济宁市物业管理条例.docx

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1、济宁市人民代表大会常务委员会公告济宁市物业管理条例已于2023年12月29日经济宁市第十八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，于2024年1月20日经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第七次会议批准，现予公布，自2024年5月1日起施行。济宁市人民代表大会常务委员会2024年1月20日济宁市物业管理条例（2023年12月29日济宁市第十八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过2024年1月20日山东省第十四届人民代表大会常务委员会第七次会议批准）第一章总则第二章物业服务区域和前期物业管理第一节物业服务区域第二节前期物业管理第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会第二节业主委员会第三节

2、物业管理委员会第四章物业服务第五章物业的使用和维护第六章监督管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人等相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐宜居社区建设，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例、山东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的物业管理、物业服务及其监督管理活动，适用本条例。第三条物业管理活动应当坚持党建引领、业主自治、专业服务、多方参与、政府监管、权责一致、公开透明的原则。第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入基层社会治理体系，建立健全物业管理综合协调和执法

3、责任清单制度，强化执法部门进小区执法的责任落实；应当将物业服务业纳入现代服务业发展规划，完善扶持、激励政策，推动物业服务行业专业化、产业化、规范化、市场化、智能化。第五条市住房城乡建设主管部门、县（市、区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理和物业服务活动的监督管理工作。发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、城市管理、城乡水务、卫生健康、应急、审计、行政审批、市场监督管理、消防救援等部门、单位按照各自职责，做好物业管理相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的指导、协调和有关监督管理工作。社区居民委员会负责指导、监

4、督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第六条物业行业协会应当加强行业自律，自觉接受有关部门的监督，依法制定和组织实施自律性规范，提高从业人员整体素质和技能水平，调解行业纠纷，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业行业协会。第二章物业服务区域和前期物业管理第一节物业服务区域第七条物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建（构）筑物规模、共用设施设备配置、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设

5、备是共用的，应当划定为一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以划分为不同的物业服务区域。红线图范围内的城镇公共道路、公共绿地、河道等公共区域不得划入物业服务区域。第八条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当依法向建设项目所在地的县（市、区）物业主管部门申请划分物业服务区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府等单位的意见后，进行划分登记，并告知建设单位，建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示。已划定的物业服务区域确需调整的，经物业服务区域内业

6、主依法表决同意后，由县（市、区）物业主管部门按照本条例的规定重新划分登记。已投入使用但尚未划分物业服务区域的，经人数占比百分之十以上的业主书面申请，由物业所在地的县（市、区）物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后，提出物业服务区域划分的建议方案，由业主共同决定后划定物业服务区域并公告。非住宅物业服务区域划分，参照住宅物业服务区域划分程序进行。第九条新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房。物业服务用房应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设，且符合下列规定：（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二

7、）独立且相对集中，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口，方便服务业主；（三）建设项目分期开发建设的，物业服务用房原则上应当一次性建好。按项目设计方案确需分期建设的，首期按不少于建设工程项目总建筑面积的千分之三配置，后期按标准补齐。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。住宅小区内综合执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。第十条物业

8、服务区域内的下列部分属于业主共有：（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的除外；（二）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；（三）建（构）筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、电梯、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；（四）占用业主共有的道路或者其他场地建设的车位;（五）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；（六）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。第二节前期物业管理第十一条建设单位在物业服务区域划定后，应当依法选聘前期物业服务人，签订书

9、面物业服务合同；在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料，向县（市、区）物业主管部门办理前期物业服务备案。建设单位在商品房销售时，应当将前款备案资料作为商品房买卖合同约定的内容。第十二条物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定，与前期物业服务人共同对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当包括承接查验基本情况、存在问题、解决方法、整改期限、双方权利义务、违约责任等事项。分期开发建设的物业，建设单位

10、和前期物业服务人可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在物业承接查验协议约定的期限内予以整改，或者委托前期物业服务人整改，整改费用由建设单位承担。整改完毕后，建设单位应当及时组织复验。承接查验应当邀请业主代表参加，县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对承接查验活动进行现场监督。物业服务人应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。第十三条在办理物业承接查验手续时，建设单位应当在县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下，依法向前期物业服务人移交物业服务用房和资料。建设

11、单位应当自物业交接后三十日内，在物业管理信息平台上填报承接查验资料。承接查验资料应当包括临时管理规约、建设单位移交资料清单、承接查验协议、查验记录、交接记录等。第十四条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会第十五条房屋所有权人为业主。尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权

12、利，并承担相应的义务。业主依法享有权利并履行义务，不得以放弃权利为由不履行义务。第十六条一个物业服务区域成立一个业主大会，全体业主为业主大会成员。设立业主大会、召开业主大会会议时，街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当给予指导、协助。第十七条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）己交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当及时书面告知街道办事处、乡镇人民政府，并在物业服务区域内显著位置公告。

13、建设单位应当同时报送筹备首次业主大会会议所需的资料。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组，并报告县（市、区）物业主管部门。物业主管部门应当予以指导、培训和协助。符合首次业主大会会议召开条件，建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。第十八条业主大会筹备组由七人以上单数组成，组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任，负责召集和主持筹备组工作，其他成员由业主、社区居民委员会、建设单位、前期物业服务人代表组成，其中业主所占比例不

14、得低于筹备组总人数的二分之一。建设单位、前期物业服务人未参加筹备组的，不影响筹备组成立。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十九条首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主委员会产生之日起，筹备组自行解散。未在规定期限内召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。自筹备组解散之日起三十日内，按照本条例的规定重新组建筹备组。第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议，按照业主大会议事规则的规定召开，由业主委员会负责召集。定期会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：（一）有百分之二十以上业主提议的；（二）发生重

15、大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议。第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式。鼓励和引导业主采用互联网形式召开业主大会会议，使用电子投票系统。业主委员会应当于会议召开十五日前，将会议议题、会议召开的时间、地点、表决方式等内容在物业服务区域内显著位置向全体业主公示，同时书面告知社区居民委员会。街道办事处、乡镇人民政府应当派员参加业主大会会议，并做好指导和监督工作。第二节业主委员会第二十二条业主委员会是业主大会的执行机构，依照法律、法规的规定和业主大会的授权履行职责。第二十三条业主委员会应当通过在物业服务区域内显著位置设置公示栏等方式，向业主公布业主委员会组成、成员分工以及监督方式，并定期公布共有部分的用途、业主公共收益的使用和分配、建（构）筑物及其附属设施维修资金的使用和筹集等信息。业主委员会可以委托物业服务人协助公告信息。业主委员会应当公开而没有公开的信息，业主有权要求业主委员会公开，仍不公开的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会限期公开。第二十四条业主委员会由五人以上单数组成。业主委员会成员应当由物业服务区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可以连选连任。