上海城市更新的问题及对策研究 —以虹口区北外滩街道为例.docx

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1、上海城市更新的问题及对策研究一以虹口区北外滩街道为例摘要城市发展的不同阶段由城市更新串联，随着城市化进程的不断推进，从最初的异地搬迁到货币实物安置并举再到城市更新，推动城市更新的因素逐渐增加，其辐射范围也越来越广。目前，土地资源被框定在一定范围内,如何实现城市发展的新目标，是多数城市突破传统的增量模式，在有限土地资源中寻求发展过程中的一大难题。本文对城市更新项目进行探究,且以上海虹口区北外滩街道为例,探究城市更新中存在的问题，并提出相应的策略。文章采用文献资料法、案例分析法等多种研究方法对该问题进行了深入的研究。本文共分为五大部分,第一部分对国内外文献以及相关概念理论进行了论述,为后文的探究奠

2、定了理论基础;第二部分对上海市城市更新历程和政策演变进行了概述，包括房屋拆迁阶段、房屋征收阶段以及城市更新阶段，从整体上对上海市城市更新情况进行了概括；第三部分以虹口区北外滩街道城市更新为例，进一步论证了城市更新中存在的问题，同时对房屋征收存在的主要问题及原因进行了探究，指出房屋征收方面存在的主要问题是安置房源紧缺、注重眼前利益、收尾交地较慢、家庭矛盾突出以及历史风貌保护五方面，城市更新改造存在的主要问题为改造经验缺乏、更新时间冗长、相关宣传不够、法律保障缺乏以及缺乏整体规划五点；第四部分对国内外城市更新情况进行了分析，包括英国“社区建筑城市更新、美国社会建筑城市更新以及深圳市城市更新单元的制

3、度创新与广州三旧”改造城市更新模式；最后提出了上海城市更新对策建议，即合理制定城市更新总体规划、加快整体更新改造推动进度、积极推动相关法律法规规范、加大力度宣传城市更新政策以及提高居民对城市更新参与度。希望通过本文的研究可以推进上海城市更新，同时为其他城市提供一定的参考。绪论（一）研究背景、目的及意义1、研究背景我国城市的历史悠长，城市建设也历经许久。在步入近代社会之后，在西方的资本主义社会的浸染下,我国近海地区和东北部地区正渐渐步入到现代化城市中，即使这样，多半城市的经济发展并不景气甚至出现经济下滑的趋势，城市面貌显得破烂不堪。直到新中国成立，我们国家大肆对工业进行扶持，使得发展出很多以工业

4、为主的城市。但现如今计划经济的大环境下，高产量、减负生活，建设基础设施和住房的缺失逐渐成为城市发展的难题。到现代，许多城市的老城区的规划不足,工业区与住宅区混合在一起,已经成为了城市发展较为严重的问题，具体表现为城区内鱼龙混杂，住宅紧挨着工厂，市容环境差，工业废料排放造成住户供应不充足、房屋外观破败，缺失维护保养，周边超市、饭店等服务设施缺失，医院、学校等基础设施分布不均匀，绿化植被稀少，很难给城市的高速发展提供一个极大的空间等,所以目前在建设城市的研究范畴中最具有难度的问题就是对城市的更新。口陈易.转型期中国城市更新的空间治理研究:机制与模式D.南京大学,2016.城市更新贯穿城市发展的不同

5、阶段，伴随着城市人民的文化程度的提高，经历了最早的拆迁房屋，再到征收房子和用地，再到现如今的更新城市，其中能够看出城市的所占的比重是极大的，它所覆盖的内容和内在的动力也越来越广阔。当前,处于土地资源短缺的大环境下，想要实现新一代的城市开发的目的,这就迫使上海这个城市的进一步发展要从传统的增量用地到存量土地进行转变。正因如此，上海城市的转型飞跃的最主要的办法就是要进行城市更新，这也代表着上海将翻开了新的一页,进入一个新时期。2011年10月19日上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)发布，对上海市的住房征用和相应的补偿做出了规定，不再由开发商进行征收，政府成为征收的主体，将住

6、房征收与补偿升级到公共政策部分。2015年，上海市人民政府关于印发上海市城市更新实施办法的通知(沪府发(2015)20号)城市更新这个专有名词诞生了，并对其含义进行了说明。不同于一般的征收，城市更新已不再追求只满足市容需要和助推经济发展，单一的对市容改观,它着眼于更追求的是全面的城市配套服务和促进新兴血液的注入,尤其对于上海这种近代形成有着众多文化历史综合的城市来说,历史文化的保护更是重中之重，城市更新的脚步刻不容缓。口唐俊,管原.城市群视角下推进创新驱动型深圳城市更新的政策体系研究J产业与科技论坛,2018,17(01):19-21.由于历史、现实等诸多原因，特别是上世纪50、60年代开始，

7、因为没有计划生育而导致人口爆炸性增长和大量的简陋且危险的房屋的建造,虹口慢慢的逐渐变成了上海市伟鹏简屋最密集，改造作业最沉重繁多的老城区。而其中，位于上海市虹口区的北外滩街道，是上海市政府公布的12个历史风貌保护区之一，该街道地处黄浦江沿线，历史文化深远,大批具有历史研究价值的文化遗产汇聚于此，诸如：以摩西会堂、霍山公园以及舟山路、霍山路一带犹太人故居为代表的地区，素有犹太人的诺亚方舟之称，家喻户晓的“远东第一大监狱一提桥监狱就坐落于此，拥有百年航运历史的“下海庙就位于北外滩街昆明路上。王天令.甘肃清水老城区用地更新敏感度研究D.西安建筑科技大学,2018.2018年1月29日，沪府20188

8、号文件上海市人民政府关于同意撤销虹口区提篮桥街道和调整四川北路街道管辖范围建立北外滩街道的批复发布,北外滩街道的特殊历史性使其获得了位置优势。随着城市的不断发展，多年来北外滩街道近年进行了轮番的城市更新，从房屋拆迁到房屋征收再到城市更新。在这过程中，北外滩街道的虹口区117街坊成为全市首个旧改新政调整的成功征收试点基地、虹口区59街坊成为全市首个从失败到重启成功的征收地块、北外滩街道的春阳里历史风貌保护街坊(74街坊)成为全市首个城市更新改造试点项目。可以说，该街道的多个城市更新案例在全市的城市更新项目中都起到了一定的引领示范作用。口郑浩生,黄紫琼.城市包容性更新：内在逻辑、现实困境与发展路径

9、J.广东行政学院学报,2018,30(03):26-32.为此，笔者结合自身工作实际，把北外滩街道的城市更新项目作为研究对象，对其在城市发展中模式的变化进行了研究，以虹口区北外滩街道城市更新项目为例，发现在城市更新中所遇到的阻碍和困难，寻求解决办法和对关联政策的建议，为城市更好的发展出谋划策。2、研究目的首先，把北外滩街道作为范例，对其在房屋拆迁到房屋征收再到城市更新转变过程中政策的转换进行解析，政府的征用和补偿行为上升到了政策层面，并替代了之前企业和个人的征用补偿行为，从开始的重重建轻”改造，历史社会文化被影响，城市文化特点被破坏，给人留下千城一面印象，到现在重全面布局轻大改大拆，从拆、改、

10、留到留、改、拆并举，对北外滩街道的城市更新发展历程进行归纳总结。其次，寻求国内外发达国家和地域如何进行城市更新的发展，国外英美、国内深广等地区的城市更新都可以作为学习对象,使上海的城市更新过程中提供可实行经验和方法。最后，结合国家形式和社会发展方向，结合自身所学及工作实际，探讨城市更新的方法和机会，形成研究论文，推动新时代城市更新进程。3、研究意义(1)理论意义目前国内外局部城市的城市更新已经形成了七械成熟的理论体系，并制定了相应政策。而上海的城市更新仍不成熟，需要进一步的完善和创新，上海受到改革开放的影响，走在发展创新的前沿，需要正视城市更新，历史文化保护这个新时代产物。本论文的理论意义是有

11、助于推动上海在城市更新应用部分和完善法律法规。(2)现实意义对北外滩街道正在进行中的虹口区春阳里历史风貌保护街坊（74街坊）城市更新项目的实例进行研究，探讨在社区不断前进的路途中，针对城市更新应该如何给出优有价值的建议，针对在现实中突破主导的政府力量和强大的市场力量的充满利益的格局和快速发展社区这些问题具有这十分深刻的现实意义。对理论对策的是否可行的现实意义进行深刻探讨，对于了解上海社区文化，认识社区发展理念,对居民的邻里关系和价值意义进行深刻理解,使城市更新更具特色,更有针对性。（二）总体思路与研究方法1、总体思路文章遵循理论分析一案例总体情况一具体案例分析一问题原因一国内外经验借鉴一对策T

12、总结的研究思路，具体研究思路图如下所示：图1研究思路2、研究方法文章主要采用三种研究方法，分别是文献资料法、现场访谈法以及经验总结法。通过查阅图书馆、CNKl上国内外资料，了解城市更新的相关理论，为文章的探究奠定理论基础。同时，为深入了解城市更新中存在的问题，笔者通过现场访谈进行了解,发现在城市更新项目中产生的问题,使文章具备更强的现实意义。另外,在理论以及访谈的基础上结合自身经验进行总结,得出相应的结论。(三)研究特色本论文的特色之处在于选题结合时下民生热点，目前，对于城市更新方面的探究，尤其是目前前人的探究成果，其中大多数都是更具各种文献综述的办法再重新归纳整理出来的种种不足，过于宏观和笼

13、统，不够具体，及时也包含不少城市更新的内容，但大多数也仅仅在理论时期，绝大部分并没有进行更深层次的探究。笔者在查阅相关资料之后,进行总结彳导出国内外关于城市更新的探究极多，但是国内外的研究多是从整体规划角度进行分析，很少有从房屋征收、房屋改造等角度来进行城市更新的探究,笔者从该方面出发进行分析具有一定的创新性。一、文献综述及相关概念理论(一)国内外文献综述1、国外文献综述在19世纪末期人们对城市规划开始有了研究。EbenezerHoward(2011)的研究成果具有一定代表性,EbenezerHoward在1898年发表的明日：一条通向真正和平改革的道路一书围绕田园城市(花园城市理论)提出：建

14、造一个有规划的并且规模要足够大的新城,新城的规划使其具有足够多的就业机会、完善的城市设施。居民只能拥有土地使用权。建成这样一个模式的新城主要是为了限制长期人口的变化，防止城市扩大。EbenezerHoward.Block-basedCommunityinChina,SsocialHousingDeveIopment:ACaseStudyonOldCityRenovationofKashgar,XinjiangUygurAutonomousRegionJ.ChinaCityPlanningReview,2011z20(02):14-22.MontagueBarIow(2015)的研究主要针对新城

15、城市设施功能的合理安排的系缔口居住建设区的模型。其第一考虑的是系统的合理性，这样才能控制城市的扩大。MontagueBarlow.PlaceReconstructionintheRenovationofOldCommunities:AcasestudyofRenovationDesignofcaqjiaxiangCommunityinChengduity,ChinaJJournalofLandscapeResearch,2015,4(ll):65-68.在NaomiCarmon(2012)看来,重建城区是为了人们居住安全和进行经济上的来往,胡口环境有着共鸣，而且丰富了生活方式。在城市，年轻人选

16、择方便自己的生活途径，而老人在社区享受多样的服务工作，所以，人们必须提高城市中心的土地利用率，实现价值，以城市中心为发展点，不断提高发展效率。NaomiCarmon.ContinuationofSpaceImageinRenovationofAncientCityAcasestudyofRenovationofAncientChangshuCity,ChinaJJournaIofLandSCaPeReSearCh,2012,4（12）:11-14.2、国内文献综述庞赞,曹仪民（2018）研究了我国大城市新老更替的特点，在他看来,我国大城市发展有着很大的空间，发展速度也可以有很大的提升，发展更替方式不单一并且有创新性。由于我