洋山庙弄地块项目房屋征收补偿方案.docx

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1、洋山庙弄地块项目房屋征收补偿方案因旧城区改建需要，需对洋山庙弄地块项目范围内国有土地上房屋进行征收。根据国家和省、市、区国有土地上房屋征收补偿相关法规政策，结合实际情况，制定本项目房屋征收补偿方案。一、征收目的因旧城区改建需要，需对洋山庙弄地块项目范围内的国有土地上房屋进行征收，符合国有土地上房屋征收与补偿条例第八条第五项规定的公共利益情形。二、征收范围洋山庙弄地块项目房屋征收范围为：东至港务新村、南至镇海中学、西至洋山庙弄、北至后大街，具体门牌号：洋山庙弄52号，洋山庙弄54号（后大街19号），后大街55号（金向任弄4号），后大街57号（金向任弄6号），后大街59号（后大街17号），后大街9

2、0号、IOl号、Ill号（后大街17-2号），后大街133号，后大街165号，后大街61号205号。如有出入，以区人民政府公布的征收范围为准。三、调查基本情况本项目涉及房屋总建筑面积约2.08万平方米，其中住宅约1.85万平方米、非住宅约0.23万平方米；涉及总户数357户，其中住宅304户、非住宅53户。四、补偿依据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（浙江省人大常委会公告第14号）、宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法（市政府令第219号，根据2018年12月13日市政府令第244号宁波市人民政府关于修改和废止部分政府规章的决定和2019年8

3、月19日市政府令第244号宁波市人民政府关于修改宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的决定修正）、关于实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见（甬建发2015）75号）、宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定（甬政发（2018）52号）和宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定（镇政发（2019）12号）等有关规定。五、房屋用途和面积确定（一）被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房

4、产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。（三）征收范围内的未经登记建筑按照宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿方法（甬政办发（2014）13号）进行补偿。六、住宅补偿方案被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。（一）住宅货币补偿方案1.补偿（1）房屋价值的补偿。被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格

5、，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。本项目预评估价值时点为2019年5月31日，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0）,标准层次（层次差价率为0）,使用年限为25年，土地使用权类型为出让，内部无装修，住宅房屋预评估比准价格为11864元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。（2）低收入住房困难补偿。属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米

6、部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的，按照宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法（甬政办发（2015）107号）的规定办理。（3）一次性补偿搬迁费。一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算；其中不足1万元的，按1万元补偿。2.补助（1）货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的15%给予补助。（2）住房困难补助。对不符合低收入住房困难家庭的被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积低于54平方米的，不足54平方米部分按被征收房屋评估比准价的50%给予住房困难补助，但被征收人他处另有房屋的除外。申请住房困难

7、补助的，按照宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法（甬政办发2015）107号）的规定办理。（3）临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米22元给予6个月的临时过渡费补助；其中每月不足1200元的,按1200元计算。（二）住宅产权调换补偿方案1 .产权调换房屋房源及预评估比准价格（1）住宅产权调换为期房安置，安置房源为前葱园路地块新建住宅（期房），预计期房交付时间为2022年年底，安置房（期房）套型面积约为68平方米、80平方米、90平方米、100平方米、120平方米。（2）产权调换房屋预评估比准价格：本项目预评估价值时点为2019年5月31日，按照比较法评

8、估，预测本项目中钢混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0）,标准层次（层次差价率为0）,新建住宅产权调换房屋（前葱园路区域安置地块）预评估比准价格为11980元/平方米。本项目房屋征收最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。2 .产权调换面积及差价结算（1）产权调换住宅房屋建筑面积。按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换房屋评估比准价格换算，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。其中，住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定处理。上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房

9、屋补偿价值结算差价。符合低收入住房困难家庭的被征收人，产权调换房屋建筑面积54平方米部分或者被征收房屋补偿价值（含低收入住房困难补偿）部分不结算差价；产权调换房屋建筑面积超过54平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价。（2）产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算面积的5%给予产权调换面积补助，补助面积超过10平方米的，按10平方米给予补助。补助面积部分不支付房款。（3）产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一

10、部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。（4）产权调换差价结算补助。产权调换住宅房屋向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分住宅房屋评估价值的20%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。3 .一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算；其中不足1万元的，按1万元补偿。4 .临时安置方式和临时安置费被征收人选择产权调换自行解决过渡用房的，按被征收房屋建筑面积每平方米每月22元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后6个月内的临时安置费补偿，其中每月不足1200元的，按1200元补偿。超

11、过24个月未交付用于产权调换住宅房屋的，将按规定自逾期之月起按最新临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费。七、商业用房补偿方案商业用房补偿以货币补偿为主，如被征收人确实需要产权调换的，征收部门将在城区范围内提供产权调换房屋，被征收人需按规定结算被征收房屋与产权调换房屋的差价，补偿方案如下：（一）补偿1.被征收房屋价值补偿被征收商业用房房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素按规定的评估办法评估确定。本项目预评估价值时点为2019年5月31日，按照市场比较法评估，预测本项目中临后大街商业用房，钢混二等结构，层次为地面一层，层高4.5米，使用年限为25年，土地性质为

12、商业国有出让，内部无装修，预评估比准价格为16837元/平方米；本项目中临洋山庙弄商业用房，钢混二等结构，层次为地面一层,层高4.5米，使用年限为25年，土地性质为商业国有出让，内部无装修，预评估比准价格为16197元/平方米。本项目被征收商业用房最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。2 .一次性搬迁和临时安置费按被征收房屋评估价值的1%补偿。3 .停产停业损失补偿费商业用房按被征收房屋评估价值的5%,或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。被征收人或生产经营者认

13、为其停产停业损失超过上述规定计算的补偿费用的，按照浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例第二十九条的规定执行。停产停业期限按不超过12个月计算。4 .重大设施搬迁损失费重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。（二）货币补偿补助商业用房按被征收房屋评估价值的20%给予补助。八、汽车库补偿方案汽车库补偿以货币补偿为主，补偿方案如下：按照实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见（甬建发（2015）75号）的第五条规定：征收独立登记有房屋所有权证的汽车库（位），按仓储用房给予补偿、补助和奖励，但不给予停产

14、停业损失补偿，补偿方案如下：（一）补偿1.被征收房屋价值补偿被征收汽车库价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素按规定的评估办法评估确定。本项目预评估价值时点为2019年5月31日，按照市场比较法评估,预测本项目中砖混二等结构，层次地面一层，层高2.6米，内部无装修，使用年限为25年，土地性质为车库国有出让，预评估比准价格为6474元/平方米。本项目被征收汽车库最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。2 .一次性搬迁和临时安置费按被征收房屋（汽车库）评估价值

15、的3%补偿。3 .重大设施搬迁损失费重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。（二）货币补偿补助按被征收房屋（汽车库）评估价值的20%给予补助。九、奖励标准（一）住宅签约搬迁奖励被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励；每户低于2万元的，按2万元奖励。否则，不给予签约搬迁奖励。（二）非住宅签约搬迁奖励被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%计算；否则，不给予签约搬迁奖励。十、其他事项（一）补偿协议生效的签约比例。在规定的签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效。否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止，公有住房承租人已办理房改审批手续的，审批效力同时终止。如补偿协议生效的，再给予一定时间的续签期,具体续签时间由房屋征收部门根据实际签约情况确定，另行公告。（二）未尽事宜。本方案未明确的政策，按照本方案第四条中政策的有关规定执行。十一、房屋征收部门和房屋征收实施单位房屋征收部门：宁波市镇海区房屋征收办公室房屋征收实施单位：宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所十二、征收实施时间和搬迁期限本项目签约期限为60日，搬迁期限为签约期限届满之日后90Bo具体起止日期由房屋征收部门另行公告。