新建农产品交易物流中心项目评审报告(代可研报告).docx

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1、关于新建农产品交易物流中心项目贷款评审报告一、总论二、借款人基本情况三、项目建设的必要性四、项目工程建设条件五、设计方案及工程估算六、项目建设优势评估七、项目投资估算与资金来源评估八、项目财务效益指标分析九、项目财务估算十、贷款偿还计划十一、不可预见风险十二、结论和建议十三、附表1、建设投资估算表2、建设期利息估算表3、流动资金估算表4、项目总投资使用计划与资金筹措表5、营业收入和营业税金及附加估算表6、总成本费用估算表7、固定资产折旧费估算表8、无形资产及递延资产摊销费估算表9、利润及利润分配表10、建设期利息及借款还本付息计划表11、资产负债表12、财务计划现金流量表13、项目投资现金流量

2、表14、项目资本金现金流量表15、借款还本付息计算表湖北*物流股份有限公司新建工程项目评审报告一、总论（一）项目基本情况1.1 项目名称*农产品交易物流中心。*是江汉平原和洞庭湖平原的合称，其中：江汉平原包括湖北省5个地级市中的17个县市区（即*的洪湖市、监利县、石首市、江陵县、公安县、松滋市、*市区和*区；宜昌的枝江市和当阳市；荆门的钟祥市、京山县、沙洋县和东宝区；孝感的汉川市和应城市；武汉的蔡甸区），以及天门、仙桃、潜江3个直管市；洞庭湖平原包括湖南省常德、岳阳、益阳3个地级市。总面积达9.68万平方公里，常住人口约3500万。1.2 项目性质既有法人新建项目。1.3 项目地址湖北省*大道

3、，西起*,东至*,南抵*,北达*,总占地面积*亩，其中：商业用地*亩，工业用地*亩，道路绿化代征地*亩。1.4 项目建设单位湖北*物流股份有限公司（以下简称“*公司”）01.5 项目立项及批复情况依据湖北省人民政府关于贯彻国务院投资体制改革决定的意见（鄂政发（2005）*号）规定，本项目属备案性质。200*年*月，项目取得了湖北省企业投资项目备案证（项目编码*）。2007年3月，项目完成了可行性研究。1.6 项目建设内容项目主要建设内容分为三大块：一是农产品交易市场，总建筑面积104348M2,其中：粮棉油市场8394M2,蔬菜市场24765M2,水果市场36861M2,水产品市场7727M2

4、、副食市场13149M?、干货市场8077M?、肉食禽蛋市场5375M;二是仓储设施及冷库，总建筑面积31612M2,其中：综合仓库5092M2、粮油仓库3255M2、副食仓库2537M?、干货仓库668IM?、冷库14047M;三是配套服务设施，总建筑面积57477M2,其中：分拣加工包装中心14855M2、检测检疫中心1200M2、配送中心144OM2、电子商务中心100OM2会展中心1920OM2、商务中心1079OM2、公司自用办公636OM?、其他2632M2。项目总建筑面积193437M2。1.7 项目建设规模项目建成后，农产品年交易量为290万吨，其中：粮食50万吨、油料45万吨

5、、棉花30万吨、蔬菜50万吨、水果50万吨、水产品10万吨、副食20万吨、肉禽蛋30万吨、干货土特产5万吨。配套服务规模为：农产品配送5000吨/天、初清分级分拣1700吨/天、包装能力800吨/天。1.8 项目建设期2年。1.9 项目投资规模项目总投资*万元，其中：建设投资*万元，建设期利息*万元，配套流动资金*万元。1.10 项目资金筹措项目总筹资*万元，其中：项目资本金*万元，占比*%;债务资金*万元，占比*%；其他资金来源*万元，占比*%O1.11项目建设进度项目已进入施工阶段，土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证全部办理到位。冷库、仓储设施和干货土

6、特产市场的框架结构已基本形成，蔬菜、水果市场的大棚基础已开始建设，截至200*年底，已累计到位资金*万元。1.12 项目评估方法国家发展和改革委员会、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家有关部门规定的评估方法。1.13 项目评审依据国家粮食储备局武汉科学研究设计院（工程咨询甲级资质）编制的*农产品交易物流中心项目可行性研究报告及*公司提供的相关资料。二、借款人基本情况2.1 概况*公司前身为*市*商贸城有限公司,由*集团有限公司于199*年发起设立，200*年更名为湖北*物流股份有限公司。该公司位于湖北省*市，主营装饰建材、家居用品、农副产品的流通和物流配送以及电子商务等

7、业务，2001年通过IS09001国际质量管理体系认证，200*年*月被湖北省农业产业化经营领导小组认定为湖北省农业产业化省级重点龙头企业(鄂农产字(2007)*号)。公司基本存款账户开设在农行*市支行*分理处，在*市*营业部开设一般存款账户。公司依法合规经营，各种证照合法、齐全、有效。企业法人营业执照注册号：*,组织机构代码证号：*,贷款卡号：*,税务登记证号：*,粮食收购许可证号：鄂*。1996年至1998年，*集团公司投资建设了*商贸城装饰材料市场和*商贸城陶瓷石材市场，占地面积220亩，建筑面积16.7万ML主营建筑装饰装潢材料，市场覆盖*、等地，是国家经贸委评定的首批“国家重点商品市

8、场”o1999年12月，*集团有限公司以上述装饰材料市场和陶瓷石材市场资产投资组建*市*商贸城有限公司，2001年更名为湖北*物流股份有限公司。2003年，公司投资建设了占地面积70亩、建筑面积7万M2、主营家居用品的*国际家居城。目前，公司三大市场形成的市场集群是长江中上游地区规模最大、设施最全、管理最先进的建材装饰、家居用品集散批发中心。此外，公司1998年投资兴建了主营BTc)B电子商务业务、目前我国建材流通行业重点电子商务试点项目“中国建材商务网”。可以说，在经营物流产业上，公司积累了较为丰富的经验。2007年3月，经股东大会决议，公司拟申请在深圳中小企业板块上市，相关准备工作正在进行

9、中。2.2 股权结构公司*年成立时注册资本*元，其中：*集团有限公司*万元，占比*%;*市*实业发展总公司*万元，占比*%；*市*有限公司为5万元，占比0.1机200*年*月，公司注册资本增加至*万元，其中：*集团有限公司*万元，占比*%;北京一方房地产开发有限公司*万元，占比*%；*市*贸易有限公司13万元，占比*%；*市*实业发展总公司为*万元，占比*%;*市*有限公司为*万元，占比*%。2001年12月，公司注册资本增加至*万元，其中：*集团有限公司*万元，占比*%;北京*开发有限公司*万元，占比*%；*市*贸易有限公司*万元，占比*%；*市*实业发展总公司*万元，占比*%;*市*有限公

10、司*万元，占比*%。2007年11月，公司对其股权结构进行了调整，调整后注册资本仍为*万元，其中：*集团有限公司*万元，占比*%;深圳市*集团有限公司*万元，占比*%；*市*有限公司*万元，占比*%；*科技有限责任公司*万元，占比*%；*500万元，占比7.17%;*300万元，占比*%；*万元，占比*%;*45.2万元，占比*%。各股东基本情况如下：1.1.1 2.1*集团有限公司该公司始创于1989年，是一家以装饰建材、家居、农产品物流交易为主，兼营广告传媒、电子商务、化学工业清洗、房地产开发业务的民营企业，注册资本*万元，法人代表*。近几年来，公司先后被各级政府部门、行业协会授予“全国守

11、信用重合同企业”、“中国500强民营企业”、“湖北省百佳纳税企业”、“湖北省百佳最佳成长型中小企业”、“湖北省AAA级信用企业”、“湖北省最佳文明单位”、“*市纳税大户”等荣誉称号。除了控股*公司外，公司还拥有*房地产开发有限公司、*广告有限公司、湖北*有限公司等3家子公司.1.1.2 *集团有限公司该公司成立于*年10月，公司注册资本*万元，法人代表*,是目前国内资本规模最大、投资能力最强、最具竞争力的内资创业投资公司“领头羊”。1.1.3 2.3*市*有限公司该公司成立于*年*月，注册资本*万元，法人代表*。公司主要投资于*项目，项目产品应用广泛，大至航天工业、通讯设备、汽车工业、IT产业

12、，小至家电产品、办公设备、文具及玩具等，全球需求量每年增长*%以上。1.1.4 2.4*有限公司该公司成立于*年*月，注册资本*万元，主营计算机技术开发、研制、计算机网络设计、安装，计算机软硬件耗材、办公自动化、电子产品销售等，法人代表*。截至*年末，公司总资产*万元，总负债0万元。*年实现主营业务收入*万元，净利润*万元。1.1.5 oofoofc*,男，*年*月出生，浙江*人，高级经济师，硕士研究生学历，曾任*国有大型企业副厂长、厂长、总经理等职务，*年创办浙江*股份有限公司，现任上市公司*法人代表、董事长。1.1.6 5oooc*,男，1*年*月出生，大学学历，中国*工业协会理事、中国工

13、商会理事、中国建筑装饰协会理事，*年创办*有限公司，现任公司董事长兼总经理。1.1.7 *,男，19*年*月出生，湖北*人，中共党员，大专学历，高级经济师，历任原*地区*局办公室副主任、*科长，19*年至19*年任*市*科长，199*年至200*年任*市*所长，2003年至今任*市*有限公司董事长兼总经理。1.1.8 *杨荐，男，19*年*月出生，湖北*市人，大专学历，现任*公司董事、*农产品交易物流中心项目建设指挥部副指挥长。1.2 3组织结构公司具有独立的法人资格，按照现代企业制度进行治理，最高权力机构为股东大会，股东大会选举产生董事会和监事会。总经理由董事会聘任，并负责公司的日常经营管理

14、。公司内设财务部、办公室、项目部、企管部、证券部等内部管理机构，各部门部长按岗位履行自己的职能，对总经理负责。公司现有一个子公司湖北*有限公司，该公司成立于20*年*月，是一家主营物业管理、房屋出租、物流配送、室内外装饰服务、家具及厨用机械、五金交电生产与销售的民营企业。公司法人代表*,注册资本*万元，其中：*集团有限公司出资*万元，占比*%;*公司出资*万元，占比*%。2.4 经营者素质公司董事长、法人代表*,19*年*月出生，湖北*人，大专学历，高级经济师，全国工商联执委、湖北省政协委员、*市人大代表、*市工商联副会长、*市区总商会会长，19*年创办*集团有限公司，先后获得“湖北省劳动模范”、“湖北省优秀建设者”