卓越成都龙泉驿项目定位报告.docx

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1、卓越集团Hxccllonco(Jroiip共镇里超人生成都公司龙泉驿区56亩项目定位报告成都公司2018.05目录策略思路L三、产品定位四、开发建议卓越集团ExcellenceGroup战略驱动有质量增长整体形象定位住宅定位商业定位车位定位建筑配置标准定位配套定位产品价值体系极建分期开发定位优展区初步建议销售周期计划主要内容:定位思路市场及客户分楣产品定位士卓越驾战略驱动有质量增长共债型越人生主要内容定位思路土地概况城市/片匙概况卓越集团ExcellenceGroup战略驱动有质量增长土地：基础指标指标备注用地面积37736.87m,（56亩）用地性质二类住宅用地容积率2.0楼面地价7950t

2、e11ii（井牌）8310元/面（扣除社匙综合体计容面积）可售面积72197m,计容面积中3000m1项用亍代建社匙综合体住宅可售面积72197m,建筑限高/建筑密度20%绿地率30%户型比例限制/配套用房面积红线内项建设300011r社匙综合体红线外项建设500011r养老院不4300f邮票绿地停车位要求住宅每100m配1.2个车位.里学集如I战略驱动有质量增长只使以城人士距离龙，场 33KMI四，A距离三环路16K?南五环路0.3KIV距离市.中心（天府广; 泉驿重点打造的里南威地块距离地铁2号驶泉驿站3K以上施育均按照车行距离考虑茴阳市天府广场 23.6KM简阳30KM40KM市中心地块

3、位于龙泉驿区，项目周边道路路网成型，可通过佳美路快速接驳成龙大道联通市区，车行通达性良好;地块位于亓环外，主城区简阳国际天府机场连线上，是成都东进门户，未来有较大发展潜力；W事越集团战略驱动有质量增长W MJtb ?睇城市北改发展轴城市西向发展轴城市东进发展轴城市南拓发展轴市域分区发展邈幽中心城区K筑口加人土地块轨道交通情班：目前暂无可有效使用的地铁，未来有地铁规划预期，但项目销售周期内无法直接受益。L地块距离2号线龙泉驿站（己运营）步行距离3KM,距离较远，无法有效使用;2、地铁规划线路有13号线（衔接主城匙不天府机场，计划2019年底励工，预计2023年实现通车）,距离地块600M；3、远

4、期规划23号线、2号线沿线，周边轨道交通陆续升级。卓越集团Excellence Gioup战略驱动有质量增长地块位于龙泉驿区东山板块，3公里内教育、医疗配套齐全，但质量一般；6公里内有中高端商业配套，但距离较远。1 .距离万达广场（在建）车程3公里，新城吾悦广场5.5公里。2 .距离成都航天医院（二甲）1.7公里3 .毗邻智晨幼儿园、距离成都龙泉一中车程1.9公里，川大附属实验东山小学车程1公里，龙泉驿区六中2.2公里4 .背靠龙泉山脉，为成都近郊生态休闲度假胜地。川大附小东山学校战略驱动有质量增长1 .地块以西北侧为佳美路，东北侧为东航路，东南侧紧邻智晨幼儿园，西南侧紧邻东山府锦项目;2 .

5、地块为净地，四至已打围，内部有少量青苗附作物，整体约有米高度堆土；3.现阶段周边仅东山国际属成熟社区，周边更多的是厂房，且改造无时间表，目前居住氛围较为一般。W事越集团战略驱动有质量增长maia1: 地块位于成都东进发展的门户区，为成都新兴的发展区域，市场认可度高，城市界面较好，发展潜力大； 但无景观资源优势，周边厂房较多，居住氛围Tr纯粹，Tr具备打造高端豪宅的条件，但周边有山、有一定的生态环境资源，同时地块容积率2.0,具备打造品质刚需项目的地块条件； 建议打造为刚性改善的快销型产品。区域价值地块位亍成都龙泉驿东山板块；周边配套较为薄弱两甫足日常基本需求。周边产业聚集，导致居住氛围Tr纯粹

6、；地块位与城市东进范围内，是主城匙向东发展的门户匙，为主城匙不天府机场的中间匙域，未来在新机场的空港经济带励下，发展潜力大。交通配套 顷目位亍亓环外，距离主城核心匙远； 匙域内道路路网成型，交通通达性良好，可快速直达五环。 3公里附近有2号线地铁线路，未来周边有3条地铁线路，分别为13号、23号、2号线沿线，其中13号线计戈J2019年底施工，预计2023年通车；地块四至评价：容积率2.0,背靠龙泉山脉，地块周边道路已通路，西南侧为待开发顷目，东南侧为幼儿园，四周界面较好，无明显劣势，无景观资源优势。W事越集团战略驱动有质量增长maia1:主要内容市场及客户分相政策概况土地市场住宅市场竞争环境

7、市场小结宠户分析卓越集团LXccllcnc-CGroup空施人生战略驱动有质量增长政策环境定位思路市场及客户分机政策环境产品定位开发建议1.限价政策：成都限价政策严厉，该片匙限价14000,后续突破限价有难度。现板块限价14000,待本案实现预期售价18500时，价格上涨32%,宠户敏感点从单价逡辑逐渐过渡到总价逡辑，因此本顷目需控总价2.2018年5月15日，成都发布新一轮限贩令，提高中心城匙贩房门槛，以家摩为单位限贩，同时远郊匙域纳入限贩范围内（项连续缴纳12个月社保） 短期内客户基数减少50%-60%; 因限贩更珍惜贩房资格，一步到位，功能四房需求的客户比例上升； 虽短期对销售有负面影响

8、，但横向对比其他同级别城市，实际限贩力度不全国其他城市看平，观望期结束后市场仍有一定的上升空间。时间政策简称具体内容对当前销售影响目前应对调控政策办法2016年10月限贩+限贷+限价限贩：主城+近郊+天府新匙，同一身伴自然人、法人只能新贩买1套商品住房。限贷：首套房首付最低30%,二套房最低40%。限价，加强商品房中报价格撞导。其他限制：只限新房、开涉及二手房，同时无户籍社保要求。限制投资型宠户贩房，但实际导致市场越限越涨，二手房不新房房价倒挂，贩房热情有增无减，市场热度持续增加。限价对开发商影响较大，导致高地价顷目预售实批受阻，开盘滞后限价对顷目影响较大，达到预售条件后，报建部门积桀不政府部

9、门沟通，突破限价2016年11月限贩+限贷+限预售限贩：高新南匙+天府新匙成都直管匙，户籍戒社保戒个税缴纳满一年，匙域内无房，可以贩买一套商品住宅。限贷：高新南匙+天府新匙成都直管匙首套房30%,二套房首付最低70%。限制预售：每期申请预售面积开应低亍3万平方米。其他限制：只限新房、开涉及二手房，同时在高新南匙和天府新匙成都自管匙提出户籍戒社保要求。2017年3月限贩限贩：主城+近郊+天府新匙全面限贩，要求有户籍戒者社保，可社保年限提高到2年。新增11匙可以交叉版买，高新南匙和天府新匙成都直管匙Tr能交叉贩买。高端人才Tr限贩：重大招商引资顷目和机关、企事业单位引进的高端人才开受户籍和社保限制

10、，但5年内开得上市转让。其他限制I二手房纳入监管。2017年4月限贷+限售+限预售认房又认贷：首套首付30%,二套首付天府新匙和高新匙70%,其余11匙60%,限贩匙域内有2套及上住房（无论是否有贷款戒是否结清相应贷款）家摩，行停发放商业性个人住房贷款。限Ih限贩匙域内取得产权证满3年才能转让。限制预售，建而开售，一年内开再受理预售许可申请。以家庭为单位限贩I1、中心城区贩房门槛提高（贩买新房迁入满2年戒迁入2内+连续缴纳1年社保戒连续缴讪2年社保：贩买二手房项连续缴纳1年社保）：2、远郊纳入限贩范围内（贩房人应具有本市户籍，戒非本市进一步从严政顷目把握入市节奏ExcellenceGroup穴

11、泥空施人生战略胆动有质量增长2018年5月限贩户籍但在本市稳定就业可连续缴纳社保12个月以上）；3、控制假离婚而买房现象（夫妻双方离异后，伏一家床:，提局J贩房宠户定位为品质刚序成员两年内贩买商品住房戒二手住房的，其拥有住房套数抚离异前家库总套数计算。父母投靠成年子女入户槛需群4本。的，Tr得作为单独家廊贩房）。项目所在区域近一年（2017年）二类住宅用地成交楼面地价在6400n000元/皿，北大资源、新希望、电建纷纷入驻本区域；2018年3月22日，领地竞得同等区位52亩地块，成交价9400元/面。本地块楼面地价为7950元ma（含配建8310元/ma）,项目地价整体适中。VMi长业6。由三

12、5J，三句小H四hK博ncs交/小丽、Z”4W=?m4但Rt*Gr*北大资源楼面价2017-01-五S户聊B90,11连人习吃正一dW际工，叫由3十国森林公网十；Ka楼面价62002017-11-14.砺I1安号绿地80由楼面价45002017-11-14电建152楼面价90002017-12-135.2KM阜越bb田容积率2.0楼面价7950（含计、容配建8310）UfW/,5U声arGQL5/8KMIOKM领地52亩，容积率1.5楼面价9400播花故里里区IOKM范围内地块成交情班一3NKJzu18-5-l/2KM千宗.TW*rj.KwzIhn照神奥后又地块名称用途不本项目距离（KM）占地

13、面积（亩）计容建面（万吟容积率成交接板价特殊说明（元/）溢价率成交日期开发商开发项目名称龙泉驿匙龙泉街道龙工北路以北二类住宅用地4.4158.1131.622136400/0.93942017-01-10北大资源北大资源紫境东来龙泉驿匙龙泉街道桃都大道以南、兴业大道以东二类住宅用地5.1152.4420.324829000/0.02272017-12-13中国电建/龙泉驿匙龙泉街办华信大道以南、金杏路以东二类住宅用地252.135.21331.59400/0.7092018-3-22领地/龙泉驿匙柏合镇佳美路以东、东航路以南二类住宅用地/56.67.42.07950/0.512018-5-17卓越/龙泉驿区2014-2020年含住宅性费用地供求走势龙泉驿区近年住宅用地成交价格及溢价率走势随着成都东进战略的规划，龙泉驿区迎来利好。政府供地量增大，知名开发商集中开发，推励龙泉驿成为热点区域，有劣于改善龙泉驿城市界