功能青城山旅游度假区以青城山为依托,重点进展旅游服务与居住功能。二、聚焦青城湖（一）青城湖优势1 .区位优势：青城湖地理环境优越，位于都江堰对接大成都的门户区域，“国色天香一青城湖一大观镇一青城山”旅游大通道上，交通便利，距成都30公里约30分钟车程，距温江10公里约10分钟车程，距青城山12.8公里约13分钟车程。2 .资源优势:毗邻都江堰、青城山等世界级文化旅游资源，借“青城山一都江堰”打造国际级休闲度假旅游区之势，有望成为“休闲之都”外向化、高端化升级的名片之一。

12、3,规模优势:青城湖项目占地8000亩，周边辐射与影响人口近百万，这一大量、集中、升值潜力巨大而利用条件较好的土地资源在宏观调控政策日益深化的今天更得特别珍贵。（二）青城湖劣势1 .过路经济：成青线尽管给本案带来了交通上的便利与区域格局上的改观，但作为一条连接成都与青城山的快速通道，很有可能造成“过路经济”的局面，即大量的人流直接进入胄城山度假区而不在胃城湖项目停留。2 .同质竞争：本案周边区域正处于开发高峰期，不管是都江堰自身的聚源新区、青城山、大观镇组团，还是温江的国色天香、金牛的华侨城等都有类似的旅游、度假概念，规模都接近千亩，市场影响力较大，极有可能与本案形成同质化竞争。三、结论青城湖

13、不应该是传统意义上的城镇体系下的新市镇，而应当结合区域、资源特色，构建以特色化进展为核心竞争力的主题化新市镇，与“都江堰、青城山”联动,共同形成一个融入大成都，对接全国乃至世界外向化、高端化休闲需求的超级平台。青城湖应成为休闲之都升级的新名片。青城湖作为青城山-都江堰国际休闲度假区的重要拓展区，完全有条件、有能力进展面向国际化的高端休闲产品，成为成都“休闲之都”全面升级的重要名片。青城湖应成为新特区城乡统筹新抓手。青城湖应与“新特区”挂档，成为实验城乡统筹的综合示范点。青城湖的规模与区位决定了在城镇体系中处于新市镇等级,青城湖的资源优势决定了它不应该是通常意义上的“新市镇”，而应该因地制宜，探

14、索一种以旅游休闲进展统筹城乡的新模式，成为以旅游休闲产业为主的国际化新市镇，成为新特区城乡统筹试验的新抓手与样板田。青城湖应成为大都江堰时代的超级客厅。青城湖项目所在区域在城市总体规划中尚无明确的功能布局，但随着成青线的通车，青城湖将成为“国色天香一一青城湖一一大观镇一一青城山”旅游大通道上的重要节点，有望与都江堰组团、青城山组团共同构成都江堰旅游金三角，成为青一都国际休闲度假区对接成都市区、对接全国与世界的门户区与重要的高端休闲目的地，都江堰融入成都、走向中国乃至世界的城市客厅与桥头堡。成为大都江堰时代城市升级、城市经营与城市营销的超级城市客厅，推动都江堰由成都卫星城市向大成都次级中心城市，

15、由传统旅游城市向生态城市、国际化休闲城市的转型升级。第二部分定位篇V理念创新1、特色主导的新市镇开发理念从青城湖的区位特征及区域特色出发，引入“新市镇”开发理念。即注重产业功能培养、区域中心服务型功能打造及特色化人口的导入。不仅是通常意义上的区域中心性的“新市镇”，同时与“大成都休闲之都”与“青城山一都江堰国际休闲度假区”的区域特色对接，以旅游休闲产业为特色，探索以旅游休闲统筹城乡进展的新模式，着力成为“新特区”的样板田与新示范。2、提升城市价值“大成都休闲之都升级”与“青城山一都江堰国际休闲度假区”的打造为本案提供了契机，“好风凭借力，送我上青天”，青城湖新市镇要主动对接城市及区域需求，高起点、大手笔地打造成都及都江堰的“新名片”与“新客厅”，提升城市价值。二、战略定位“运动主题国际新市镇”令关于柳街镇，肖城湖国际新市镇是区域性的商业中心、综合服务中心；关于都江堰，青城湖国际新市镇是门户，融入大成都都市区的桥头堡与新客厅；都江堰旅游组团金三角中的重要一极，“青城山-都江堰国际休闲度假区”的重要构成部分；关于大成都，青城湖国际新市镇是休闲之都国际化、高端化升级的新名片；综合改革配套试验区战略下特色化城乡统筹方式的重要抓手。令为什么是运动主题？休闲之都升级需要完善功能。随着人们生活水平的提高，运动成为休闲的耍紧方式之一，具有广泛的参与度与多种表现形式，长期以来，