【地产研报素材】2021世茂福晟钱隆华府批单位价格调整建议_9620.docx

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1、钱隆华府17栋单位价格调整建议一、调整目的：项目于20XX年4月28日正式对外面世，销售业绩并不理想；为完成项目既定的销售目标，以便更好的回收资金，为给项目后续持续热销奠定基础，给予市场热销的局面，建议重新调整目前在售产品的价格。二、项目17栋销控类别0102030405面积95Ol295肝105mt82Ol2105m2户型三房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫两房两厅一卫三房两厅两卫均价42004300490047004600套均总价398000408000520000390000480000242322212019181716151413121：1098765321、开盘推出Ill套，实收均

2、价为4600元r112,至今销售27套，销售率仅为24%2、诚意登记74批，开盘当天成交15套，解筹仅率20%3、三房销售套数为26套，占整体96%,分布在01单元和05单元，两个单元想反面的房源由于价格高，造成出货速度慢；两房销售1套，占整体4%三、调整依据：依据一：客户情况1、认筹客户接受价格分析2、未成交客户价格接受分析依据二：区域匹配面积段价格与速度之间的关系依据三：存量分析依据四：未来新增竞品推货分析依据五：核心个盘情况四、具体情况依据一：客户情况分析1、认筹客户接受分析已认筹客户接受价格区间（中原）价格区间3500以下3500-37003700-39004000-42004300-

3、45004500以上合计客户（批）11225155260从目前中原认筹的60批客户中看出，主力接受的价格区间在3700-3900元/Itf之间，其次是4000-4200元11f之间，目前项目认筹的客户主要分布在项目周边的厂企或者村落，对于价格的敏感度高。2、未成交客户分析序号原因批数比例1价格偏高2564%2购买其他13%3意向其他栋513%4出差25%5认筹时间长513%6按揭问题13%合计39100%认筹客户因为价格高而未购买的有25批，占据整体的64%,其次是一箱购买12栋和19栋5批占13%,以及认筹时间过长5批占13%0依据二：区域匹配面积段价格与速度之间的关系:1、80-90面积段

4、情况该面积段成交量最大的是两个价格段，4100元/肝左右，主要是新鸿俊园、幸福码头等项目的成交影响，以及超过5000元11f的价格主要是万科项目的影响2、90TOOitf面积段情况该面积段成交量大的价格分布主要是三个价格段：第一个是4200元/nV左右的，主要是受幸福码头、城果等项目的影响；第二个价格段是4500元11f左右的，主要是受君华新城七区等的影响；第三个价格段是超过5000元/in2的，主要是凯茵又一城，以及保利林语项目。3、100-HOltf面积段情况该面积段的成交量大的价格段大致分为两个，第一个是4300元11f左右的产品，该部分产品主力分布在君华新城二区；第二个价格段是超过50

5、00元11f的，主要是凯茵又一城，以及保利林语项目。4、120-130Itf面积段情况该面积段的分布较为均匀，从4200元11f起，均有不同的项目出现不同的价格。依据三：存量分析开发区截至2015年5月3日住宅存量面积60m2以下60-80m280-90Itf90-100m2100-120Itf120-144Itf144-180m2180ma以上汇总套数24037892634017269626667786016目前开发区的存量最大的面积段分别是100T2011120T4411f以及80-90m2,占总存量的60%左右,三个面积段分别于项目的82m9511105f三个面积段重叠，将面临巨大的竞争

6、压力。依据四：未来新增竞品推货分析序号项目名称面积段预估推售套数预估推售时间预计价格（元/m?）1泮溪花园88-1242306月4600-68002富泰华庭90-1202507月4000-43003汇美豪庭90-1202507月4300-45004泰瑞居68-12715010月4300-45005健康花城90-1202507月4800-5200下半年预计有全新的5个项目面世，将有超过1000套的货量面世，面积段与项目雷同，竞争将进一步加大。依据五：在售核心竞品在售价格以及出货速度：1、君华硅谷（1）在售产品情况面积（m,）7686118整体均价均价(tm2)4600440043004400总价

7、（万）32-3336-3848-51近半年月均出货速度6840（2）、整体出货速度：3月份网签239套，网签均价4349元11f（3）竞品小结：A、项目在销售二区产品之前的预售价格5000元11f,而二区的实际成交价格仅为4349元11价格促动了前期对于项目关注的客户；B、两房产品出货速度慢，与区域内的客户群体有直接的关系：目前区域的客户主要以购买自住为主，投资意识薄弱；C、目前以价换量是目前项目的主要出货形式，另外配合业主转介成交送5000元管理费以及5万元首付的营销手段。2、裕龙君汇（1）在售产品价格面积（ma）82-85110130155整体均价均价（元m）510052004680起（带

8、装修）4680起（带装修）5300总价（万）43-4557-6060-6572-76近半年月均出货速度2462（2）出货速度:月份成交套数成交面积（肝）成交均价（元/肝）2014年10月263059.925159H月6743.63502312月162040.5150642015年1月151907.5849432月4514.6750163月131523.325108（3）竞品小结：A、裕龙君汇项目价格一直没有太大的变化，但近半年最高的成交月份仅26套,平均近半年的出货速度仅为13套/月B、加上其目前剩余产品主要是130f以上的三房和四房产品，增加了出货的难度，近期出现带装修出售，价格仅为4680

9、元11f起。C、目前大概剩余仅500套余货（全部取得预售证）3、幸福码头（1）在售产品价格面积（m1）90115整体均价均价(m2)450043004400总价（万）40-434750近半年月均出货速度12（2）出货速度:月份成交套数成交面积（Hf）成交均价（元11f）2014年10月363332.054096H月4410.05412612月141288.0445752015年1月312914.6646162月131203.534442I3月I31I2804.444476（3）竞品小结：A、幸福码头的的产品贴近市场，9011f三房和11511f四房产品，B、近半年中月份成交最高的是36套，主要

10、是价格降了下来为4100元/肝，其次是20XX年1月带装修出售，价格仅为4600元11f,价格是促动成交的最大因素。五、价格调整建议：1、调整意义首批单位作为项目起势的奠基石，必须充分考虑项目的的客户群体接受的价格区间与出货速度之间的关系，目前项目的展示面不足、生活配套未能兑现的情况下，且为后续的低开高走的策略奠定基础，同时一定程度上保证甲方的利益，建立与核心竞品之间的价差，2、调整依据：依据一：客户情况：诚意客户接受价格在3700-3900元/肝之间，解筹后客户反馈开盘价过高（开盘价格为4600元11f）依据二：区域匹配面积段价格与速度之间的关系：价格与目前项目在售价格接近，难以实现差异化竞争依据三：存量分析：100-12Om2、120-144行以及80-90m2,占总存量的60%左右，与项目面积段重叠，将面临巨大的竞争压力依据四：未来新增竞品推货分析：将有超过1000套的货量面世，面积段与项目雷同，竞争将进一步加大依据五：核心个盘情况：个盘通过不同手段增加附加值或者降价促进成交。3、价格调整建议如下:面积（Itf）8295105整体均价均价(7cma)3900380041004000总价（万）31-3335-3744-47L17栋整体均价：3900-4100元mt之间（毛坯）2、垂直价差：10元/皿3、价格分布：中间高两端低（橄榄形状）中原钱隆华府项目组