业主大会和业主委员会活动指导规则.docx

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1、业主大会和业主委员会活动指导规则总则第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、省物业管理条例、市物业管理条例等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本规则。第二条本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会

2、和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第六条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。市（县）、区物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举；及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉；会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷；开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规的宣传。社区居（村）民委员会协助街道办

3、事处（镇人民政府）做好业主大会、业主委员会活动的相关工作。第七条街道办事处（镇人民政府）应当会同市（县）、区物业管理行政主管部门建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度，必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）业主委员会不依法履行职责的；（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题的；（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；（四）提前终止

4、物业服务合同的；（五）物业服务企业退出和交接过程中出现问题的；（六）需要协调解决其他物业管理问题的。街道办事处（镇人民政府）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。第二章业主大会第一节业主第八条经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定

5、和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主

6、委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。第二节一般规定第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主较少（低于100人）且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。第十三条业主户数超过300户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。本规则中业主大会和业主代表大会

7、统称为业主大会。第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第十五条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；（六）决定依法改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定专项维修资金筹集使用、管理事项；（八）依法对物业管理区域的分立、合并作出决定；（九）制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金

8、使用额度的授权、管理方式等；（十）制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准；（十一）审议并监督业主委员会工作报告、经赛使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况；（十二）有权撤销业主委员会作出的决定；（十三）决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款第八项的，应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意；决定前款其他事项的，应当经专有部分占建

9、筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：（一）物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式（委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理）；（四）业主共同利益的维护;（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。第十七条业主大会议事

10、规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称以及相应的物业管理区域；（二）业主委员会职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（八）业主委员会委员的资格、人数和任期；（九）业主委员会换届选举、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职责、薪酬标准；（十一）是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准;（十二）经营性收益使用和分配的具体办法;（十三）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第三节首次业

11、主大会会议筹备第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关文件资料。第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府

12、）应当自收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。市（县）、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组开展工作。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等费用由建设单位承担。第二十一条街道办事处（镇人民政府）应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：（一）确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的60%；（二）依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告；征集业主报名

13、参加筹备组的,征集期不少于150；（三）组织建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会派员参加筹备组；（四）筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任，也可由街道办事处（镇人民政府）指定筹备组其他人员担任；（五）拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处（镇人民政府）提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处（镇人民政府）负责协调解决，并作书面回复；（六）街道办事处（镇人民政府）可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作；（七）公示结束后，报

14、市（县）、区物业管理行政主管部门备案；（八）筹备组经市（县）、区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，公告期不少于7日。筹备组自公告之日起成立；（九）筹备组应当接受物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字；（十）筹备组自成立之日起7日内召开筹备组会议。第二十二条筹备组工作原则如下：（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；（二）筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意；（三）筹备组成员在进行表决时应当在

15、决议上签字，注明“同意”或“反对”；（四）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知街道办事处（镇人民政府）；（五）筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；（六）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。街道办事处（镇人民政府）应当协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处（镇人民政府）应当另行确定筹备组组长。第二十三条筹备组应当自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：（一）草拟关于本物业管理区域是否设立业主代表大会制度，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案。（二）统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。（三）确定首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单；拟设立业主代表的，组织产生业主代表候选人名单。（四）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、召开地点、表决事项、表决规则等。（五）首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法,组织产生业主大会监票人名单。（六）确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等。（七）确定筹备组业主成