市镇平湖城开发建设项目的可行性研究报告.docx

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1、*市*镇平湖城开发建设工程可行性研究报告前言4一、工程背景4二、重要结论及建议5第一局部：宏观环境研究8一、人文环境8二、经济环境H三、投资及政策环境13四、城市开展规划14五、*市房地产市场分析19五、总结24第二局部：工程相关行业市场研究25一、住宅竞争市场状况分析25二、别嬖市场状况分析31三、*商业物业市场状况分析35四、*办公市场状况分析37五、酒店市场状况分析37第三局部：工程SWe)T分析45一、地块特征分析45二、工程SWoT分析46第四局部：工程开展定位48一、区域开展定位48二、开发模型讨论62第五局部：投资财务评价65一、工程根本投资数据整理65二、工程投资本钱测算65三

2、、工程租售进度及资金回收测算65四、工程现金流量测算65五、投资敏感性分析65六、工程投资经济可行性评价和财务风险控制建议65第六局部：风险分析66一、经济风险分析66二、政治、政策风险分析66三、总结与建议69附件一：工程整表达金流量表70附件二：工程分期财务分析现金流量表71一、工程背景根据开发公司的委托，我司对*市惠山区*镇平湖城开发工程（以下简称开发工程）进展前期可行性研究。本所进展该项研究的主要依据是：,由规划设计单位提供的规划初步方案；/*市锡山区国土管理局批准的用地规划；/惠山区*镇提供的，并由*市规划局批准的*市*镇总体规划。据开发公司的委托，我们主要是对该工程的可行性作前期的

3、调查和论证分析，为开发公司是否进展下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料f数据处理f定性、定量分析一区域市场比拟分析一专家组综合分析一结论。从2007年11月底开场，我司就上述工程的可行性问题到*镇及周边乡镇进展了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济开展趋势、苏锡常地区房地产市场开展情况及数据资料，同时利用我们近年来作的相关问卷调查及*市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发工程进展定量、定性分析，在此根基上进展综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。二、重要结论及建议*

4、2000年起经济开展迅猛；居民收入的显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣，也改善了消费构造。市居民消费有以下几大特点： 住房消费热带动了相关产业的开展 餐饮业市场火爆 汽车消费成为市场中的一个靓点城市建设日新月异，特别是道路设施的建设，使*市的交通条件得以进一步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小”。此外，*私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔。 旅游业的兴旺为*带来众多的国内外旅游者，开掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题。 与苏州市、上海市相比，*市居民具有一定的消费能力，市场潜力巨大。 *镇 *-前洲：*特大型城市组团规划建设的重

5、要区域 *地区工业最兴旺的乡镇之一 全镇人口4.5万，外来人口3万； 开发区规划合理，各项根基设施规划建设比拟完善，特别是道路建设，使本工程的行车条件将十分优越 目前区域居住人口比拟少，且比拟分散，无论居住还是商业气氛均不成熟本工程地块情况 处于政府规划的“一城六组团之一”城市开展的重要组团。 周边居民非常较少 没有商场等公共设施 公共交通比拟薄弱 道路尚处于建设状态，近期将快速启动 规划前景十分看好本工程各物业市场前景 住宅市场尤其是中高端市场存在相当的需求空间，中大户型是本案重要选择。由于区域房价总价尚处于低位以及主要客户的居住习惯决定了区域中小户型住宅的需求空间不大； 低密度住宅在区域比

6、拟缺乏且需求较大，市场前景看好。建议以联排为主，可适当考虑叠加或洋房等类别墅类产品辅助，使得产品更加丰富。 就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及大量厂房的存在，办公楼的需求被削弱，且区内没有纯粹意义的办公物业，本案可适当考虑“总部办公”模式的类别墅办公模式；*开展向来重工轻商，办公需求不大，建议本工程中可设置一幢酒店式办公楼，设计完全满足住宅标准,配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米左右每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。 从酒店市场的开展来看，随着*经济的快速开展，星级酒店这一目前市场的稀缺产品将有良好的开展空间，平湖城的

7、规划也为星级酒店营造了高品质的周边环境，就区位而言，本案并不具备和其他星级酒店竞争的条件。酒店的开展更依赖平湖城整体规划实现程度，从开发角度来看宜迟不宜早。 商业配套是本案必不可少的组成局部，也是本案的重要收益点，考虑到周边客户的消费习惯以及客户的置业投资习惯，本案的商业可建成两层200平方米左右的独立商业模式。应重点营造滨水广场的商业气氛。财务分析 工程整体出租财务指标需要投入的资金（人民币，万元）：内部回报率（利息、所得税前）：%净现值（折现率10%,万元）：投资回本期（未考虑所得税影响）：年 工程租售结合财务指标需要投入的资金（人民币，万元）：IRR内部回报率（利息、所得税前）：%净现值

8、（折现率10%,万元）：投资回本期（未考虑所得税影响）：年第一局部：宏观环境研究一、人文环境R地理位置*坐落在江苏太湖之滨，地处江苏省南部、中国经济兴旺的长江三角洲中部。北靠长江，南濒中国第三大淡水湖一太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，是江苏省省辖的一个沿海城市。它经济兴盛，交通兴旺，环境优美，人文荟萃，是一个具有巨大吸引力的开放型城市。2、自然地理条件*历史悠久，自然地理条件优越。全市总面积4650平方公里，下辖江阴市、宜兴市、锡山市三个县级市和南长区、崇安区、北塘区、郊区、马山区、新区六个区。*市区居中而立，南濒浩淼太湖，西拥锡山、惠山，中有千年古运河，古老而盈满现代气息，繁华

9、而宁静优雅。3、人口特征*市人口增幅和总量开展较大，2006年底*市常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。另一方面人口老龄化程度日益加深，目前*市50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。人口受教育程度提升较快，截至去年，全市人口拥有高中以上文化程度为154万人,约占总人口的35%。人口空间布局渐趋组团式分布。我市中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外尚缺少明显的人口集聚副中心。 市区面积：与常州、苏州相当，接近于省会

10、城市南京市区面积的35%。 人口规模:与常州、苏州相当,接近于省会城市南京市区人口规模的45%o从外来人口方面来看：2006年底，*市外来人口总量到达218万。外来人口呈现“三高两低”的特点：一是在年龄构造上青壮年的比例较高。目前登记在册的218万外来人口中，15周岁以下少年儿童占7.2%,16至45周岁的青壮年有183.5万占84.2%。二是男性的比例较高。外来人口男女比例稍有失衡。三是从事低端行业和工程的比例较高。目前全市外来人口中有各类务工人员153万人，占70%。在冶金、纺织、建筑等行业的一线生产工人中，外来人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外来人员中大学以上文化仅为4.7万人，

11、约占2.2%,高中文化的18万占8.5%,而初中以下文化的人有184万，约占85.6%。五是城市化水平偏低。现有暂住人口中居住地点相对稳定、时间在一年以上的仅有82万人，只占37.6%。大局部暂住人口无法迅速融入本地社会，导致流动人口城市化水平偏低。 *的人口特征决定了新*人的购房需求远不及昆山、苏州市场来得强劲，本地需求是*的主要需求构成点。简要评述：、与省会城市南京相比，*市市区规模（人口、面积）相对较小；但与苏州、常州的规模相当。、*市区的城市集中度较低，与苏州、常州一样，主要是因为区县经济比拟兴旺。（*市市区总人口与江阴、宜兴两市人口相当）、*市的城市化水平与南京相比拟低，而与苏州相当

12、；*、南京、苏州三市的城市化水平分别为：37.59%x63%、41.42%o4、交通条件*南濒太湖，北依长江，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，交通十分兴旺。航空：* *市距上海虹桥国际机场120公里。* *市距*机场20公里。该机场主要服务于国内航线。* *市距南京碌口国际机场180公里。海运：* *的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海。进出口货物可以十分便利、可靠地海运抵达世界各地。市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。铁路：经沪宁线可与全国铁路连网直通。正

13、在规划中的京沪高速铁路将为*交通提供更为便捷的条件。公路：经沪宁高速公路约90分钟可以进入上海市区，312国道横贯*全境。经锡澄高速公路，*与江阴长江大桥（世界第四大斜拉桥）贯穿。国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交会点正在*市二、经济环境*工业兴旺，商业繁荣，素有“小上海”之称。近年来*经济运作良好,03年04年05年06年GDP（亿元）1901235028053300同比增长12.00%17.40%15.10%15.30%列江苏省名次2222人均GDP43155528256232357709列江苏省名次2222”市0306年经济数据上半年*市经济继续保持良好

14、的开展态势。呈现出生产持续攀升，效益继续提升，投资有效增长，市场活力释放，收入稳步提高的良好局面。全市经济继续在上升轨道上稳健运行，上半年*市实现生产总值1835亿元，可比价比去年同期增长15.4%;全市三次产业构造由去年年底的1.6:59.6:38.8调整为1.2:59.3:39.5,第三产业比重比去年年底提高了0.7个百分点。2007年上半年*市财政一般预算收入139.90亿元，同比增长28.7%;居民人均可支配收入10774元，同比增长14.9%;农民人均现金收入为7513元,同比增长13.1%。对外贸易、招商引资大幅增长，进出口总额不断创下新高。2007年，投资和外资保持一定的增长速度

15、，为经济的增长注入了新的活力。全市完成进出口总额238.65亿美元，同比增长34.4%。其中，出口总额130.32亿美元，同比增长36.8%;消费品市场安康开展*市城乡居民收入稳步增加，消费需求日益扩大，消费质量与层次得到进一步提升。一是特色商业街区推动了个性化消费市场的开展。上半年,全市贸易业和住宿餐饮业个体经营户共实现零售额232.36亿元，同比增长17.1%;占全市零售额的比重达41.9%。随着安康路休闲服饰一条街、大成巷步行街、学前街电脑街等很多已初具规模的特色商业街区的形成，增强了区域性商贸中心的辐射能力；二是住宿餐饮业保持较高增长。上半年，*市住宿餐饮业共实现消费品零售额52.03亿元，同比增长18.0%,占零售额总量的份额达9.4%,比