开封市商业市场分析.docx

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1、开封市商业市场调研报告第一局部开封市经济环境概况一、开封经济开展状况二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响第二局部开封主要商业街道和主要商业设施调研一、开封市商业格局二、商圈动态预计三、重点商圈、街道概况四、开封市现有商业设施五、大型综合商业体概况六、商业现状分析七、专业卖场概况、分析第三局部开封市写字楼调研分析一、写字楼概况二、分析第四局部开封市三星级以上酒店调研分析一、星级酒店概况二、分析第五局部总结结合本工程得到的启示第一局部开封市经济环境概况开封简介：开封古称东京（亦有汴梁、汴京之称），简称汴，位于河南省东部，在中国幅员上处于豫东大平原的中心位置。开封是我国七大古都之一，是中国优秀旅游城

2、市、全国双拥模范城、全国创立文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线黄金旅游线路三大中心城市之一。其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口100万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。开封是中原地区黄河沿线重要的旅游城市，2001年被国家旅游局命名为中国优秀旅游城市。悠久的历史，深厚的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市县的名胜古迹，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化，绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。开封拥有众多旅游景点创造和打破了中国世界纪录协会多项世

3、界纪录、中国纪录，获得多项世界之最、中国之最。一、开封经济开展状况1、经济总量及产业结构全市生产总值完成930.2亿元，增长12.6%,其中第一产业增加值219.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值400.7亿元，增长14.9%；第三产业增加值310.2亿元，增长14.5%。财政一般预算收入37亿元，增长25.3%；其中市本级16亿元，增长27.7%。全部工业增加值368.3亿元，增长15.9%。城镇以上固定资产投资394.7亿元，增长25.1猊社会消费品零售总额364.6亿元，增长20.2%。2、招商引资2023年全市新签亿元以上工程123个，总投资649.2亿元；新开工亿元以上工程108个

4、，总投资566.7亿元；实际利用外资12882万美元,增长71%；外贸出口18801万美元,增长16%；引进省外资金177.6亿元,增长26.2%。3、固定资产投资持续较快增长按照“四集一转开展思路，大力实施“产业集聚区建设工程，全市8个产业集聚区累计完成投资209亿元，其中根底设施投资28亿元；新开工工程54个，施工工程281个，产业支撑能力和集聚效应进一步显现。开封新区被评为河南省创新型产业集聚区，开封空分特色产业园被批准为国家级特色产业基地。努力增加固定资产投资。强力实施转型升级“3135工程，实施了300个重大建设工程，完成投资318.5亿元，带动工程总投资1078亿元。2023年，全

5、社会固定资产投资完成506.6亿元，增长24.7%。4、市民生活水平城镇居民人均可支配收入13695元，增长11.2%；农民人均纯收入5390元，增长14.8%。经济开展速度连续三年超过全省平均水平，主要经济指标增幅继续位居全省前列，其中城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额和第三产业增加值增幅均居全省第1位，财政一般预算收入、市本级一般预算收入增幅均居全省第4位，规模以上工业增加值增幅居全省第5位。5、商业经济开展2023年，开封市实现社会消费品零售总额341.7亿元。其中，城市零售额198.2亿元；县及县以下零售额151.3亿元。批发零售业零售额257.1亿元；住宿餐饮业零售额77.9亿

6、元；其他经济零售额9.1亿元。（以上数据由开封市2023年政府工作报告提供）开封处于河南省商业“洼地，受“郑州商业影响较大，开封商业经济虽然在经济总量中的比例较大，但与省内其他城市相比，还比拟薄弱，需要郑州的带动才能实现总量扩张和升级换代。根据上述数字说明，开封市商业经济开展迅速，这为商业地产的长期稳定开展提供了良好的环境。二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响郑汴一体化工程已经进入快速推进阶段，将对开封商业地产产生深远影响：1、郑汴一体化首先是拉近了两个城市的空间距离，郑开大道畅通无阻，郑州城市中心至开封老城区中心的车行时间为60分钟左右（60分钟对郑州人而言，就是从北环到南环的时间），交通方

7、便，人流、物流的流动量，为开封注入强大的开展动力。本工程所处位置即为郑开大道进入开封市区的第一站，人流、物流不可小觑。2、规划中的郑汴轻轨与郑开大道平行，开行之后能够更近的缩短两个城市的距离，轻轨对城市开展的带动作用非常强大。本工程所处位置就是规划中的城际轻轨入开封市区的第一站，交通优势突出，升值潜力巨大。3、一体化的过程就是两个城市之间的联系不断增强的过程，郑州的重要变化会影响开封，反之亦然。商业对城市一体化的影响最为敏感，郑州商业发生明显变动，势必影响到开封房地产市场。4、开封商业尤其是餐饮业将吸引大量郑州顾客，目前已表现出这样的势头，这将极大地促进开封商业的升级换代,并扩大商业的总规模。

8、本工程具有优越的区位优势，在商业方面具备迎接郑州顾客消费的极大便利。5、郑汴产业带规划已经获批，产业带正在快速推进，开封向西开展的速度将会进一步加快。本工程地处西区，向西开展的大势将使本工程成为开封市的中心，物业增值潜力巨大。第二局部开封主要商业街道和主要商业设施调研一、开封市商业格局根据开封市商业网点规划(1995-2023),开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心；五个区级商业中心：东区区级商业中心；西区区级商业中心；边村区级商业中心，南关区级商业中心，杏花区级商业中心。如下列图:目前，商业主要呈“113”分布，即:一个市级商业中心：鼓楼商圈一条商业街：中山路商业街3个区级商业中心：

9、南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。如下列图开封商业层次较低，业态不够丰富，处于起步阶段，形成如此状况有以下几点原因：(1)开封整体经济地位低，城市竞争力弱；(2)开封人均GDP水平相对落后，但处于经济的高速开展期，对商业的开展有较大促进作用；(3)存款总量低，但保持稳步增长。二、商圈动态预计：大商新玛特的入驻将使整体商业圈向西移动，大商千盛店属于中低端的消费，原有的中山路商业街，航天铜锣湾、新都汇老的商业街区由于在经营和品牌更新率严重缺乏已处于开展的瓶颈。大商新玛特的到来对这些老的商圈带来较大的冲击，中高档的品牌阵容，完善的卖场管理，良好的经营理念，将拉动开封市中高档消费使其与原有的商

10、圈形成鲜明的比照。对开封市的中高档消费起到拉动的作用，使其以大商新玛特为中心方圆2公里内形成一个新的商圈；，做Jw西移WB-wrcf佚塔办，依MlMrm三R金、.布新门发眸E、UroMMMtg办事处/*三、重点商圈、街道概况根本概况特征规模铺位面积铺位数量空铺率转让费租金主要经营业种主要业态主要消费群主要品牌人流量大型购物广场中山路开封高档服装走廊商业局部街长约IooO米，（全长约2000米），人行道宽2米，经营面积约45000ID”（计算方法:1000长）X15（进深）X2边）1.5（楼层系数）=45000m,）；单铺面积在20一300ma320间商铺0,有四间商铺正在装修平均每间商铺在50

11、00-8000千/Itf200350元m,品牌女装专卖、品牌男装专卖、品牌男女鞋专卖、皮鞋商场、钟表眼镜、高档美容美发、婚纱摄影、当地服饰类专卖店、专业店中高收入人士（老板、公务员等）、游客较少；利郎、步森劲霸、九牧王、杉杉、金利来、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣平日：60-80人/分钟；假日：100110人/分钟；三毛购物广场（超市）；铜锣湾商场1百货）；新光荣步行街；i开封低端的时尚步行街：长约430米、宽10米，经营面积约16000而（计算方法：430（长）X16（进深）2（边）XL2（楼层系数）16589m,）；单铺面积在20一300m2130间商铺0平均每间商铺在600

12、0-10000/m2200-300元ms以潮流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少：专卖店、专业店工薪族、年轻族、学生、游客：圣迪奥、阿依莲、伊韵儿、月牙儿、达芙妮、真维斯、森马、依思Q、佐丹奴、以纯、波司登平日：5万/日；假日9-10万/日；振河商业广场（综合商场）。书店街书籍、文具的专业街；长约613米、宽18米，经营面积约14000户（计算方法：600长）X8（进深）X2（边）X1.51楼层系数）214400m,）；单铺面积在10一150m2220间商铺0平均每间商铺在6000-10000/150350元mj以书籍音像、财会用品、文体用品为主；兼有精品、饰品、餐饮等以专业店为主本地

13、人为主，兼有满足游客观光购物需求；新华书店平日：10-15人/分钟；假日：30-45人/分钟新华书店寺后街新商业物业不断涌现，商业格局和档次正在不断提升；长约400米、人行道宽27米，经营面积约7300户（临街局部）（计算方法：400（-K）X8（进深）2（边）X1.5（楼层系数）心7300m1）；3040nV；110间商铺0平均每间商铺在2000-5000/6090元/肝；餐饮、服饰、电脑、电讯；专业店、专业市场、专卖店；本地人为主；第一楼、肯德基、全家来、百富烤箱平日：1020人/分钟：假日：3050人/分钟；振河商业城专业市场）；万宝电脑数码广场（电脑城）；鼓楼新天地；恺撒财富广场长约4

14、00米、人行道宽67米；平日：3040人/分钟：假日：6070人/分钟；鼓楼街缺乏灵魂的商业旺地；经营面积约9792f（临街局部，计算方法：400（长）X8（进深）2（边）X1.5（楼层系数）5800m,）；30200m283家商铺0平均每间商铺在5000-8000/Hl2120180元m1;业种较杂乱，以餐饮（西餐）、服饰、音像、茶叶为主：本地人为主；全家来、麦当劳；三毛书城长约480米、人批发、行道宽约2米，经营面积约9792而（临街局20100m,140家商铺平均每间商铺在3000-6000/m,110以服饰、电器，小商品（批发、零售）为主，兼有小食、餐饮、旅业、照相冲印、副食品等；批发市场、本地人为主（中低档），雅戈尔、上平日：6070人/分钟；假日：80100人/分钟；相国寺大市场零售旺地；部，计算方法：480（长）X6（进深）2（边）1.2（楼层系数）6200m,）；0160元m,;专业店、专卖店；开封周边市镇的个体经营者；岛咖啡、天力面包房（小商品批发市场；光荣商业街服装、饰品、餐饮建筑面积1万多平方米，8