新时代农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法.docx

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1、新时代农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法第一章总则第一条为审慎稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场体系，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中共中央办公厅国务院办公厅印发关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见的通知（厅字（2022）34号）自然资源部办公厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知（自然资办函（2023）364号）关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知市区农村集体经营性建设用地入市试点方案（试行）等法律、文件的规定和有关要求，结合我区实际，制

2、定本办法。第二条市区行政区域内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。本办法所称农村集体经营性建设用地，是指在国土空间规划中确定为工业、仓储、商业等经营性用途并经依法登记的农村集体建设用地。第三条在农村集体土地所有权不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，农村集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，实行有偿、有期限的使用制度。积极探索和建立农村持续发展和农民增收机制，不同区域间土地增值收益的平衡机制，以及农民参与、共建共享的利益分配机制，充分发挥市场的决定性作用。坚持规划引领、用途管制、村民自愿、权益保障、权属清晰、权能完整、统一市场、统一监管、同权同责、合理分配的原

3、则。第四条区农村集体经营性建设用地入市工作领导小组统筹推进全区入市工作；各区（镇、街道）管委会（政府、办事处）负责农村集体经营性建设用地入市的组织实施和监督管理工作。区自然资源和规划局、财政局、农业农村局负责牵头协调和指导试点工作。区发改委、工信局、司法局、住建局、水务局、行政审批局、金融监管局，生态环境局，区税务局等相关部门按照各自职责做好相关工作。第二章入市范围和条件第五条应优先选择城镇开发边界外农村地区作为集体经营性建设用地入市区域。城镇开发边界内无法实施成片开发的地区也可结合实际情况开展集体经营性建设用地入市。农村集体经营性建设用地入市应符合产业政策和环保安全等要求，重点保障实施乡村振

4、兴战略、发展乡村产业和乡村建设的用地需求，优先支持农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目，兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施，重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。第六条农村集体经营性建设用地开发利用须严守生态保护红线、永久基本农田等空间管控边界，执行国土空间用途管制规则，按照规定用途使用土地。允许在保证耕地不减少、建设用地不增加的前提下，按照节约集约的原则，采取布局调整等方式合理利用存量农村集体经营性建设用地，可通过先垦后用的方式调整使用。第七条农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：（一）权属清晰，没有争议，并经依法登记，且未被司法机

5、关查封或行政机关限制土地权利；（二）地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕;（三）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，入市交易双方另有约定的除外；（四）详细规划确定为工业、仓储、商业等经营性用途。第八条稳妥解决消化和盘活存量建设用地，解决历史遗留建设用地问题。对2009年前已实际建设并经第二次全国土地调查为建设用地且至今仍在使用，但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地，在没有权属纠纷的前提下，经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意且公示后无异议的（包含多个集体经济组织的，应分别达到各集体经济组织三分之二的比例），可作为农村集体经营性建设用

6、地入市的权源。第三章入市主体第九条农村集体经营性建设用地的入市主体为不动产登记确认的土地所有权人。其中属于村内两个以上农民集体所有的，由所涉及的集体经济组织代表集体共同行使所有权。各区（镇、街道）管委会（政府、办事处）应加强指导服务，集体经济组织可以委托授权具有市场法人资格的镇资产管理部门作为入市实施主体，依据授权委托书代理实施入市。其中，农村集体经营性建设用地属于镇（区、街道）集体所有的，由各区（镇、街道）管委会（政府、办事处）委托授权镇级资产管理公司作为入市实施主体；属村集体所有的，经村、组集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意后，委托镇级资产管理公司作为入市实施

7、主体。第十条中华人民共和国境内外的法人和其他组织，除法律另有规定者外，均可依照本办法相关规定取得区行政区域内农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。第四章入市方式第十一条农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。第十二条以出让、出租、作价出资（入股）等方式入市的应当实行公开交易。除符合条件的低效用地再开发、原集体流转等土地使用权人可以申请采取协议出让方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等方式确定土地使用权人。第十三条农村集体经营性建设用地使用权以出让、作价出资（入股）方式入市的年限设定：工矿、仓储用地最高50年，一般设定为30年；商服、旅游、娱乐等用

8、地40年;其他经营性用途的教育、卫生、养老等用地50年。农村集体经营性建设用地使用权以出租方式入市的，最低出租期限不少于5年，最高出租期限不超过20年。第五章入市程序第十四条农村集体经营性建设用地入市前，应达到土地供应条件，完成拟入市地块勘测定界，依法取得区自然资源和规划局核定的规划条件，包括拟入市地块的位置、面积、规划用途、开发强度、配套设施等要求，领导小组根据基准地价、标定地价等法定公示地价，参考土地估价专业评估机构的评估结果，确定入市底价或出让起始价，探索呻艮地价竞生态投入”的挂牌模式。第十五条入市实施主体依据规划条件，编制入市方案。入市方案须应由村党支部会提议、村“两委”商议，在本集体

9、经济组织所在地公示无异议后，依法形成农村集体经营性建设用地入市决议。农村集体经营性建设用地所有权属村、组集体的，使用权入市应由本村、组集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。农村集体经营性建设用地所有权属镇（区、街道）集体的，使用权入市事项须经镇（区、街道）党委会议集体研究决定。入市决议应包括：（一）载明农村集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至范围、宗地面积、开发用途等（宗地内有建筑物的，符合规划、房屋质量、消防安全要求可保留的，一并入市）；（二）农村集体经营性建设用地入市有偿使用方式、交易形式、使用年限、交易底价、起始价、支付方式;（三）农村集体经营性建设用地

10、入市双方的权利义务及违约责任；（四）农村集体经营性建设用地入市收益分配方案；（五）其他需要集体决策的内容。农村集体经营性建设用地入市决议应经进行公示，公示期限不少于五天。第十六条区自然资源和规划局要建立城乡统一的建设用地基准地价评估体系。研究制订建设用地基准地价评估标准，实行动态更新。第十七条入市实施主体向区自然资源和规划局提出入市申请。申请资料应包括：（一）入市申请书；（二）农村集体经营性建设用地使用权入市方案；（三）农村集体经营性建设用地使用权入市决议；（四）土地所有权证明材料；（五）所在镇（区、街道）初审意见：（六）投资发展监管协议；（七）其他需要提供的资料。第十八条各部门按照职责，对以

11、下内容进行审核：（一）生态环境局审核是否符合环保准入要求；（二）区发改委、工信局等相关部门依据相关产业政策,对项目性质进行审查;（三）区农业农村局负责资产审核入市收益分配方案；（四）区住建局负责审核拟供地项目是否符合建设要求,如涉及地上建筑物，需审核其质量及消防情况；（五）区自然资源和规划局审核权属、地类、面积、规划要求；（六）镇（区、街道）负责审核集体经济组织民主决策程序的合规性；（七）其他部门负责根据各自职能审核拟入市地块和供地项目是否符合相关要求。审核通过后，形成入市审核意见上报区人民政府，经区政府批准后方能组织入市工作。第六章交易规范第十九条农村集体经营性建设用地入市应纳入建设用地网上

12、交易系统，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。第二十条农村集体经营性建设用地入市实行交易保证金制度，参照招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（自然资源部39号令）执行。第二十一条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）成交后，由入市主体与竞得人签订市区农村集体经营性建设用地成交确认书。交易结果在土地市场网进行公示，公示时间不少于五天。成交结果公示结束无异议后，农村集体经营性建设用地使用权交易双方应在成交后十个工作日内签订市区农村集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资入股）合同。第二十二条土地受让方按合同约定在规定期限内支付土地价款，并按规定缴纳相关税费。第二十三条合同

13、签订后，土地受让方应在缴清所有费用后申请办领规划许可证，并办理开发建设需要的其他行政许可。第七章开发利用监管第二十四条入市交易完成后，受让方向不动产登记机构申请使用权登记。第二十五条使用权人应按照法律、法规和国家、省、市、区有关规定以及合同确定的开发建设期限、土地用途、土地使用条件等内容，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。第二十六条任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因政府规划调整、重大公共事件、自然灾害等原因，确需改变合同约定条件的，依法办理改变土地用途批准手续,签订出让（出租、作价出资入股）合同变更协议或者重新签订出让（出租、作价出资入股）合同，受让人按照相关规

14、定补缴土地价款；产生增值的，使用权人应当补缴土地增值收益调节金和有关税费。缴纳完毕后可申请办理土地变更登记。第二十七条使用权人未按照入市合同约定的开发期限开发土地，造成土地闲置的，参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。符合收回条件的，所有权人可以解除土地出让（出租、作价出资入股）合同，依法收回土地使用权。第二十八条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）期限届满，使用权人需要续期的，可提前申请续期；未申请续期或申请续期未获批准的，由所有权人无偿收回，其地上建筑物、附着物等按照入市合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。第二十九条因公共利益需要，依法对农村集体经营性建设用

15、地实行征收的，经区政府批准后，所有权人可提前收回土地使用权，但应对土地使用权人依法予以补偿。第三十条入市后的农村集体经营性建设用地纳入现有监管平台进行监督。按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则对合同约定事项实施监管，确保使用权人依法依规使用土地。各区（镇、街道）管委会（政府、办事处）根据投资发展监管协议约定条件，对项目履约情况进行监管。第八章二级市场第三十一条以出让、出租等方式依法取得的集体经营性建设用地使用权，土地使用权人在依法进行权属登记后,在使用期限内可以通过转让、转租、抵押等方式依法处置使用权，但不得分割转让、分割抵押。承租人未按合同约定的期限或条件投资开发、利用土地的，不得转租。第三十二条集体经营性建设用地使用权因转让等原因而发生权属变更的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。使用期限不得超过集体经营性建设用地使用权的剩余期限，并依法缴纳土地增值收益调节金等有关费用，办理不动产转移登记。第三十三条集体经营性建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。第三十四条有下列情形之一的，不得进入土地二级市场交易。（一）权属有争议的；（二）未取得不动产权证书或无法提供其他权属证明材料的；（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权的；（四）共有土地使用权及地上建