学区房买卖纠纷学位问题实务.docx

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1、学区房买卖纠纷学位问题实务在我国，住房不仅是居住权、生存权等基本权利的物理寄托，还附着户籍及衍生的受教育、福利分配等无形资源，具有民生保障功能。这主要因为，住房交易与户籍制度密切关联，而户籍不仅是国家对家庭和人口进行登记管理的行政手段，还是居民福利分配和公共资源配置的依据。在大部分城市，居民通常将户口落在自己名下的住房，才能使子女获得片内学校义务教育资格，这种获得就学资格的权利群众称之为“学位”，附着学位的住房则被称为“学区房”。学区房学位具有以下特点：一是附属性，通常与户口捆绑、附着于住房，不可脱离住房单独转让；二是身份性，通常严格限定使用主体范围，一般限于住房所有权人的直系后代；三是排他性

2、，通常在一个完整义务教育周期内仅可由一位生源使用，一旦占用便在周期内排斥其他主体享有权利。人民群众对美好生活的向往必然包括对子女接受优良教育的期许，由于稀缺的学位资源附着于住房不可单独转让，希望子女得到更佳教育机会的家长愿意通过购买学区房满足需求，社会普遍存在学区房交易习惯。有研究指出，将基础教育资源与住房产权挂钩的制度安排，是城市居民偏好住房自有的重要原因。近年来部分房地产热点城市出现了“以学区房等名义炒作房价”的不良风气，在此畸形市场氛围下学区房价格非理性上涨，二手房买卖中关于学区和学位的欺诈、占用、虚假宣传纠纷多发，围绕和聚焦学位权益展开的民事案件成为司法实践的新课题。一、问题的提出出卖

3、人无法给付附带学位权益房屋所引发的民事诉讼中，多数买受人选择主张解除合同以及违约金、定金责任，鲜见就学区房学位占用提起减价之诉。笔者于2021年6月8日以学区房+占用+学位为关键词在中国裁判文书网进行检索，共搜索到69篇文书，其中房屋买卖合同纠纷案件文书36篇。36篇文书中，原告主张解除合同的22篇；违约责任方面，原告主张违约金的21篇，主张定金罚则的15篇,主张赔偿损失的4篇，未见主张其他责任类型的诉讼请求。2021年上半年，福建省厦门市思明区人民法院审结一起学区房学位占用减价之诉案，以该案为素材制作发布的公众号文章引发热议。（一）案情简介2020年4月，杨某甲（出售人）与杨某乙（买受人）就

4、厦门市思明区公园南路某房屋签订房屋买卖合同，约定交易总价940万元（71876.43元/Hf）,出售人保证户口不被占用。合同未约定学位事宜。2020年5月，杨某甲将其子户口迁入该房屋并报名入读片区内厦门市实验小学玉屏校区。2020年9月，杨某甲将其子户口迁出房屋。2020年9月，杨某乙起诉杨某甲，主张继续履行合同过户房屋、调减总价至860万元（减价80万元）、赔付违约金40万元。该案审理中，法院委托鉴定机构对该房屋学位未占用与学位已占用两种状态下的差价进行评估，鉴定机构以“无法对学位价值进行准确量化”“市场上类似案例较少”为由不接受鉴定委托。（二）观点论争针对该案召开的法官会议中，与会者围绕学

5、位保证义务性质、学位占用责任类型、减价金额如何认定等问题发表了见解。1关于学位保证义务的性质观点一：非合同义务。房屋买卖合同的标的是作为物理实体的房屋本身，学位不属于交易标的，出卖人不负有学位保证义务。观点二：附随义务。学位权益附带于房屋，但其并不是交易标的本身，确保学位权益仅是房屋买卖的附随义务。观点三：法定义务。若交易的是学区房，无论合同是否对学位进行约定，确保学位权益都是房屋买卖合同的主要义务。观点四：约定义务。合同未约定时，确保学位权益仅是出卖人的附随义务；当合同专门约定时，确保学位权益便成为合同主要义务。2关于学位占用的责任类型观点一：普通违约责任。与常见债务不履行违约责任无异，可视

6、具体情况适用民法典第五百八十三条、第五百八十五条、第五百八十七条，判令承担违约损害赔偿、违约金、定金责任。观点二：特殊违约责任。属于瑕疵担保责任，系独立于债务不履行违约责任的特殊责任，适用民法典第五百八十二条规定。观点三：责任竞合。民法典第六百一十七条“承认了一般违约责任与物的瑕疵担保责任的竞合”，应当允许原告选择适用民法典第五百八十二条至第五百八十四条救济权利。3关于减价金额的评判认定与会法官一致认为应按照最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（以下简称买卖合同解释）第17条规定计算减价金额，分歧在于如何确定实际交付的标的物亦即被占用学位房屋的市场价值，从而求取与符合约定的标

7、的物亦即学位未占用房屋的合同价格之间的差额（实质为学位价值的认定）。实践中法官普遍采用参考评估鉴定意见、相似成交实例等方法酌定学位占用房屋的市场价值，细微和隐性的差异在于，不同法官对待评估鉴定意见、相似成交实例的态度不同，有的倾向于直接参考采信，有的则倾向于基于特定理念和取向加以修正后再作参考。（三）多数意见及裁判结果法官会议多数意见认为：学区房买卖中出卖人确保学位权益是合同主要义务；学位占用行为引发请求权竞合，买受人可在瑕疵担保责任及其他违约责任中择一行使，法院视原告诉讼请求适用民法典第五百八十二条至第五百八十四条作出裁判。参考法官会议多数意见，法院作出判决认为，户口和学位占用情况直接影响存

8、量房市场交易价格。根据合同中户口条款以及学区房交易习惯，认定当事人约定的交易标的为未占用学位的房屋，约定的交易价款为未占用学位状态的价格。杨某甲迁入户口并占用学位，根据当地招生政策房屋6年内不再附着学位权益，客观上产生价值贬损。杨某甲无法交付并过户符合约定权益内涵的房屋，应当承担瑕疵履行责任，故对杨某乙的过户和减价诉求予以支持。综合考虑各种因素，酌情认定减价金额为成交总价的4%即37.6万元。一审宣判后，当事人均未上诉，判决发生法律效力后，双方主动履行完毕。二、学区房出卖人的学位保证义务及责任性质学区房学位纠纷案件中，买受人对学位保证通常持法定义务立场，并据以提出诉讼请求；出卖人则常以非合同义

9、务、附随义务抗辩,意图免除或减轻责任。(一)学位保证的约定义务面向：默示契约学区房买卖中，合同对学位事宜明确约定时，出卖人负有保证义务当无疑义，然而合同未就学位进行约定时，当事人对交易标的是否包含学位权益或有争议。未约定情形下对出卖人是否负有学位保证义务进行认定，本质上是合同解释的过程，学理上宜坚持“以客观主义为主，以主观主义为辅”原则，并参照习惯和惯例填补合同漏洞。实定法上，根据民法典第六百一十六条，引致适用第五百一十条，按照合同相关条款或者交易习惯加以认定。经济学研究表明，学区学位与房屋价格高度正相关，是房产溢价的重要因素。在住房交易市场，买受人愿意为带学位房产支付更高对价，与之相应出卖人

10、则以学位作为提高售价的祛码，学位占用情况直接影响购房意愿和交易价格。换言之，学区房学位客观上具有市场价值，能够为货币价格所衡量。可见,学区房买卖标的不但包括作为物理实体的房屋，还包括附着其上的落户资格以及由此衍生的子女就学机会（学位）等权益。学区房交易中出卖人负有学位保证义务，此为合同主义务的组成部分。若出卖人违反之，则买受人可依据民法典第五百八十三条、第五百八十五条、第五百八十七条主张违约损害赔偿、违约金、定金等违约责任。审判实务中，首先查明根据当地政策，落户交易房屋是否为获得片内义务教育学校就学权利的必要条件。若是，则认为交易房屋系学区房，交易行为属于学区房买卖，交易标的包含学位权益具备可

11、能性。其次，审查缔约时房屋学位的占用状态，并考察买受人对学位的主观认识。若缔约时学位未被占用，交易标的通常包含学位权益；反之，若交易前学位已占用且买受人知悉，那么交易标的通常不包含学位权益，除非出卖人隐瞒欺诈。再者，审查当事人是否就学位进行磋商、合同是否约定户口迁出条款、买受人子女是否义务教育适龄儿童等关联事实，若查证存在，进一步印证交易标的包含学位权益。（二）学位保证的法定义务面向：瑕疵担保市场经济条件下，住房本质为商品和消费品，其质量优劣是其价格高低的决定因素。人们所关注的商品质量，是以商品具备满足自身需求的特定功能为前提的。作为交易标的的商品，其质量内涵必须结合合同目的、依照通常交易观念

12、加以判定。若买卖标的的实际性能按照合同目的低于应有性能，甚至不能实现合同目的，则认为存在质量瑕疵。党中央提出“房子是用来住的”，深刻揭示了住房的使用价值属性。是否有利于子女接受便捷、优质的教育，自古以来就是人民群众所关注的住房使用价值的重要方面，“孟母三迁”是为典型，学区房热则是这种传统的延续。学区房买受人期待一并受让房屋附着的学位功能并为之支付对价，能够正常使用学位实现就学权益是学区房质量的重要范畴和应有之义。民法典第六百一十七条规定的“标的物不符合质量要求”，传统上解释为标的物在物理形态上存在缺陷，通常称之为质量瑕疵、物的瑕疵。随着经济社会发展，标的物使用存在公法上的限制、标的物所有权受到

13、限制等非物理缺陷亦被认为属于标的物不符合质量要求范畴。学区房学位占用属于后者，亦即非物理缺陷。应当指出，对商品质量缺陷区分物理形态与非物理形态，是专门针对物的瑕疵（质量瑕疵）所作的分类。而传统民法学说中物的瑕疵与权利瑕疵是一组相对概念，此种二分法则是针对出卖人担保义务整体而言的，实定法依据分别为民法典第六百一十七条（合同法第一百一十一条、第一百五十五条）与民法典第六百一十二条（合同法第一百五十条）。其中，物的瑕疵是指出卖人交付的标的物不符合质量要求，法律后果指向民法典第五百八十二条至第五百八十四条规定的、包括减价权在内的违约责任请求权；权利瑕疵通常指有第三人向买受人主张对标的物享有权利，法律后

14、果指向民法典第六百一十四条规定的中止支付价款权利。学区房因学位占用而丧失入学功能，并非第三人向买受人主张对标的物享有权利所致，而是学位政策约束下标的物使用存在公法上的限制引起，故不符合权利瑕疵构成要件，而属于物的瑕疵范畴。学位占用情形下，买受人依据民法典第六百一十二条主张权利瑕疵担保义务似不妥当，而依据民法典第六百一十七条主张物的瑕疵担保责任方才符合立法意旨。（三）违反学位保证义务的责任形态关于质量瑕疵（物的瑕疵）担保责任，一种观点认为，“出卖人的物的瑕疵担保责任在我国合同法上已经被统合进了违约责任，我国法奉行的是违约责任单轨制，而不是违约责任与瑕疵担保责任并存的双轨制。另一种观点认为，“减少

15、价款，若作为损害赔偿的一种特殊形态,属于违约责任的方式；若否，则非违约责任的方式，而是物的瑕疵担保的方式”。笔者赞同前者，即“单轨制”下的“统合论”观点。物的瑕疵担保责任由民法典第六百一十七条规定，该条文位列合同编第二分编典型合同第九章买卖合同项下，前半句规定行为模式系“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，后半句规定法律后果为“买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”。该条文的体系安排表明，物的瑕疵担保责任是违约责任之于买卖合同这一典型合同的特殊形态。关于法律后果，其未作出超出民法典合同编第一分编通则第八章违约责任所规定的诸违约责任形态的实体规定，而是通过规范内

16、部引致的立法技术，将责任形态指向第五百八十二条至第五百八十四条。根据上下文义，第六百一十七条还将第五百八十二条所规定的减价、修理、重做等物的瑕疵担保责任与第五百八十三条、第五百八十四条项下继续履行、采取补救措施、赔偿损失等典型违约责任并列，并统称为“违约责任”。可见，民法典对质量瑕疵的权利救济提供了多元渠道，且不排除与违约金、定金等其他违约责任并用，甚至可能产生合同解除的法律效果。综上，从立法沿革及立法体系考察，合同法及民法典均确立减少价款作为违约责任类型，物的瑕疵担保责任属违约责任体系是我国合同法以降的民事立法惯例。“外在独立化的买卖法上的减价制度，并不妨碍买卖法中的瑕疵担保责任制度统合于债法总则中的一般给付障碍法”，“统合论”符合卢曼等社会系统论者所主张的“化简”属性要求。具体到学区房交易，出卖人违反学位保证义务的，买受人可主张物的瑕疵担保责任这一“违约责任之特则”，出卖人