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1、本报告依据中国资产评估准则编制棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产市场价值资产评估报告沪申威评报字(2023)第HNZOOO8号(共1册，第1册)上海申威资产评估有限公司2023年12月18日声明1摘要3正文5一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况.5二、评估目的6三、评估对象和评估范围7四、价值类型8五、评估基准日9六、评估依据9七、评估方法H八、评估程序实施过程和情况12九、评估假设13十、评估结论14十一、特别事项说明14十二、资产评估报告使用限制说明14十三、资产评估报告日16十
2、四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章16附件18本声明系资产评估报告不可分割的部分。一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
3、四、本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价值，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证。五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系
4、，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产的法律权属资料进行了查验，对己经发现的问题进行了如实披露，并且已提棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产市场价值资产评估报告上海申成资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼电话：021-31273006传真：021-31273013邮编：200083E-mail：SWPgSW请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅
5、对评估对象及其涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。九、本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。十、本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托
6、人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。十一、本资产评估报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产市场价值资产评估报告沪申威评报字（2023）第HNZ0008号摘要以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评
7、估报告正文。一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次评估的委托人为棕枢I生态城镇发展股份有限公司，产权持有人为棕楣生态城镇发展股份有限公司广州分公司，资产评估报告使用人为委托人及其他国家法律法规规定的评估报告使用人。二、评估目的以实物资产增资。三、评估对象和评估范围本次评估对象为棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产，评估范围包括棕桐生态城镇发展股份有限公司申报的12项房地产。（详见资产评估明细表）四、价值类型市场价值。五、评估基准日2023年11月30日。六、评估方法市场法、收益法。上海申成
8、资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼电话：021-31273006传真：021-31273013邮编：200083E-mail：SWPgSW七、评估结论本评估报告选用市场法的评估结果作为评估结论。具体结论如下：经评估，以2023年11月30日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产评估价值为6153.62万元（大写人民币陆仟壹佰伍拾叁万陆仟贰佰元整）。评估结论使用有效期为一年，即在2023年11月30日到2024年11月29日期间内有效。八、对评估结论产生重大影响的特别事项以
9、下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：（一）纳入本次评估范围的房地产，委托人已提供不动产权证书。评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有人提供，产权持有人对其真实性、合法性承担法律责任。（二）本次评估评估值包含增值税。（三）根据广州市不动产登记查册表显示，委估资产存在抵押权登记情形，评估机构提请资产评估报告使用人关注此事项并不依赖本报告对委估资产抵押情况作出独立判断。特别事项可能会对评估结论产生影响，资产评估报告使用人应当予以关注。为了正确理解评估结论，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
10、其对评估结论的影响。本资产评估报告日为2023年12月18日。传真：021-31273013邮编：200083E-mail：swpg棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产市场价值资产评估报告沪申威评报字（2023）第HNZ0008号棕梅生态城镇发展股份有限公司:上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法及收益法，按照必要的评估程序，对棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产在2
11、023年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况（一）委托人：棕桐生态城镇发展股份有限公司企业法人营、也执照注册号：9144200061808674XE住所：郑州市郑东新区俊贤路38号森大郑东1号项目一期3号楼5层11号铺法定代表人：张其亚注册资本：壹拾捌亿壹仟贰佰捌拾壹万陆仟贰佰陆拾伍圆整公司类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）经营范围：城镇化建设投资；城镇及城市基础设施的规划设计、配套建设、产业策划运营；生态环境治理、土壤修复、水处理；智能服务；项目投资、投资管理；旅游资源开发；旅游项目策
12、划、投资、建设及管理；游览景区管理（不含自然保护区）；旅游产品开发、生产、销售；休闲产业投资开发；酒店投资及管理；建筑工程、水利水电工程、市政工程、园林绿化工程施工和园林养护；风景园林规划设计、城乡规划设计、旅游规划设计、建筑设计、市政工程设计、园林工程监理；销售：上海申成资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼电话：021-31273006传真：021-31273013邮编：200083E-mail：SWPgSW钢材、建材、园林工程材料及园艺用品；房屋销售；房屋出租；建筑工程机械及设备经营租赁；研究、开发、种植、销售园林植物；经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备
13、、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）产权持有人：棕相!生态城镇发展股份有限公司广州分公司企业法人营业执照注册号：91440000730486065X住所：广东省广州市天河区马场路16号之一23层负责人：吴桂昌公司类型：股份有限公司分公司（上市、自然人投资或控股）经营范围：承接园林绿化、园林建筑、喷泉、雕塑工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（三）委托人与产权持有人的关系产权持有人系委托人分公司。（四）资产评估委托合
14、同约定的其他评估报告使用人除与本经济行为相关的法律、行政法规规定的报告使用人外，无其他评估报告使用人。二、评估目的棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资，需对涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301等12套房地产在评估基准日的市场价值进行评估，为委托人以实物资产增资之目的提供价值参考。己取得的经济行为依据：1、棕桐生态城镇发展股份有限公司总经理办公会议纪要（总办会纪（2023）45号）；2、拟由棕桐股份设立6家全资子公司的立项申请对外投资事项立项审批流程。上海申成资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼电话：021-31273006传真：021-31273013邮编：2
15、00083E-mail：SWPgSW三、评估对象和评估范围本次评估对象为棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的广东省广州市天河区马场路16号之一2301房等12套房地产，评估范围为棕棚生态城镇发展股份有限公司申报的12项房地产，证载权利人为棕楣生态城镇发展股份有限公司，委托人及评估人员对委估房地产进行了核实和市场调查。具体情况如下：（一）房地产区位状况评估对象位于广州市天河区马场路16号（富力盈盛广场B栋），北至街，南至花城大道，东至街，西至马场路。周边有广州长安医院、暨南大学附属第一医院、韩亚银行（广州分行）、广州银行（广州金碧华府支行）、中国银行（广州猎德支行）南国酒店、珠江公园、临江带状公园、天河公园、二沙岛、马会家具、天汇广场、优托邦时光等相关公建配套设施。附近有138路、407路、499路、545路等公交车及潭村地铁口通达该片区，距离地铁5号线潭村站约300米，距离珠江约700米，距离广州东站约6公里，距离广州白云国际机场约38公里，交通便捷度较好。（二）房地产权益状况产权持有人已办理不动产权证书，房地产登记的具体情况如
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